Worauf kommt es bei der Wohnungsübergabe an? Viele Mieter sind unsicher, ob sie Schönheitsreparaturen durchführen müssen und inwieweit sie dem Willen des Vermieters zur Beseitigung etwaiger Mängel nachkommen müssen.

Bereits beim Einzug muss ein Wohnungsübergabeprotokell erstellt werden. (Bild: andreypopov / clipdealer.de)

Wohnungsübergabe: Vorsicht ist besser

Bei der Wohnungsübergabe zeigen sich Kratzer im Parkett? Die Heizung funktioniert nicht richtig? Schon Kleinigkeiten können dazu führen, dass Vermieter und Mieter in einen bösen Streit geraten, der schlimmstenfalls vor Gericht landet. Ein Wohnungsübergabeprotokoll ist die Lösung. Wichtig: Dieses muss bereits beim Einzug in die Wohnung erstellt werden, damit bereits vorhandene Mängel dokumentiert sind.

Natürlich müssen Sie dafür sorgen, dass Sie die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zurückgeben bzw. in diesem Zustand erhalten. Dazu kann auch zählen, dass Sie ab und an Pflichten bzgl. der Reparatur von Kleinigkeiten übernehmen müssen. Meist ist die Höhe dieser Reparaturen begrenzt, sodass beispielsweise ein defekter Duschschlauch zulasten des Mieters geht. Vereinbarte Schönheitsreparaturen müssen ebenfalls vorgenommen werden. Es ist sinnvoll, sich vor dem Auszug noch einmal mit dem Mietvertrag auseinanderzusetzen und herauszufinden, wozu Sie wirklich verpflichtet sind. Informieren Sie sich auch über aktuelle Urteile, damit Sie auf eventuelle Forderungen des Vermieters vorbereitet sind. Solche Urteile können auch bedeuten, dass manche Klauseln im Mietvertrag gar nicht gültig sind.

Leidiges Thema Schönheitsreparaturen

Viele Vermieter verlangen Schönheitsreparaturen von ihren Mietern. Doch diese Forderung ist nur gültig, wenn der Mieter die Wohnung auch in einem renovierten Zustand übernommen hat oder wenn er zu seinem Einzug für noch nötige Renovierungen entschädigt wurde. Beinhaltet der Mietvertrag eine solche Klausel, ohne dass die genannten Vorbedingungen erfüllt sind, ist diese ungültig.
Häufig wird auch festgelegt, in welcher Farbe die Wohnung beim Auszug gestrichen werden soll. Der Mieter muss sich an diese Vorgaben halten, wenn eine solche Klausel im Mietvertrag vorhanden ist. Besteht keine Rückgabeklausel, muss die Wohnung lediglich in einer hellen Farbe gestrichen werden. Das Weißen der Wände ist nicht zwingend eine Pflicht!

Einige Vermieter verlangen, dass der Mieter eine Firma für die Ausführung von Schönheitsreparaturen beauftragt. Doch das ist nicht zulässig! Die einzige Bedingung, die einzuhalten ist, gilt der Professionalität: Die Arbeiten müssen fachgerecht ausgeführt werden. Dafür ist es nicht nötig, dass diese durch eine Firma erledigt werden. Haben Sie selbst genügend Erfahrung in diesem Bereich und können die Arbeiten durchführen, dürfen Sie das auch selbst tun.

Das Problem der Abnutzung

Um Probleme bei der Wohnungsübergabe vermeiden zu können, ist es auch wichtig zu wissen, dass eine gewisse Abnutzung der Wohnung normal ist. Bei der Wohnungsübergabe darf diese nicht moniert werden! Leichte Kratzer im Laminat oder auf dem Parkett, Spuren auf dem Fußboden oder an den Möbeln sind Zeichen eines normalen Gebrauchs der Wohnung und müssen durch den Vermieter hingenommen werden. Der Fußboden muss daher auch nicht bei eventuell nötigen Schönheitsreparaturen einbezogen werden. Sind aber Brandlöcher oder große Flecken, die nicht einfach auszuwaschen sind, entstanden, muss der Schaden ersetzt oder behoben werden. Kleinigkeiten darf der Vermieter aber nicht beanstanden. Wenn die Duschbrause verkalkt ist oder wenn viele kleine Defekte vorhanden sind, kann der Mieter nicht zur Kasse gebeten werden. Sie sind Anzeichen eines „bestimmungsgemäßen“ Gebrauchs der Wohnung.
In dem Zuge sei auf die „besenreine Übergabe“ hingewiesen: Diese besagt, dass der Mieter die Wohnung lediglich ausfegen muss. Es geht um die Beseitigung grober Unreinheiten und nicht um eine Grundreinigung. Dekorationen sollten von den Fenstern entfernt werden, die Scheiben müssen aber nicht noch einmal geputzt werden.
Tipp: Für die Wohnungsübergabe muss auch der Keller geräumt sein. „Besenrein“ heißt hier auch, dass die Spinnweben zu entfernen sind.

