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Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Ein Eigenheim zu besitzen, ist der Wunsch vieler Menschen und eine beliebte Form der Altersvorsorge. Bevor es an die Realisierung geht, muss jedoch zunächst die Frage beantwortet werden: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Ein Eigenheim zu besitzen, bleibt eine beliebte Form der Altersvorsorge.

Ein Eigenheim zu besitzen, bleibt eine beliebte Form der Altersvorsorge. (Bild: feverpitched/clipdealer.de)

Wie viel Haus kann ich mir leisten: Am Anfang steht die Finanzplanung

Eine realistische Budgetplanung ist wichtig, damit der Traum vom Eigenheim nicht zum finanziellen Alptraum wird. Wer den Rahmen der eigenen Möglichkeiten kennt und sich bei seinem Bauvorhaben oder dem Kauf einer Immobilie innerhalb dieses gesteckten Rahmens bewegt, vermeidet finanzielle Engpässe in der Zukunft.

Damit man eine Finanzplanung vornehmen kann, muss man zunächst feststellen, wie hoch die Eigenkapitalquote ist und welche monatliche Belastung für die Rückzahlung des Hypothekendarlehens problemlos bewältigt werden kann. Aber auch im Hinblick auf die Baukosten oder den Kaufpreis gilt es, vorsichtig zu agieren. Oft werden Kaufnebenkosten nur unzureichend berücksichtigt, obwohl diese Positionen bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten ausmachen.

Vor der Entscheidung für ein konkretes Objekt, sollten also folgende Fragen beantwortet werden:

  • Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung?
  • Welche monatliche Belastung ist vertretbar?
  • Wie teuer ist das Haus tatsächlich?

Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung?

Die meisten Banken verlangen, dass das Haus zu einem bestimmten Prozentsatz mit Eigenkapital finanziert wird. Ein hoher Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko, dass der Kredit nicht vertragsgemäß zurückgezahlt werden kann und fungiert außerdem als Sicherheit. Kann der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bezahlen, reicht der Verkaufserlös zumindest aus, um die Schulden zu tilgen. Aus diesem Grund honorieren die Kreditinstitute eine hohe Eigenkapitalquote mit der Einräumung besonders niedriger Zinsen und günstiger Konditionen. Viele Bauherren nutzen das Bausparen, um Kapital zu bilden und sich zinsgünstige Darlehen zu sichern.

Zum Eigenkapital zählen folgende Finanzmittel:

  • Bargeld
  • Guthaben auf Sparkonten
  • Guthaben auf Festgeldkonten
  • Guthaben auf zuteilungsreifen Bausparverträgen
  • Aktien
  • Wertpapiere
  • unbelastetes Baugrundstück
  • Kredite von Verwandten
  • Kredite vom Arbeitgeber

Außerdem rechnen viele Banken die sogenannte Muskelhypothek zum Eigenkapital hinzu. Bauherren, die handwerklich geschickt sind oder sogar über eine Ausbildung in einem Bauhandwerk verfügen, können verschiedene Gewerke in Eigenleistung ausführen. Auf diese Weise lassen sich die Baukosten erheblich reduzieren. Allerdings sollte man auch diese Position eher vorsichtig planen. Oft unterschätzen Bauherren einerseits den zeitlichen Aufwand und überschätzen andererseits die Mithilfe von Freunden und Verwandten.

Welche monatliche Belastung ist vertretbar?

Bei der Beantwortung dieser Frage ist es ebenfalls wichtig, realistische Werte anzusetzen. Außerdem sollte ein finanzieller Puffer für außerplanmäßige Ausgaben einbezogen werden. Im Laufe einer Finanzierung über mehrere Jahrzehnte fallen Reparaturen am Haus an, muss das Auto ersetzt werden und Geld für die Ausbildung der Kinder zur Verfügung stehen. Darüber hinaus möchte auch der glücklichste Hauseigentümer nicht viele Jahre auf Urlaube oder Restaurantbesuche verzichten. Eine allzu optimistische Einschätzung der Entwicklung des Nettohaushaltseinkommens ist problematisch. Fällt ein Verdiener aus oder reduziert ein Verdiener nach der Geburt eines Kindes die Arbeitszeit, gerät ansonsten die gesamte Baufinanzierung ins Wanken.

Die Hausfinanzierung sollte berücksichtigen, dass die Familie ihren Lebensstandard nicht einschränken muss. Neben den Kosten für die Rückzahlung des Hypothekendarlehens müssen Kosten für die Pflege des Gartens und Rücklagen für Renovierungen einbezogen werden. Es sollte des Weiteren berücksichtigt werden, dass in einem Haus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche mit höheren Nebenkosten für Heizung und Strom gerechnet werden muss, als man für die kleinere Mietwohnung bezahlt hat. Wer diese Posten in die Betrachtung einbezieht, muss nicht für jede Reparatur oder Anschaffung einen neuen Kredit aufnehmen, der letztlich den finanziellen Spielraum immer weiter einschränkt. Eine Nachfinanzierung lassen sich Banken meist mit höheren Zinsen bezahlen.

Das zur Verfügung stehenden monatliche Budget berechnet sich somit aus der bisher gezahlten Miete inklusive aller Nebenkosten plus dem nach Abzug aller Kosten und Rücklagen vom Nettohaushaltseinkommen ermittelten Geldbetrag. Jetzt kann man mit einem Finanzierungsrechner online berechnen, welche Darlehenssumme dafür realisierbar ist. Dabei muss auch einbezogen werden, wie lange die Laufzeit des Darlehens sein darf. Generell wird empfohlen, die Rückzahlung so zu planen, dass die Immobilie mit Eintritt in den Ruhestand schuldenfrei ist und dann als Standbein der Altersvorsorge zur Sicherung des Lebensstandards beiträgt.

