„Ist aktuell ein guter Zeitpunkt, ein Bauprojekt zu starten?“

So lautete die Frage unserer Leser-Umfrage, die wir im zweiten Halbjahr 2017 auf mein-bau.com durchgeführt haben. Dabei wollten wir ein generelles Stimmungsbild erfassen.
Eine Mehrheit von 43% hat die Frage eindeutig mit JA beantwortet. Im Vergleich dazu vertreten nur 16% der Leser die Meinung, aktuell wäre ein schlechter Zeitpunkt, sich auf ein Bauprojekt einzulassen.

 

Das Abstimmungsergebnis im Detail

Antwort 1: Rahmenbedingungen sind gut

43% aller Abstimmungsteilnehmer oder 648 Personen sind der Meinung, aktuell wären die Rahmenbedingungen für die Umsetzung eines Bauprojektes gut. Wenn auch keine überwältigende, so doch eine eindeutige Mehrheit.

Antwort 2: Gleich wie in 2016

22% oder 334 Leser glauben, die maßgeblichen Parameter für ein Bauprojekt hätten sich gegenüber 2016 nicht geändert.

Antwort 3: Weiß nicht. Signale sind widersprüchlich

19% oder 292 Teilnehmer sehen sich nicht in der Lage, ein eindeutiges Votum abzugeben. Aufgrund der mannigfaltigen Zusammenhänge ist eine gewisse Vorsicht bei der Beurteilung durchaus nachvollziehbar.

Antwort 4: Nein, im Augenblick nicht zu empfehlen

16% oder 249 Menschen raten eindeutig von einem Projektstart ab.

Fakten zur Umfrage

An der Umfrage haben 1523 Leser teilgenommen.
Die Umfrage wurde im Zeitraum zwischen August und Dezember 2017 durchgeführt. Sie ist nicht repräsentativ, da keine persönlichen Daten der Umfrage-Teilnehmer erfasst wurden. 75% der Teilnehmer stammten aus Deutschland, 21% aus Österreich und 4% aus der Schweiz.

Einschätzung der Redaktion

Wir möchten diese Umfrage zum Anlass nehmen, unsere Einschätzung zur genannten Fragestellung darzulegen. Im Wesentlichen wird eine Antwort unter Berücksichtigung folgender primärer Einflussfaktoren zu geben sein:

• Finanzierungsbedingungen
• Baukostenentwicklung
• Mietpreisentwicklung
• Entwicklung der Grundstückspreise

Finanzierungsbedingungen

Die Finanzierungsbedingungen werden einerseits durch die Verfügbarkeit von Krediten, andererseits durch die Finanzierungskosten – sprich Zinsen und Nebenkosten – definiert.
Diese beiden Faktoren haben sich in den vergangenen Jahren gegenläufig entwickelt.

Als Reaktion auf die Bankenkrise von 2008 wurden einerseits die vorgeschriebenen Kontrollmechanismen für Kreditvergaben verschärft, andererseits ist die Bereitschaft der Banken zu risikobehafteten Krediten gesunken. Aktuell ist es also schwieriger einen Kredit zu bekommen als vor noch 5 Jahren. Konkret bedeutet dies, dass Kreditnehmer etwa ein Drittel des Kreditvolumens durch Eigenmittel abdecken und das Bauobjekt als grundbücherliche Sicherstellung an das Bankinstitut abtreten müssen.

Im Gegensatz dazu haben sich die Zinsen sehr zum Vorteil der Kreditnehmer entwickelt.
Im Zeitraum der vergangen 10 Jahre sind die Zinsen kontinuierlich gefallen. Für Kredite mit einer 20jährigen Sollzinsbindung von über 5% Ende 2007 auf aktuell etwa 2%.

Bei geringerer Sollzinsbindung liegen die Zinsen sogar unter diesen Werten wobei die Faustregel gilt: Ist das Niveau der Baufinanzierungszinsen niedrig, empfiehlt sich eine längerfristige Sollzinsbindung. In Zeiten hoher Zinsen ist eine kürzere Bindung optimaler.

 

Baukostenentwicklung

Seit Jahren steigen die Baukosten kontinuierlich an. Gemäß Baukostenindex, der durch die Statistik Austria veröffentlicht wird, sind die Baukosten seit Jänner 2011 in Österreich um 13,9% angestiegen. Im Betrachtungszeitraum folgt die Entwicklung damit fast exakt der Gesamtinflation, die bei 14% gelegen hat.

Anders verhält es sich in Deutschland. Einem deutlich höheren Anstieg des Baupreisindex um 17,2% steht eine deutlich geringere Gesamtinflation von 9,2% gegenüber.

Jahr	BKI Österreich	BKI Deutschland
2010	100	100
2011	102,3	103,5
2012	105,0	106,0
2013	106,7	108,1
2014	108,3	109,8
2015	109,1	111,6
2016	110,9	114,1
2017	113,9	117,2

Die Daten in der Tabelle zeigen jeweils den Index des Monats November. Quellen: Statistik.at und bki.de

Insgesamt kann allerdings sowohl für Deutschland als auch für Österreich festgehalten werden, dass die Steigerung der Baukosten kontinuierlich und relativ gleichmäßig ist.
Die Hoffnung auf stagnierende oder gar sinkende Baukosten ist wohl recht unrealistisch.

 

Mietpreisentwicklung

Selbstverständlich sind Mietpreise und deren Entwicklung regional sehr unterschiedlich. Dennoch kann aufgrund von bundesweiten Durchschnittswerten eine tendenzielle Beurteilung vorgenommen werden.
Im Bundesdurchschnitt steigt der Mietindex in Deutschland annähernd im Einklang mit der Inflation. Zwischen 2010 und 2016 lag der Anstieg bei 8% und somit deutlich unter dem Anstieg der Baukosten.

Im selben Zeitraum zeigt sich in Österreich diesbezüglich ein völlig anderes Bild. Mit einem durchschnittlichen Anstieg der Mietpreise pro Quadratmeter von 23% ist die Dynamik hier wesentlich drastischer als bei den Baukosten.

 

Entwicklung der Grundstückspreise

Aufgrund der extremen regionalen Unterschiede lassen sich für dieses Segment keine verdichteten Entwicklungszahlen ableiten. Generell kann jedoch eines gesagt werden: In Zeiten niedriger Kapitalzinsen sind Grundstücksimmobilien langfristige Anlageoptionen. Investoren gewichten ihr Portfolio stärker in diese Richtung und drehen dadurch die Preisspirale für Baugrundstücke nach oben.