Der Kaufpreis ist der größte aber nicht der einzige Posten beim Immobilienkauf. Die Nebenerwerbskosten betragen meist mehr als zehn Prozent und müssen deshalb in eine realistische Kalkulation einbezogen werden.

Der Kaufpreis ist der größte aber nicht der einzige Posten beim Immobilienkauf. (Bild: bialasiewicz/clipdealer.de)

Nebenerwerbskosten verteuern den Immobilienkauf

Eine selbstgenutzte Immobilie ist die beliebteste Form der Altersvorsorge. Sie dient der Kapitalbildung und stiftet während der gesamten Zeit Nutzen. Ist die Immobilie dann beim Eintritt ins Rentenalter bezahlt, hat das mietfreie Wohnen den Effekt einer zusätzlichen Rente. Das derzeit günstige Zinsniveau und staatliche Förderprogramme wie das neu aufgelegte Baukindergeld führen dazu, dass viele Menschen die Chance ergreifen wollen und einen Hauskauf erwägen.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, ist zunächst am Kaufpreis interessiert und überlegt, welcher Preis finanzierbar ist. Bei der Festlegung eines maximalen Kaufpreises muss jedoch berücksichtigt werden, dass bei jedem Immobilienkauf Nebenerwerbskosten anfallen, die unvermeidbar sind und deshalb einkalkuliert werden müssen.

Zehn bis 15 Prozent Nebenerwerbskosten beim Immobilienkauf sind ein realistischer Wert. Zusätzlich zum Kaufpreis oder den Baukosten, müssen also mehrere Zehntausend Euro finanziert werden. Im Folgenden werden die Nebenerwerbskosten differenziert betrachtet und Möglichkeiten vorgestellt, diesen Kostenblock in die Finanzplanung und Baufinanzierung einzubeziehen. Diese Vorgehensweise schützt davor, dass eine teure Nachfinanzierung nötig wird.

Welche Nebenerwerbskosten fallen beim Immobilienkauf an?

Wer nach einer Immobilie sucht oder einen Hausbau plant, sollte zunächst mit einer Finanzplanung seinen finanziellen Spielraum festlegen. Dabei wird die Frage beantwortet, wie hoch der Kaufpreis oder die Baukosten maximal sein dürfen. Die Nebenerwerbskosten stellen einen wichtigen Kostenfaktor dar.

Es gibt Kostenarten, die bei jedem Immobilienkauf anfallen wie beispielsweise die Notar- und Grundbuchkosten. Maklerprovisionen oder Kosten für Gutachten fallen hingegen nicht immer an. Wer auf ein Gutachten verzichtet, muss später allerdings vielleicht Kosten für einen Rechtsanwalt bezahlen, weil Baumängel erst nach dem Kauf ersichtlich wurden.

Viele Banken nehmen die Nebenerwerbskosten nicht in die Finanzierung auf, sodass die Immobilienkäufer Eigenkapital in der entsprechenden Höhe benötigen. Vor der Besichtigung des Hauses oder der Beauftragung der Baufirma sollte man sich deshalb einen Überblick über die Nebenkosten machen:

• Grunderwerbsteuer
• Grundbucheintrag
• Notargebühren
• Gutachten
• Maklergebühren
• Nebenkosten der Hypothek
• Rücklagen für Wartung und Reparaturen
• Außenanlagen

Mit einem Nebenkostenrechner im Internet können Immobilienkäufer die zu erwartenden Nebenerwerbskosten berechnen und in ihre Planung aufnehmen.

Die Nebenerwerbskosten stellen einen wichtigen Kostenfaktor dar. (Bild: andreypopov/clipdealer.de)

Grunderwerbsteuer

Jeder Immobilienkauf ist steuerpflichtig. Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei der Immobilie um ein unbebautes Grundstück, ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handelt. Die Steuer wird von den Bundesländern erhoben und variiert zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie. Am wenigsten zahlen Immobilienkäufer in Sachsen und Bayern. Dort werden nur 3,5 Prozent fällig. Am teuersten sind in steuerlicher Hinsicht Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen, denn hier beträgt der Steuersatz 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro fallen somit zwischen 10.500 und 19.500 Euro Steuer für den Grunderwerb an.

Erst nach Zahlung der Steuer stellt das zuständige Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitserklärung aus. Ohne diese Erklärung kann man in Deutschland nicht Eigentümer einer Immobilie werden. Erst nachdem der Notar die Erklärung beim Grundbuchamt eingereicht hat, erfolgt die rechtskräftige Eintragung ins Grundbuch.

Grundbucheintrag

Auch für die Eintragung ins Grundbuch, die den Immobilienkäufer zum rechtmäßigen Eigentümer erklärt, werden Gebühren fällig. Die Höhe dieser Gebühren ist unterschiedlich und setzt sich aus verschiedenen Posten zusammen. Wird die Immobilie, wie dies in den meisten Fällen üblich ist, mit einer Hypothek finanziert, muss zusätzlich eine Grundschuld der Bank eingetragen werden. Diese Grundschuld dient der Bank als Sicherheit. Erst nachdem die Hypothek vollständig abgezahlt wurde, kann der Eigentümer die Löschung der Grundschuld beantragen. Auch dieser Vorgang ist gebührenpflichtig.

Notargebühren

Der Immobilienkauf wird erst dann rechtskräftig, wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde. Der Notar ist außerdem dafür zuständig, den Schriftverkehr mit dem Finanzamt und mit dem Grundbuchamt abzuwickeln. Die Notargebühren sind in der Gebührenordnung festgeschrieben und betragen zwischen einem und 1,5 Prozent des Kaufpreises. Für eine Immobilie, deren Kaufpreis 300.000 Euro beträgt, werden also mindestens 3.000 Euro Notargebühren fällig.