Wie teuer ist das Haus tatsächlich?

Viele Baufirmen locken mit sehr günstigen Häuserpreisen, indem sie einige Kosten, die nicht im Preis enthalten sind aber dennoch bezahlt werden müssen, viel zu niedrig ansetzen. Das beginnt bei den Erdarbeiten, die erforderlich sind, bevor das Haus errichtet werden kann und endet bei der Gestaltung der Außenanlagen. Bauherren, die über keine Erfahrung verfügen, unterschätzen die Höhe der Kosten für eine Zaunanlage und das Pflastern der Einfahrt, welche schnell fünfstellige Beträge erreichen. Darüber hinaus fallen Maklerkosten, Notargebühren und Grunderwerbssteuern an.

Bevor man die Baufinanzierung plant, ist es sinnvoll, alle Nebenkosten, die mit dem Bau oder Kauf des Hauses zusammenhängen, genau aufzulisten. So erhält man einen realistischen Eindruck davon, was das Hausprojekt tatsächlich kosten wird und schützt sich vor teuren Nachfinanzierungen.

Bauherren sollten damit rechnen, dass die Baunebenkosten bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten betragen. Folgende Nebenkosten sind in die Finanzplanung einzubeziehen:

  • Grunderwerbssteuer (3,5 bis 5,5 Prozent)
  • Notarkosten
  • Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch
  • Maklerkosten
  • Strom-, Gas- und Wasseranschluss
  • Erdarbeiten
  • Gebühren für die Vermessung des Grundstücks
  • Außenanlagen (Zaun, Einfahrt, Garage, Garten)
  • Teppiche und Tapeten
  • Einbauküche

Wie viel Haus kann ich mir leisten? – Der Budgetrechner hilft weiter

Am einfachsten erhält man einen Überblick über alle finanziellen Komponenten der Baufinanzierung, wenn man einen Online-Budgetrechner nutzt. Ausgehend vom Nettohaushaltseinkommen und der Anzahl der Personen im Haushalt wird Schritt für Schritt ermittelt, wie viel Geld monatlich für die Ratenzahlungen zur Verfügung steht.

Der Online-Budgetrechner bietet einen Überblick über alle finanziellen Komponenten.

Der Online-Budgetrechner bietet einen Überblick über alle finanziellen Komponenten (Bild: iriana88w/clipdealer.de)

Wichtig: realistische Einschätzung der eigenen Möglichkeiten

Die Finanzierung der Immobilie bindet die Familie für viele Jahre und sollte deshalb auf Basis einer nüchternen Einschätzung der monatlichen Belastungsgrenze erfolgen. Viele Bauherren planen beispielsweise Karrieresprünge ein oder die Rückkehr der Frau in eine Vollzeitstelle, wenn die Kinder ein wenig älter sind. Diese Planungen basieren jedoch auf dem Prinzip Hoffnung. Wenn in der Realität eine Rückkehr zur Vollzeitstelle nicht möglich ist oder die Karriere einen Knick erleidet, gerät das gesamte Finanzierungskonzept ins Wanken.

Wie viel Haus kann ich mir leisten? – Einbeziehung von Risiken

Mit einem Online-Rechner können auch Laien ganz einfach berechnen, wie hoch ein Hypothekendarlehen maximal sein sollte. Es sind nur wenige Angaben erforderlich und außerdem listet ein Budgetrechner alle Ausgaben auf, sodass keine Positionen vergessen werden.

Neben den bekannten Zahlen fließen jedoch auch Risiken in die Beurteilung der Frage “Wie viel Haus kann ich mir leisten?” ein. Wer eine Bestandsimmobilie kauft, muss einschätzen, wie hoch der Sanierungsbedarf im Laufe der Zeit sein wird und eine entsprechende monatliche Rücklage in die Finanzplanung einbeziehen. Bei Neubauprojekten sollte immer eine finanzielle Reserve für ungeplante Ausgaben oder dafür, dass einzelne Posten teurer als erwartet sind, berücksichtigt werden. Kaum ein Bauprojekt verläuft von Anfang bis zum Ende genau nach Plan und ein finanzieller Puffer sorgt für ruhige Nächte.

Neben den Risiken auf der Ausgabenseite sind Risiken auf der Einnahmeseite zu betrachten. Es ist vorteilhaft, wenn beide Partner berufstätig sind. Verliert dann einer seinen Job oder muss länger als erwartet eine Familienpause einlegen, kann diese Zeit besser überbrückt werden. Die Baufinanzierung sollte im Idealfall auch beim Wegfall eines Einkommens zumindest temporär gesichert sein.

Die Anschlussfinanzierung im Blick behalten

Die derzeit günstigen Zinsen verleiten Bauherren dazu, den finanziellen Rahmen allzu sehr auszudehnen. Ist am Ende der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld vorhanden, die mit einem neuen Darlehen finanziert werden soll, wird dafür aller Voraussicht nach ein höherer Zins fällig. Dieses Risiko sollte ebenfalls einbezogen werden, damit sich die monatliche Rate nach der ersten Finanzierungsphase nicht drastisch erhöht. Bausparen ist eine Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung wieder mit einem zinsgünstigen Darlehen zu bewältigen.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass es sinnvoll ist, die künftigen Einnahmen zurückhaltend zu schätzen und im Gegensatz dazu für die künftigen nicht-planbaren Ausgaben eher großzügige Werte anzusetzen.

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Autor: Veröffentlichung durch Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Finanzierung
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