Die Bauüberwachung kommt dem Bauherren zu bzw. wird der Bauherr einen Bauunternehmer damit beauftragen. Auch der Architekt kann die Überwachung des Baus sowie die Bauabnahme übernehmen.

Der Bauunternehmer bestimmt einen Bauleiter, der die Bauüberwachung vornimmt. (Bild: rido / clipdealer.de)

Bauüberwachung: Neutraler Bausachverständiger gesucht

Wird ein Haus gebaut, so werden die Arbeiten dort vom Bauunternehmer koordiniert. Dieser übernimmt die Planung und Ausführung der Arbeiten, der Bauherr ist damit nicht belastet. Der Bauunternehmer wird einen Bauleiter bestimmen oder einen Architekten, der die Bauüberwachung vornimmt. Es muss ein Bautagebuch geführt werden, außerdem werden eventuelle Mängel oder Probleme notiert und diese mit den zuständigen Gewerken besprochen. Doch die Experten, die im Auftrag des Bauunternehmers agieren, sind selten neutral. Vielmehr können sie sogar weisungsgebunden sein, was alles verkompliziert und dafür sorgt, dass die Arbeiten eben nicht objektiv beurteilt werden. Sehr zum Nachteil des Bauherren. Dieser tut daher gut daran, wenn eine neutraler Bausachverständiger ins Boot geholt wird. Die Kosten für die Bauüberwachung durch externe Sachverständige müssen allerdings selbst getragen werden, sie kommen zu den eigentlich für den Bau kalkulierten Kosten noch hinzu. Je nach Umfang der Leistungen muss mit einer Summe zwischen 0,5 und 2,5 Prozent der Bausumme gerechnet werden. Dennoch: Die Ausgabe lohnt sich, werden damit doch Mängel zu einem Zeitpunkt aufgedeckt, zu dem sie noch zu beheben sind. Schlimmer ist es, wenn der Bauherr keinen Sachverständigen einschaltet und später auf Mängel stößt. Diese müssen dann kostenintensiv behoben werden oder sind teilweise gar nicht mehr zu beheben.

Bausachverständiger für die Bauüberwachung gesucht

Damit das neue Haus bestmöglich betreut wird, sollte der Bausachverständige von Anfang an dabei sein und den Fortschritt der Arbeiten überwachen. Doch viele Bauherren fragen sich, wo sie einen solchen Experten finden können. Anlaufstellen gibt es verschiedene:

• Verband privater Bauherren
• Bauherren-Schutzbund
• Verein zur Qualitätskontrolle am Bau
• DEKRA
• TÜV
• GTÜ

Auch die Architektenkammer kann unabhängig agierende Experten nennen, die bei der Bauüberwachung helfen. Hilfreich ist es auch, sich im Bekanntenkreis umzuhören, denn hier kann jeder persönlich von seinen Erfahrungen mit dem einen oder anderen Sachverständigen berichten. Eventuell ist einer dabei, der auch für dieses Bauvorhaben infrage kommt.

Wichtige Leistungen bei der Bauüberwachung

Welche Leistungen sind eigentlich bei der Bauüberwachung inbegriffen? Viele Bauherren fragen sich, ob diese Dienstleistung erst in Anspruch genommen werden kann, wenn das Haus bereits gebaut wird. Dabei ist es vielmehr so, dass der Sachverständige schon vor Beginn der eigentlichen Bauarbeiten mit seiner Arbeit anfängt. Er wird den mit dem Bauunternehmer geschlossenen Bauvertrag prüfen und herausfinden, ob dort versteckte Kosten enthalten sind. Er wird auch mögliche Fehler des Vertrags aufdecken, die dem Bauherren zum Verhängnis werden können.

Danach begleitet der Bausachverständige den Bauherren bis zum Ende der Bauphase und wird später auch die Bauabnahme vornehmen. Mit dieser Abnahme ist der Hausbau offiziell beendet. Außerdem kann der Experte dabei helfen, eine Mängelrüge richtig zu formulieren bzw. wird er diese selbst übernehmen. Um die Kosten für den Berater zu kennen, lohnt sich ein Blick in die Honorarverordnungen der jeweiligen Berufe. Für Architekten gilt die HOAI, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Jeder gute Sachverständige wird allerdings ein transparentes Angebot formulieren, auf dessen Basis die Kosten nachvollziehbar sind.

Wichtig: Es gibt keine festen Leistungen, die durch den Bausachverständigen angeboten werden, sondern diese sind individuell zu vereinbaren. Besuche auf der Baustelle gehören auf jeden Fall dazu, dennoch ist niemand dazu verpflichtet, die ganze Zeit über auf der Baustelle zugegen zu sein. Bei der Bauüberwachung gehören die folgenden Leistungen zu den Pflichten des Architekten:

• Kontrolle der mangelfreien und funktionstauglichen Planung
• Kontrolle des Bauwerks auf Plangerechtigkeit und Mängelfreiheit
• Überwachung der Arbeiten auf der Baustelle entsprechend der Baugenehmigung und der Ausführungspläne
• Kontrolle der sachgerechten Erledigung von Anweisungen auf der Baustelle
• erhöhte Überwachungspflicht im Bereich des Schallschutzes
• Kontrolle typischer Gefahrenquellen
• Bauabnahme