So läuft es mit der Wohnungsübergabe reibungslos

Der Termin für die Wohnungsübergabe sollte möglichst früh vereinbart werden, damit es später nicht zum Terminchaos kommt. Denken Sie wenigstens eine Woche vorher an den Anruf beim Vermieter! Wichtig ist hier Pünktlichkeit von beiden Seiten. Der Mieter hat dafür zu sorgen, dass der Vermieter sein Eigentum pünktlich zurückbekommt, was in § 546 Abs. 1 BGB geregelt ist. Die Wohnungsübergabe darf sich nur um einen Tag verzögern, wenn der Übergabetermin durch ein Wochenende oder einen Feiertag nicht pünktlich zustande kommt. Der § 546 a BGB regelt auch, dass der Mieter schadenersatzpflichtig ist, wenn der die Wohnung nicht rechtzeitig übergibt. Dieser Schadenersatz wird dann meist über die Kaution geregelt.
Gut zu wissen. Bei der Wohnungsübergabe kann der Mieter auch einen bevollmächtigten Dritten bestellen, wenn er selbst verhindert sein sollte. Auch der Vermieter darf zum Beispiel den Hausverwalter oder einen Makler schicken, diese Personen haften dann aber auch für eventuelle Fehler bei der Wohnungsübergabe. Der Vermieter kann seinen Verwalter aber in Regress nehmen. Sinnvoll ist es meist, eine neutrale Person hinzuzubitten, die die Wohnung auf Schäden überprüft und als Zeuge fungiert.

Wohnungsübergabeprotokoll als wichtigstes Beweismittel

Das Wohnungsübergabeprotokoll sollte schon zum Einzug ausgefüllt werden. Damit lassen sich eventuell schon vorhandene Schäden dokumentieren, die dann später nicht mehr zulasten des Mieters ausgelegt werden können. Wer hier nicht sorgfältig prüft, muss am Ende für Schäden aufkommen und die Kosten für deren Beseitigung übernehmen. Denn der Mieter ist immer in der Beweispflicht! Wie aber soll er nachweisen können, dass ein Schaden schon bei seinem Einzug vorhanden war, wenn es kein Wohnungsübergabeprotokoll mit dem betreffenden Schaden gibt? In das Protokoll werden alle relevanten Dinge aufgenommen: Anzahl der übergebenen Schlüssel, abgeblätterte Wandfarbe, Schäden im Flur, Bohrlöcher in den Wänden usw.

Außerdem ist es wichtig, die Zählerstände zu notieren, damit die Abrechnung der Nebenkosten später kontrolliert werden kann. Die Zählerstände können ebenso wie mögliche Schäden in der Wohnung fotografiert werden und vervollständigen damit das Protokoll zur Wohnungsübergabe. Allgemeiner Tipp: Die Wohnungsübergabe sollte nicht bei Schummerlicht stattfinden, sondern es allen Beteiligten ermöglichen, eventuelle Schäden auch wirklich zu sehen.

Darauf sollten Sie bei der Wohnungsübergabe achten

Holen Sie sich rechtzeitig Infos über die Verbraucherzentrale oder andere Anlaufstellen, um zu wissen, worauf Sie bei der Wohnungsübergabe achten müssen. Nur dann, wenn Sie Ihre Pflichten kennen, laufen Sie später nicht Gefahr, etwas zu übersehen und selbst dafür geradestehen zu müssen. Die folgenden Tipps helfen Ihnen beim Einzug:

• Ist die Wohnung sauber, das heißt in besenreinem Zustand?
• Sind alle Zählerstände abgelesen worden?
• Sind alle Schlüssel vorhanden? Auch an Schlüssel zum Keller oder zur Garage denken!
• Sind feuchte Stellen oder gar Schimmel an den Wänden zu sehen?
• Ist eine Renovierung durchgeführt worden?
• Ist der Fußboden in Ordnung (Kratzer, Dellen, fehlende Fußbodenleisten etc.)
• Läuft das Wasser überall einwandfrei?
• Funktioniert die Heizung?
• Sind Schäden im Treppenhaus erkennbar?

Die gleichen Punkte, die beim Einzug kontrolliert werden, sind auch für den Auszug und die dabei stattfindende Wohnungsübergabe relevant.

Der Vermieter will die Kaution einbehalten

Immer wieder gibt es Streitigkeiten um die Kaution, die beim Auszug aus der Wohnung nicht oder nicht vollständig zurückgezahlt wird. Dabei dient die Kaution als Sicherheit für den Vermieter, falls ihm mietergeschuldete Kosten entstehen, die noch nach dessen Auszug abgerechnet werden müssen. Auch wenn es zu den Pflichten des Mieters gehört, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben, so steht doch oftmals noch eine Renovierung oder die Durchführung von Reparaturen an. Die Kosten dafür werden über die Kaution abgegolten, wenn sie nicht anderweitig eingefordert werden.

Generell hat der Vermieter drei bis sechs Monate Zeit, um die Kaution abzurechnen. Ist der Mieter nicht mit der Höhe der zurückgezahlten Kaution einverstanden, weil er eine beanstandete Renovierung vielleicht doch durchgeführt hat, bleibt im danach nur der Weg über das Gericht. Beanstandete Mängel seitens des Vermieters werden nicht selten über die Kaution abgerechnet, obwohl sie gar nicht auf den Mieter zurückgeführt werden können. Auch hier hilft ein Wohnungsübergabeprotokoll, das durch einen Zeugen mit unterzeichnet wurde.