Der Traum von der eigenen Immobilie mündet oftmals im Kauf einer Eigentumswohnung. Doch Käufer sollten einkalkulieren, dass sich wichtige Entscheidungen immer nur gemeinsam mit den anderen Eigentümern realisieren lassen.

Mit einer Eigentumswohnung endlich in die eigenen vier Wände (Foto: erwo1 / Clipdealer.de)

Wenn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden übermächtig wird und ein großes Haus nicht zur infrage kommt, kaufen viele Bauherren eine Eigentumswohnung. So entgehen sie künftig möglichem Ärger mit Vermietern und müssen auch nicht mehr mit Mietpreiserhöhungen rechnen. Wer nun glaubt, sich grenzenlose Freiheit erkauft zu haben, der irrt. Fortan ist Anpassung gefragt. Diesmal nicht mit dem Vermieter sondern mit den Mitgliedern der Eigentümer-Gemeinschaft.

Eigentumswohnung – Herr in der eigenen Wohnung

„Im Wohnungseigentumsrecht gilt der Grundsatz: Herr in der eigenen Wohnung, aber nicht im Haus“, fasst Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund das mögliche Dilemma zusammen. Zwar kann der Eigentümer der Wohnung innerhalb der vier Wände praktisch alles selbst bestimmen. Hierzu zählt die Verpachtung der Räume ebenso, wie das Bewohnen oder Vererben der Immobilie. Doch ab Wohnungstür ist auch schon wieder Schluss mit der Autonomie. Ab hier muss Rücksicht auf andere Eigentümer genommen und die Wohnung stets sachgerecht instand gehalten werden.

Eigentumswohnung – Mehrheitsverhältnis zählt

Damit ergeben sich auch Pflichten finanzieller Art. „Jeder Wohnungseigentümer muss die Lasten des Gemeinschaftseigentums anteilig tragen“, erklärt Experte Happ. Hierzu zählen Kosten für Instandsetzung, Instandhaltung, Verwaltung und Modernisierung. Möglich ist sogar der Zwang zu einer Investition. Das ist immer dann der Fall, wenn die Anschaffungen oder Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum betreffen, wie es etwa bei einer Dach-Sanierung der Fall ist. Relativ unbekannt ist es auch, dass immer alle Eigentümer zahlen, wenn beispielsweise nur in einer einzelnen Wohnung das Fenster zu Bruch geht.

Eigentumswohnung – einfache Mehrheit genügt

Bei einer Abstimmung über derartige Maßnahmen genügt eine einfache Mehrheit. Je nach Anteil muss sich dann auch der Gegner der Maßnahme finanziell beteiligen. Geht es indes um Modernisierungsarbeiten am Haus, so wird eine sogenannte „doppelt qualifizierte Mehrheit“ benötigt. Dies bedeutet, dass 75 Prozent aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile für diese Maßnahme stimmen müssen. Dabei handelt es sich bei einem Miteigentümer-Anteil um einen zuvor festgelegten Bruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums, der sich nach der Größe der gekauften Wohnfläche bemisst.

Eigentumswohnung – Rücklagen erforderlich

Wieder etwas anders verhält es sich, wenn es um bauliche Veränderungen geht. Diese können nur dann beschlossen werden, wenn jeder einzelne Eigentümer zustimmt, der durch diese Veränderung betroffen wird. Dies passiert, wenn Maßnahmen die bauliche Substanz verändern oder zu Beeinträchtigungen der Optik führen. Die Kosten werden auch in diesem Fall anteilig verteilt. Eigentümer, die diese Maßnahme nicht billigen, sind allerdings auch nicht verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen.

Eigentumswohnung – Konsequenzen bei Verzug

Eigentümer hingegen, die unumgänglichen Verpflichtungen nicht nachkommen, haben mit schwerwiegenden Konsequenzen zu rechnen. Daher raten Experten dazu, Rücklagen zu bilden. Ist ein Eigentümer nicht dazu in der Lage die erforderlichen Mittel aufzubringen, so kann er von der Gemeinschaft verklagt werden. Im schlimmsten Fall droht sogar ein Entzug des Wohneigentums, den die anderen Eigentümer per Beschluss beantragen können. Schon drei Monate Zahlungsverzug und ein Übersteigen von drei Prozent des Einheitswertes der Immobilie genügen, um solche Maßnahmen in Gang zu setzen.

Verweise:

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