Der Architekt oder externe Sachverständige übernimmt die Bauüberwachung solange, bis der Hausbau für beendet erklärt wurde und bis das Haus an den Bauherren direkt oder durch den Bauunternehmer an den Bauherren übergeben wird. Dabei können auch zusätzliche Leistungen vereinbart werden. Zu diesen zählen unter anderem Videoübertragungen, die zur Bauüberwachung auf der Baustelle angefertigt werden. Der Bauherr kann das Geschehen vor Ort verfolgen, wenn eine Webcam auf der Baustelle installiert wurde. Möglich ist es überdies, dass der Experte ein Sanierungskonzept erarbeitet oder dass er Kostenschätzungen vornimmt sowie überprüft. Auch die Bauthermografie wird durch Sachverständige für das Bauwesen angeboten.

Der Sachverständige fängt schon vor Beginn der eigentlichen Bauarbeiten mit seiner Arbeit an.
(Bild: dotshock / clipdealer.de)

Wann die Bauüberwachung erfolgen muss

Geht es um die Bauüberwachung, sind die nötigen Leistungen individuell zu vereinbaren. Es gibt allerdings einige Termine, zu denen der Experte auf der Baustelle zugegen sein muss und zu denen sich ein Bericht in den Unterlagen wiederzufinden hat. Der Experte muss in jedem Fall eine Baustellenbesichtigung vornehmen, wenn die gesamten Erdarbeiten beendet wurden. Diese Besichtigung hat noch vor Verfüllung der Baugrube und vor der Erstellung der Bodenplatte stattzufinden! Wurde der Rohbau errichtet, ist der Zeitpunkt für einen weiteren Pflichttermin gekommen, außerdem muss der Experte nach der Fertigstellung des Dachstuhls den gesamten Hausbau begutachten. Er wird immer wieder auf der Baustelle zugegen sein, doch nach der Installation der haustechnischen Anlagen steht ein weiterer Pflichtbesuch ins Haus. Der Bausachverständige muss die Installation der Elektro- und Heizungsanlage sowie der sanitären Anlagen überprüfen. Außerdem wird der Bau noch einmal vor dem Beginn der Estrich- sowie der Putzarbeiten besichtigt und beurteilt. Letzten Endes steht die Bauabnahme vor der Tür, auch dann muss noch einmal ein Besuch auf der Baustelle stattfinden.

In der Regel sind es sieben bis acht Termine, die auf der Baustelle wahrgenommen werden müssen und zu denen es Eintragungen im Bautagebuch zu geben hat. Auf diese Berichte wiederum muss der Bauherr Zugriff haben können, denn er sollte sich jederzeit ein Bild vom Baufortschritt sowie von eventuell dargestellten Mängeln machen können. Als Faustregel gilt, dass ein Termin immer dann ansteht, wenn ein Gewerk mit seinen Arbeiten fertig geworden ist.

Die Abnahme des Baus

Der externe Sachverständige wird das Haus bis zum Ende der Bauarbeiten begleiten, was wiederum bedeutet, dass die behördliche Bauabnahme unter seiner Aufsicht vorgenommen wird. Die zuständige Baubehörde wird an diesem Termin die Baustelle besuchen und überprüft die Einhaltung sämtlicher Vorschriften im baugesetzlichen Bereich. Außerdem wird geprüft, ob die Vorgaben des Bebauungsplans eingehalten wurden. Damit ist die Endabnahme der wichtigste Termin überhaupt, denn ab jetzt kehrt sich die Mängelbeweislast um. Das bedeutet, dass vor der Abnahme der Handwerker oder der Bauunternehmer beweisen muss, dass seine Leistung frei von Mängeln war. Danach jedoch ist es Sache des Bauherren, eventuelle Mängel zulasten der Gewerke oder des Bauunternehmers darzustellen. Er muss die Ursachen der Mängel ebenso wie die Folgeschäden, die daraus resultieren können, darstellen. Da dies nicht einfach bis teilweise sogar unmöglich ist, sollte unbedingt ein sachverständiger Experte bei der Bauabnahme zugegen sein, wobei hier die neutrale Beurteilung der wichtigste Aspekt ist. Ist der Experte hingegen weisungsgebunden und agiert im Sinne des Bauunternehmers, kann dies für den Bauherren durchaus negative Folgen haben.

Bauüberwachung: Selbst ist der Bauherr?

Die Bauüberwachung kann auch in Eigenleistung vorgenommen werden. Dann allerdings sollte der Bauherr die nötige Sachkenntnis mitbringen, um die Arbeiten auf der Baustelle auch wirklich fachlich beurteilen zu können. Es ist hierfür hilfreich, das Bautagebuch lückenlos (am besten täglich) zu füllen, sodass eventuell später auftretende Mängel im Rahmen der Ursachenforschung schon zu einem frühen Zeitpunkt belegbar sind. Da die Bauabnahme einen Wendepunkt in der Beweislast bei Mängeln darstellt, sollte allerdings zumindest zu diesem wichtigen Termin ein Sachverständiger hinzugezogen werden.