Ohne den geeigneten Grund und Boden lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden nicht verwirklichen. Mit diesen Tipps ist es möglich, häufig auftretende Risiken zu vermeiden und den Hausbau sicherer anzugehen.

Mit diesen Tipps kann Bauland gekauft werden. (PictureDesign / clipdealer.de)

Risiken vermeiden und Bauland sicher kaufen

Wenn es doch nur einfacher wäre! So oder ähnlich ist es häufig zu hören, wenn sich künftige Bauherren darum bemühen, geeignetes Bauland zu erwerben. Der Traum von den eigenen vier Wänden scheint angesichts zahlreicher Schwierigkeiten beim Kauf von Bauland in weite Ferne zu rücken. Hinzu kommt, dass es häufig unterschiedliche Regelungen zur Bebauung von Grundstücken in Deutschland: Was an einem Ort gut funktionieren kann, ist am anderen nicht möglich.

Künftige Bauherren müssen auf Informationen und Transparenz setzen

Die folgenden Punkte sollen künftigen Bauherren dabei helfen, das passende Grundstück zu finden und die am häufigsten auftretenden Risiken beim Kauf zu vermeiden:

1. Erlaubte Baumaßnahmen erkunden
   Längst nicht alle Maßnahmen sind auf jedem Grundstück in Deutschland erlaubt. Wichtige Anlaufstelle zum Erhalt der nötigen Informationen ist das zuständige Bauamt der jeweiligen Gemeinde. Dort gibt es unter anderem einen Bebauungsplan, mit dessen Hilfe die erlaubten Bebauungsmöglichkeiten erkennbar sind. Tipp: Häufig sind auch große Grundstücke nur mit einem Teil Bauland ausgewiesen, sodass die Lage des künftigen Gebäudes bereits vorgegeben ist. Meist wird die Bebauungsgrenze in einer Straße einheitlich gezeichnet. Vor und hinter dieser Grenze kann lediglich Garten angelegt werden.
2. Geschichte erkunden
   Zu jedem Grundstück gibt es eine Geschichte und das gilt auch für noch unbebaute Grundstücke. Befindet sich dort ein verfallenes Gebäude, gilt umso mehr, dass alles zur Historie herausgefunden werden sollte. Dabei kann auch gleich geklärt werden, warum ein Gebäude derart verfallen ist und warum es so lange Zeit keinen Käufer dafür gegeben hat. Gespräche mit den Nachbarn können Aufschluss darüber geben, welche Geschichte sich hinter dem Grundstück verbirgt. Dies ist vor allem in Dörfern hilfreich, wo die Alteingesessenen (fast) alles zu den jeweiligen Grundstücken wissen. Hilfreich ist es dann aber, mehrere Einwohner zu befragen, um unterschiedliche Meinungen zu hören.
3. Alles zu Altlasten herausfinden
   Vor allem Grundstücke, die früher einmal gewerblich genutzt wurden, können erhebliche Belastungen durch Altlasten aufweisen. Auch die Nähe zu einer Mülldeponie ist nicht zu unterschätzen, was die Belastung von Grund und Boden angeht. Eine Nachfrage beim Umweltamt ist daher sinnvoll und gibt Aufschluss darüber, ob Altlasten vorhanden sind oder ob das Grundstück im Altlastenkataster als verdächtig geführt wird. In einem solchen Fall ist es besser, Abstand davon zu nehmen und sich nach einem anderen Baugrundstück umzusehen.
4. Bodengrundgutachten erstellen lassen
   Häufig können beim Umweltamt Bodenwerte eingesehen werden. Doch diese sind oft nicht aktuell und geben nur die Daten an, die zum Zeitpunkt der Erschließung des Grundstücks vorlagen. Sinnvoller ist es, das Geld in die Hand zu nehmen und einen Bodengutachter zu bestellen. Dieser kann untersuchen, wie tragfähig der Boden ist, auf dem das Haus errichtet werden soll. Zeigt sich später eine mangelnde Tragfähigkeit, kann das böse und vor allem teure Folgen haben! Schlimmstenfalls ist das Gebäude instabil und muss kostenaufwendig nachgebessert werden. Die Kosten für ein Bodengrundgutachten liegen bei 1000 bis 1500 Euro, zu zahlen sind diese vom Auftraggeber (meist der künftige Bauherr). Tipp: Auch Bauunternehmer bieten häufig derartige Gutachten an, diese sind aber selten im Gesamtpreis inbegriffen. Eine genaue Aufschlüsselung der Kosten ist hier sinnvoll.
5. Nicht erst das Haus kaufen
   Natürlich kann ein Haus nicht ohne Grundstück gebaut werden. Doch diese scheinbar logische Feststellung wird häufig ignoriert. Manche Bauherren gehen davon aus, dass sie bis zum geplanten Baubeginn sicherlich ein Grundstück haben werden und unterzeichnen den Vertrag mit dem Bauunternehmer. Möchte dieser dann wie vertraglich vereinbart mit seinen Leistungen beginnen, gibt es Probleme, die sich unter anderem in Schadensersatzzahlungen zeigen können. Wer also künftig ein eigenes Haus mit Grundstück haben möchte, sollte keine Hauskaufverträge ohne vorhandenes Grundstück unterschreiben!
6. Stand der Grundstückserschließung erfragen
   Wer ein Haus bauen möchte, sollte sich beim Verkäufer des Grundstücks über den aktuellen Stand der Erschließung desselben erkundigen. Nicht jedes Grundstück ist an Strom, Trinkwasser und das öffentliche Entwässerungssystem angeschlossen, was später zusätzliche hohe Kosten bedeuten kann. Eine entsprechende Minderung des Kaufbetrags wäre eine akzeptable Lösung für beide Seiten.
7. Anbindung an die Straße erfragen
   Bei Straßenbaumaßnahmen werden in der Regel die Grundstücksbesitzer an den Kosten beteiligt bzw. werden die Kosten auf diese umgelegt. Das heißt: Kostenschuldner ist immer derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, wenn die Kostenbescheide zugestellt werden. Wird der Straßenausbau also vorgenommen, wenn das Grundstück gerade verkauft wird, kann es sein, dass der neue Eigentümer den Kostenbescheid erhält, obwohl er zum Zeitpunkt des Baus der Straße noch gar nicht der Eigentümer war. Es kann daher sinnvoll sein, mit der Eigentumsübertragung zu warten, bis die Kostenbescheide zugestellt sind.
8. Aktuellen Grundbuchauszug verlangen
   Der Kaufinteressent sollte sich immer einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch zeigen lassen, ehe der Kaufvertrag unterschrieben wird. Darin sind die eingetragenen Rechte und Belastungen des Grundstücks zu finden. Gibt es Wohn- oder Vorkaufsrechte? Für welche Banken sind noch Hypotheken offen? Ist der Verkäufer wirklich der Eigentümer? Vor allem letzterer Punkt ist wichtig, denn nicht immer ist der Verkäufer auch verfügungsberechtigt. Das Nachsehen hat in der Regel der Käufer.

