MEIN BAU

Main Section

Blogs

Share

Mietminderung bei defekter Heizung?

Hat der Mieter das Recht zur Mietminderung, wenn die Heizung nicht die gewünschte Temperatur erreicht? Die Entscheidung über die eventuelle Rechtmäßigkeit wird im Einzelfall getroffen – oft zuungunsten des Mieters.

Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass seine Mieter in der Wohnung nicht frieren.

Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass seine Mieter in der Wohnung nicht frieren.
(Bild: psisa / clipdealer.de)

Recht auf Mietminderung: Heizung muss funktionieren!

Der Vermieter muss dafür Sorge tragen, dass es der Mieter warm hat. Ist das nicht der Fall, besteht ein Recht zur Mietminderung. Doch so einfach liegt die Sache rund um das Streitthema Wärme leider nicht, denn meist handelt es sich um Einzelfallentscheidungen. Schon viele Gerichtsentscheidungen zur defekten Heizung wurden getroffen und doch gibt es immer wieder neue Streitigkeiten, die das Thema Mietrecht und Raumtemperatur verursachen.

Vermieter trägt Heizpflicht

Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass seine Mieter in der Wohnung nicht frieren. Wenn die Temperatur für länger als drei Tage ganztags unter 14 °C in den Wohnräumen fällt, gilt die Wohnung sogar als unbewohnbar und der Mieter ist zur 100-prozentigen Mietminderung berechtigt! Wichtig ist allerdings, dass der Mangel auch angezeigt wird und genau hier liegt das Problem. Viele Mieter kürzen die Miete, ohne dem Vermieter die Chance auf Reparatur bzw. Nachbesserung zu geben. Doch der Mieter muss in der seiner Mängelanzeige eine angemessene Frist setzen, binnen derer die Reparatur durchzuführen ist. Verstreicht diese Frist, kann die Mietminderung als Druckmittel zum Tragen kommen. Das Kürzen der Miete auf eigene Faust kann allerdings riskant sein, die Rücksprache mit dem Rechtsanwalt sollte vorab erfolgen. Auch die Mieterschutzbunde geben diesbezüglich Auskunft. Kürzt der Mieter nämliche die Miete unberechtigt, steht dem Vermieter das Recht auf eine fristlose Kündigung zu.

Heizungen in der Wohnung sind defekt: Was nun?

Wenn die Heizungen defekt sind, liegt ein Mangel am Mietgegenstand, also an der Wohnung, vor. Dieser Mangel muss angezeigt werden, denn wer als Mieter eigenständig einen Handwerker mit der Reparatur beauftragt, kann durchaus auf den Kosten sitzen bleiben. Der Handwerker-Notdienst darf nur in Notfällen ohne Rücksprache mit dem Vermieter oder mit der Hausverwaltung beauftragt werden! Selbst ein Totalausfall der Heizkörper rechtfertigt keine eigenständigen Auftragsvergaben.
Tipp: Nicht immer sind die Heizungen selbst defekt, manchmal ist nur zu viel Luft im Heizkörper. Hier kann der Mieter natürlich sehr wohl tätig werden. Mithilfe eines Entlüftungsschlüssels werden die Heizkörper entlüftet und können danach wieder richtig arbeiten. Viele Handwerker empfehlen, die Entlüftung direkt zu Beginn der Heizperiode durchzuführen, andere empfehlen, dies nur bei nicht ausreichend warmen Heizkörpern zu tun oder dann, wenn Geräusche aus der Heizung zu vernehmen sind.

Wenn die Heizungen defekt sind, liegt ein Mangel am Mietgegenstand vor.

Wenn die Heizungen defekt sind, liegt ein Mangel am Mietgegenstand vor. (Bild: nikkytok / clipdealer.de)

Mietminderung im Winter und Sommer: Was gilt wann?

Der Mieter erwartet zu Recht, dass es ab dem Beginn der Heizperiode warm in der Wohnung ist. Doch was gilt eigentlich im Sommer? Auch in der eigentlich warmen Jahreszeit gibt es Tage, die deutlich zu kühl sind und in denen zumindest Wohn- und Kinderzimmer sowie das Bad geheizt werden müssen.

Mietminderung im Winter

Während der Heizperiode muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Wohnräume und die Küche mindestens 20 bis 22 °C warm werden. Im Schlafzimmer und Flur reichen 18 bis 20 °C. Im Bad müssen es mindestens 22 °C sein. Von wann bis wann die Heizperiode geht, ist meist im Mietvertrag geregelt, oft beginnt sie im Oktober und reicht bis zum Mai. Das heißt aber nicht, dass die Temperaturen auch in der Nacht erreicht werden müssen. Von 23:00 bis 06:00 Uhr sind auch niedrigere Temperaturen erlaubt. Dann reichen nach der Auffassung der Landgerichte Heidelberg und Berlin auch 18 °C aus.
Tipp: Neben dem Recht, die Miete zu mindern, kann der Mieter die Wohnung auch fristlos kündigen, wenn die Heizung komplett ausfällt. Doch auch dazu sollte vorab eine juristische Beratung eingeholt werden.

