Eine eigene Immobilie zu besitzen und sie ein Leben lang zu bewohnen – für viele Zeitgenossen hat dies einen besonders hohen Stellenwert. Doch was passiert, wenn solche privaten Immobilien vererbt werden? Wer hohe Abgaben an den Fiskus scheut, der verschenkt seine Immobilie vielleicht schon zu Lebzeiten. Doch macht das wirklich Sinn und welche Gefahren lauern?

Bei Schenkungen für nahe Angehörige gibt es hohe Steuerfreibeträge. (Foto: auremar / Clipdealer.de)

Eigentum verpflichtet, doch Immobilien bieten auch ein hohes Maß an Sicherheit. Daher zählt ein eigenes Häuschen, das ein Leben lang bewohnt werden kann, zu den besonderen Begehrlichkeiten. Später soll das Eigenheim vererbt werden. Den Fiskus freut es, denn dann werden Steuern fällig. Da wundert es kaum, wenn Erblasser schon zu Lebzeiten daran denken, das geliebte Häuschen lieber schon zu Lebzeiten zu verschenken. Doch auch dann, wenn der teure Unterhalt, den eine Immobilie mit sich bringt, dann entfällt – Experten raten zur Vorsicht bei einem solchen Schritt.

Risiken bei der Schenkung von Immobilien

Am Ende birgt die Schenkung durchaus erhebliche Risiken. Hinzu kommt, dass eine Schenkung zu Lebzeiten oftmals nicht lohnt. Denn die steuerliche Differenz zwischen Schenkung und Erbschaft ist nur marginal, erläutert der Münchener Fachanwalt für Erbrecht, Bernhard Klinger. Der Experte weist auf einen anderen, äußerst wichtigen Punkt hin: Bei „einer Schenkung können die Freibeträge alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden.“

Immobilien nahen Verwandten vererben

So gelten sowohl für die Schenkung als auch für ein Erbe durchaus beachtliche Freibeträge. Für nahe Angehörige zahlt sich das aus. Schließlich hat auch der Gesetzgeber durchaus ein Interesse daran, dass ein Häuschen steuerfrei auf die Nachkommen übertragen werden kann. Stefan Walter vom Eigentümerverband Haus & Grund präzisiert dies und erklärt, dass für Ehepartner sowie für eingetragene Lebenspartner in Deutschland ein Steuerfreibetrag von 500.000 Euro besteht. Auch Kindern steht als besonders nahe Verwandte ein recht großzügiger Steuerfreibetrag zur Verfügung. Hier bleibt pro Kind ein Betrag bis 400.000 Euro vom Fiskus unangetastet.

Gesetzgeber unterstützt Weitergabe der Immobilien

Solche Beträge reichen in der Regel, um eine kleine private Immobilie an die Nachkommen weiter zu geben, ohne dass es zu finanziellen Belastungen kommt. Anders hingegen sieht es aus, wenn die Immobilie an Personen vererbt werden soll, die nicht zur nahen Verwandtschaft zählen. Hier bestehen Freibeträge nur bis zu einer Grenze von 20.000 Euro. Danach greift der Fiskus kräftig zu. Als „Fremde“ im Sinne einer Erbschaft gelten auch unverheiratete Paare. Sie können eine Erbschaft nur bis zu einem Betrag von 20.000 Euro steuerfrei antreten.

Freibeträge schaffen Spielraum

Sowohl Freibeträge als auch Steuersätze unterliegen einer klaren Staffelung. So müssen Ehepartner und Kinder für Erbschaften bis zu 75.000 Euro oberhalb der Freigrenze sieben Prozent Steuern zahlen. Dabei gilt: Je höher das vererbte Vermöge ist, umso mehr steigt auch die Steuerbelastung bis hin zu üppigen 30 Prozent. Eine Schenkung lohnt daher insbesondere bei größeren Vermögen. Wer gleich mehrere Immobilien in angesagten Städten wie etwa Berlin, Hamburg oder München besitzt, für den lohnt eine Schenkung bereits zu Lebzeiten, damit Kinder später Erbschaftssteuern sparen.

Lebenslanges Wohnrecht sichern

Wer hingegen tatsächlich nur ein kleines Häuschen hinterlässt, der sollte von einer Schenkung Abstand nehmen. Schließlich können unvorhergesehene Probleme wie etwa Pflegebedürftigkeit im Alter zu finanziellen Engpässen führen. Dann wird das Geld aus Immobilien dringend selbst benötigt. Soll das Wohneigentum dennoch per Schenkung weitergegeben werden, so sollte sich der Schenker unbedingt ein lebenslanges Wohnrecht sichern.

Nießbrauchrecht schützt den Schenker

Alternativ lässt sich ein sogenanntes Nießbrauchrecht für Immobilien festgelegt werden. Das macht besonders dann Sinn, wenn ein Wohnrecht nicht in Anspruch genommen wird. In dem Fall sichert das Nießbrauchrecht demjenigen, der die Immobilie verschenkt, das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie – und zwar auf Lebenszeit. Damit kommt der Schenker auch in den Genuss möglicher Mieteinnahmen. Ein sogenannter Nießbrauch bietet weitere, günstige Effekte. Denn Immobilien verlieren durch eine Schenkung an Wert, was dazu führen kann, dass die Schenkung unterhalb der gesetzlichen Freibeträge bleibt. Darüber hinaus können mit einer Schenkung weitere Bedingungen verknüpft werden, die den großzügigen Schenker beispielsweise für den Fall der Pflege absichern.

Auch der Beschenkte benötigt Sicherheit

Auch der Beschenkte benötigt Sicherheit. So muss er über das Geschenk auch tatsächlich frei verfügen können. Der Wert der Immobilien sollte bestenfalls den Freibetrag nicht überschreiten. Falls dies doch der Fall ist, rät der Erbschafts-Experte dazu, lediglich einen Teil der Immobilie zu verschenken. Der Rest kann später vererbt werden. Wichtig zu wissen: In einem solchen Fall besteht dann eine Eigentümergemeinschaft, zu der der ehemalige Besitzer sowie der Erbe zählt. Hier sollte im Vorfeld schon darauf geachtet werden, dass es nicht zu Differenzen kommt. So sollten Rechte und Pflichten der einzelnen Personen in der Schenkungsurkunde präzise festgelegt sein.

Steuerfreibeträge sinnvoll nutzen:

Verweise:
Immobilien – Verkehrswert bestimmt den Preis
Immobilien – Webportal informiert bei Verkauf
Preisindex für Immobilien gestiegen
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