Gutachten

Wer eine Bestandsimmobilie kaufen möchte, ist in vielen Fällen gut beraten, wenn er vorher durch ein Gutachten feststellen lässt, ob der Kaufpreis angemessen ist. Der Immobiliengutachter ist Experte für die Ermittlung des Verkehrswerts. Er berücksichtigt dabei den Zustand des Gebäudes, die Lage sowie eventuelle Belastungen, die aus dem Grundbuch ersichtlich sind. Ein Wertgutachten schützt Immobilienkäufer außerdem davor, Mängel an der Bausubstanz zu übersehen. Die Kosten für das Gutachten sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vorgeschrieben.

Die Beauftragung eines Gutachters bewahrt den Erwerber davor, später mit einem Rechtsanwalt gegen den Verkäufer der Immobilie vorgehen zu müssen, weil Mängel erst nach dem Kauf aufgefallen sind. Da die Beseitigung derartiger Mängel dazu führen kann, dass eine teure Anschlussfinanzierung nötig wird, ist das Geld in ein Gutachten vor dem Kauf gut investiert. Damit werden langwierige Rechtsstreits mit unsicherem Ausgang vermieden.

Maklergebühren

Besonders in den begehrten Wohnlagen der Ballungsgebiete wird kaum ein Immobilienkauf ohne die Vermittlung durch einen Makler abgewickelt. Auch bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück nehmen die meisten Käufer die Dienste eines Maklers in Anspruch. Für diese Vermittlung berechnet der Makler ebenfalls Gebühren, die überwiegend von den Käufern bezahlt werden.

Die Höhe der Maklerprovision schwankt zwischen drei und sieben Prozent. Wenn der Kaufpreis für das Eigenheim also 300.000 Euro beträgt, werden zwischen 9.000 und 21.000 Euro Maklergebühren fällig. Zusätzlich zu dieser Gebühr muss der Käufer auch noch die darauf anzurechnende Mehrwertsteuer von 19 Prozent übernehmen, die im genannten Beispiel zwischen 1.710 und 3.990 Euro liegt. Die Rechnung des Maklers beträgt also insgesamt zwischen 10.710 und 24.990 Euro und ist damit einer der größten Posten unter den Nebenerwerbskosten.

Nebenkosten der Hypothek

Auch hinsichtlich der Finanzierung sind nicht allein die Zinsen für die Hypothek relevant, sondern auch zusätzliche Kosten. Es ist beispielsweise üblich, das die Bank Bereitstellungszinsen für die Monate zwischen dem Abschluss des Kreditvertrags und dem Abrufen des Kredits berechnet. Darüber hinaus verlangen einige Banken Kontogebühren. In der Preisangabenverordnung (PangV) sind die verschiedenen Posten aufgelistet. Die Banken sind verpflichtet, die Kosten für den Immobilienkredit transparent darzustellen, sodass der Kreditnehmer unterschiedliche Kreditangebote vergleichen kann.

Rücklagen für Wartung und Reparaturen

Diese Kosten werden nicht unmittelbar beim Wohnungs- oder Hauskauf fällig, sollten aber dennoch von Anfang an in die Finanzplanung aufgenommen werden. Besonders wenn es sich bei der Immobilie um ein älteres Gebäude handelt, muss monatlich ein bestimmter Betrag angespart werden, um nötige Reparaturen zu bezahlen. Zum einen sind manche Reparaturen unvermeidbar und zum anderen dienen sie dem Werterhalt der Immobilie.

Immobilieneigentümer sollten deshalb berücksichtigen, dass neben der monatlichen Kreditrate auch ein bestimmter Betrag als Instandhaltungsrücklage vorhanden ist. Besonders in der ersten Jahren nach dem Kauf ist es schwierig, beispielsweise für einen Heizungsaustausch ein weiteres Darlehen zu beantragen. Eine derartige Anschlussfinanzierung ist außerdem meist teurer als das Immobiliendarlehen.

Außenanlagen

Häufig werden die Kosten für die Außenanlagen bei der Baufinanzierung zu niedrig geschätzt. Auch beim Kauf eines Hauses wird selten einbezogen, dass die Anlage des Gartens, die Erneuerung von Terrassen oder Zäunen oder der Bau eines Carports insgesamt ebenfalls schnell einen fünfstelligen Betrag ausmachen. Deshalb sollte eine Immobilie vor dem Kauf ganzheitlich beurteilt werden. Neben den Kosten für Renovierungen im Haus sollten auch die Kosten für den Außenbereich berücksichtigt werden.

Die Kosten für die Außenanlagen werden bei der Baufinanzierung oft unterschätzt. (Bild: oocoskun/clipdealer.de)

Nebenkostenrechner: Überblick über die Nebenerwerbskosten

Der Kauf oder Bau eines Hauses ist ein in jeder Hinsicht komplexes Projekt, für das der Erwerber vertragliche Verpflichtungen für viele Jahre, meist sogar Jahrzehnte, eingeht. Damit die Finanzierung solide erfolgen kann und die Immobilie ihre Funktion als Altersvorsorge erfüllt, ist es wichtig, die Nebenerwerbskosten in die Kalkulation aufzunehmen. Ein Nebenkostenrechner erleichtert die Finanzplanung, denn er sorgt dafür, dass keine Kosten vergessen werden. Auf diese Weise verschafft man sich als Käufer einen genauen Überblick über die tatsächlich anfallenden Kosten und kann beurteilen, ob das Eigenheim problemlos finanzierbar ist.