Mietminderung im Sommer

Nicht nur im Winter kann es sehr kalt sein, auch der Sommer hält nicht selten überraschend kalte Tage bereit, an denen sich die Menschen gern in ihrer Wohnung aufwärmen. Dumm nur, wenn es dort ebenfalls kalt ist, weil eben gerade keine offizielle Heizperiode herrscht oder weil die Heizung gar defekt ist. Sofern die Außentemperaturen für mindestens drei Tage bei höchstens 12 °C liegen, müssen Wohnungsvermieter die Heizungen einschalten. Das gilt auch dann, wenn es draußen etwas wärmer als die genannten 12 °C ist, die Zimmertemperatur aber nur noch höchstens 18 °C beträgt. Hier liegt ein Mangel vor, der umgehend behoben werden muss! Bei einem Aufenthalt in der Wohnung, die weniger als 16 °C erreicht, gilt das Wohnen sogar als gesundheitsgefährdend.
Häufig wird angenommen, dass Heizungen auch im Sommer funktionieren müssen. Doch dem ist nicht so, denn hier gelten verschiedene zu berücksichtigende Faktoren. Das Problem ist hier häufig das subjektive Empfinden, denn bei hohen Außentemperaturen wirken viele Räume sehr kühl. Gerade das Bad erscheint dann frisch und erreicht doch Temperaturen von mehr als 20 °C. Vor eventuell geplanten Minderungen sollten daher Temperaturprotokolle geschrieben und ausgewertet werden.

Kein warmes Wasser mehr?

Auch daran haben sich die Menschen natürlich gewöhnt: Sie drehen den Wasserhahn auf und bekommen warmes Wasser. Ebenso wie die mögliche Mietminderung wegen defekter Heizung ist die Minderung auch bei fehlendem Warmwasser durchzuführen, wobei eine Höchsttemperatur von 40 °C des Wassers als Voraussetzung angenommen wird. Erreicht das Wasser Temperaturen von mehr als 40 °C, besteht kein Anspruch auf Minderung.
Das Amtsgericht Schöneberg entschied in einem Urteil sogar, dass es als Minderungsgrund und Mangel gilt, wenn der Mieter zu lange auf warmes Wasser warten muss. Wasser mit einer Temperatur von 45 °C muss nach spätestens 10 Sekunden aus dem Wasserhahn kommen, in der Zeit dürfen höchstens fünf Liter Wasser verbraucht worden sein. Das Mietrecht ist an dieser Stelle recht ungenau, daher ist die Gerichtsentscheidung im Einzelfall durchaus hilfreich.

Wann ist welche Minderung möglich?

Die Landgerichte haben sich in der Vergangenheit immer wieder mit dem Mietrecht in Bezug auf einen Mangel wegen defekten Heizungen befassen müssen. Ob ein Mangel vorliegt oder nicht und ob dieser zur Minderung der Mietzahlen berechtigt, hängt unter anderem von der Dauer der Beeinträchtigung, von deren Schwere, von der Jahreszeit und von der Uhrzeit ab, zu der der Mangel auftritt. Die folgende Übersicht zeigt mögliche Minderungen, kann aber nur als erster Anhaltspunkt genutzt werden. Im Einzelfall ist der juristische Rat maßgeblich, ohne den ungerechtfertigte Minderungen auch schon vor Gericht gelandet sind. Der Mieter stand am Ende ganz ohne Wohnung da und nicht nur mit eventuell sogar subjektiv empfunden zu kalten Wohnräumen.

  • Totaler Heizungsausfall
    Minderung der Miete bis zu 100 Prozent möglich, außerdem Möglichkeit zur fristlosen Kündigung
    Ausfall der Heizung muss aber während des Winters passieren, im Sommer bei hohen Außentemperaturen besteht kein Recht auf warme Heizkörper
  • Raumtemperatur von 15 °C
    Minderung der Miete von bis zu 30 Prozent möglich
  • Raumtemperatur zwischen 16 und 18 °C
    Minderung der Miete von bis zu 20 Prozent möglich
  • Ausfall der Heizung im Sommer
    Minderung der Miete bei Totalausfall der Heizung von bis 50 Prozent möglich, abhängig aber von der Außentemperatur und damit von den erreichten Raumtemperaturen
  • Zu geringe Wassertemperatur
    Minderung der Miete um bis zu 7,5 Prozent möglich, wenn das Wasser maximal 40 °C erreicht oder zu lange braucht, um in entsprechender Temperatur aus der Leitung zu kommen
Share
Autor: Veröffentlichung durch Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Wohnen, Finanzierung, Ratgeber
Tags: , ,

Das könnte Sie ebenfalls interessieren