Wer sich für den Erwerb eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung interessiert, sollte neben dem eigentlichen Kaufpreis unbedingt auch auf die Nebenkosten achten, die üblicherweise bei jedem Kaufprozess anfallen. Der Grund dafür liegt klar auf der Hand, denn bei dem Kauf einer Immobilie können sich die Nebenkosten mitunter im fünfstelligen Bereich bewegen – und wer das außer Acht lässt, riskiert im schlimmsten Fall die Aufnahme eines weiteren und zumeist sehr teuren Kredites. Aber woraus bestehen diese Kaufnebenkosten denn eigentlich genau? Kann der finanzielle Mehraufwand mit einer Baufinanzierung abgedeckt werden? Und mit welchen Kostenpunkten muss der potentielle Käufer darüber hinaus noch rechnen?

Die Kaufnebenkosten werden oft unterschätzt, summieren sich jedoch kräftig (Bild: AlexanderStein / pixabay.com)

Wenn es um den Kauf einer Wohnimmobilie geht, achten die meisten Menschen verständlicherweise zuerst auf den reinen Kaufpreis, denn bei einer derart groß angelegten Investition muss natürlich sichergestellt werden, dass man sich das gewünschte Objekt auch tatsächlich leisten kann. Was viele Interessenten dabei jedoch überraschenderweise recht häufig unterschätzen, sind die sogenannten Kaufnebenkosten.

Dazu zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für den Notar, den Grundbucheintrag und den Makler, sowie diverse andere laufende Kosten. Diese Nebenkosten können je nach Größe, Zustand und Lage der Immobilie zwischen neun und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen – und dieser finanzielle Mehraufwand wird in der Regel nicht durch die Baufinanzierung abgedeckt. Der Käufer muss also sämtliche Kaufnebenkosten entweder aus dem Eigenkapitalanteil aufbringen oder einen weiteren Kredit bei der Hausbank abschließen.

Gut zu wissen: Bei einer Immobilie im Wert von 350.000 Euro sollten also rund 30.000 bis 50.000 Euro zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis eingeplant werden. Je nach Zustand der Immobilie können darüber hinaus auch noch weitere Renovierungs-, Sanierungs- oder Instandhaltungskosten anfallen.

An den Kaufnebenkosten führt kein Weg vorbei

Bei dem Erwerb einer Immobilie gibt es gleich mehrere Kaufnebenkosten zu beachten, die in jedem Fall auf den Käufer zukommen werden. Dazu gehören zum einen die Maklerprovision (falls dieser in den Kaufprozess involviert war; weitere Informationen dazu im nächsten Abschnitt) und zum anderen die Gebühr für den Notar, da der schriftliche Kaufvertrag zwingend über ebendiesen abgewickelt werden muss. In der Regel belaufen sich die Notargebühren auf rund ein bis zwei Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommt der Eintrag in das Grundbuch, der bis zu 0,5 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Ebenfalls verpflichtend ist die Entrichtung der Grunderwerbsteuer. Diese sogenannte Ländersteuer wird als Prozentsatz des Kaufpreises errechnet und bewegt sich – je nach Bundesland – zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent.

Dazu ein Beispiel zur besseren Verdeutlichung: Kauft man für 350.000 Euro ein Haus in Sachsen oder Bayern (beide Länder haben mit 3,5 Prozent die bundesweit niedrigste Grunderwerbsteuer), fallen zusätzlich zum Kaufpreis 12.250 Euro an. Bei dem gleichen Kaufpreis werden im Saarland oder in Brandenburg hingegen knapp 23.000 Euro fällig, da die Grunderwerbsteuer dort satte 6,5 Prozent beträgt. Die Lage der Immobilie spielt bei der Errechnung der Nebenkosten also eine entscheidende Rolle.

Wichtig: Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb des ersten Monats nach dem Kauf der Immobilie entrichtet werden. Eine Ratenzahlung dieser Gebühr ist nicht möglich.

Die möglichen weiteren Nebenkosten: Gutachter, Maklerprovision, Renovierung und laufende Kosten

Zusätzlich zu den verpflichtenden Kaufnebenkosten können in bestimmten Fällen noch weitere Ausgaben hinzukommen. Sollte der Käufer beispielsweise einen Makler mit der Vermittlung der Immobilie beauftragt haben, kann dieser eine Courtage von bis zu sechs Prozent des Kaufpreises verlangen. Hierbei gilt seit Ende 2020 das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss diesen auch bezahlen. Allerdings ist es möglich, sich bis zu 50 Prozent der Maklerkosten von dem Verkäufer zurückzuholen – sofern man geschickt verhandelt. Zudem kann es hilfreich sein, die Immobilie vor dem Kauf von einem Gutachter auf Herz und Nieren prüfen zu lassen. Auch diese Zusatzkosten müssen von dem Käufer selbst getragen werden.

Bei Immobilien aus zweiter Hand fallen darüber hinaus häufig auch noch Renovierungs- oder Sanierungskosten an – zum Beispiel dann, wenn der Garten neu gestaltet oder das Dach neu gedeckt werden muss. Abschließend sei noch gesagt, dass direkt nach dem Kauf der Immobilie auch die ersten laufenden Kosten anfallen. Dazu gehören unter anderem die Grundsteuer, Gebühren für die Müllabfuhr und die Straßenreinigung, Strom-, Gas- und Wasserkosten, sowie alle notwendigen (Haus-)Versicherungen. Die Nebenkosten können also recht schnell die gesamte finanzielle Planung über den Haufen werfen, wenn man sie unterschätzt. Aus diesem Grund ist es ratsam, vor dem Kaufabschluss eine ausführliche Kostenaufstellung vorzunehmen, um spätere Probleme bei der Finanzierung zu verhindern.