Ein Grundbuchauszug kann helfen. (Francescoscatena / clipdealer.de)

Regelungen für Hürden und Schwierigkeiten treffen

Der Kaufvertrag muss beiden Seiten genügen und sollte dementsprechend auch Regelungen vorsehen, die den Käufer bei auftretenden Schwierigkeiten entlasten. Was ist zum Beispiel, wenn sich später herausstellt, dass auf dem Grundstück Altlasten liegen? Und was ist, wenn der Baugrund nicht tragfähig ist und eine Bebauung wie vorgesehen gar nicht möglich ist? Für diese und weitere Rechtsfragen gibt es zwar bestimmte Regelungen über die Gewährleistung bei Grundstückskäufen. Dennoch kann es ratsam sein, mögliche Problemlösungen konkret zu benennen. Eine Variante ist hier beispielsweise ein eingeräumtes Rücktrittsrecht bei festgestellten Mängeln.

Der Käufer sollte überdies den Kaufvertrag mindestens 14 Tage vor der Unterzeichnung übersandt bekommen, um ihn genauestens zu prüfen oder prüfen zu lassen. Die Zeit sollte nicht verkürzt werden, immerhin ist der Grundstückskauf neben dem Hausbau eine der größten Investitionen, die der Bauherr und Grundstückskäufer in seinem Leben tätigen wird. Vor allem der Kauf unter Privatleuten sollte unbedingt vorab geprüft werden. Der Kauf selbst muss ohnehin über einen Notar abgewickelt werden.