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Keine Maklerprovisionen in Österreich ab Juli 2023

In den meisten Lebensbereichen ist es so, dass derjenige, der bestellt, auch die Kosten für die Bestellung tragen muss. Das gilt ab Juli 2023 auch für den Wohnungsmarkt. Mieter zahlen die Provision nicht mehr automatisch.

Durch das Bestellerprinzip werden die Mieter in Österreich eine deutliche Entlastung erfahren.

Durch das Bestellerprinzip werden die Mieter in Österreich eine deutliche Entlastung erfahren.
(Bild: benzoix / clipdealer.de)

Neue Regelungen zur Provision ab Juli 2023 in Österreich

In der Regel werden in Österreich für die Wohnungssuche hohe Kosten fällig, diese bestehen unter anderem aus den Provisionsgebühren. Dafür wurden bislang zwei Bruttomonatsmieten gefordert, die von den Mietern zu zahlen waren, wenn die Wohnung über einen Makler gefunden wurde. Dieses Vorgehen stand schon lange in der Kritik, was nicht verwundert: Der Mieter sollte für alle Leistungen zahlen, die doch der Vermieter gegenüber dem Makler in Auftrag gegeben hatte. Nun wurde kürzlich das Bestellerprinzip beschlossen, nach dem derjenige zahlen muss, der die Leistungen beauftragt hat. Der erhoffte Vorteil: Wohnen soll vor allem für junge Menschen und Haushalte mit geringem Einkommen günstiger werden.

Hohe Maklerprovisionen in der Kritik

Das Bestellerprinzip soll ab Juli 2023 gelten. Mit dem Beschluss dazu wird auch dem Fakt Rechnung getragen, dass die Provisionen in Österreich besonders hoch sind. Hier wurde bisher etwas ausgenutzt, was es anderswo nicht gibt und es gibt sogenannte Doppelmakler. Das heißt, dass der Makler sowohl mit dem Vermieter als auch mit dem Mieter einen Vertrag schließt. Somit erhält der Makler von beiden Seiten sein Entgelt. Der Vermieter muss dabei bis zu drei Monatsmieten berappen, der Mieter höchstens zwei. Die jeweiligen Höchstgrenzen können sich soweit erhöhen, dass sie verdoppelt sind. Das gilt immer dann, wenn der Mieter oder Vermieter keine Provisionsvereinbarung unterzeichnet hat. Damit trägt die jeweils andere Seite die Provision der zweiten Partei mit. Österreich kommt durch dieses Prinzip auf die höchsten Maklergebühren in der gesamten Europäischen Union, denn der Makler hat durch das Auferlegen eines nicht ausgeschöpften Höchstbetrags auf den anderen Beteiligten immer die Chance auf die höchstmögliche Provision.

Die neuen Regelungen im Überblick

Wird nun hingegen nach dem Bestellerprinzip abgerechnet, werden die Mieter in Österreich eine deutliche Entlastung erfahren. Als die Regierung das neue Prinzip beschloss, ging sie sogar von Einsparungen von bis zu 55 Millionen Euro im Jahr aus. Mieter sollen nicht mehr dazu verpflichtet werden können, die Maklerprovision zu zahlen, wenn doch der Vermieter den Auftrag zur Mietersuche an den Makler gegeben hat. Derjenige, der den Makler beauftragt, muss ihn künftig auch zahlen. In Einzelfällen kann das auch der Mieter sein, wenn er einen Makler mit der Wohnungssuche betraut. In dem Fall könnte der Vermieter nicht dazu aufgefordert werden, die Provision zu zahlen.

Große Wirkung des neuen Zahlungsprinzips erhofft

Maklern drohen hohe Strafen, wenn sie sich nicht an das neue Bestellerprinzip halten. Angedroht werden aktuell Verwaltungsstrafen von bis zu 3.600 Euro, wenn versucht wird, die Vorgaben zu umgehen. Eine Strafe von rund 1.500 Euro droht, wenn der Makler den Provisionsvertrag nicht dokumentiert. Genau festgehalten sind die Bestimmungen noch nicht, sicher ist aber, dass Mieter die Provisionen auch dann nicht zahlen sollen, wenn sie sich beim Makler wegen einer öffentlich beworbenen Wohnung melden.

Genaue Regelungen müssen noch veröffentlicht werden

Bisher sind zwar einige der Rahmenbedingungen bekannt, die für die Neuerungen ab Juli 2023 gelten, doch im Detail liegen sie noch nicht vor. Fest stehen allerdings diese Eckpunkte:

  • Makler dürfen keine Provision für Wohnungen verlangen, die sie bereits im Portfolio haben
  • Provisionen dürfen für neu akquirierte Wohnungen erhoben werden
  • Maklerverträge sind zu dokumentieren
  • Gewerbeimmobilien und gewerbliche Vermietungen sind vom Bestellerprinzip ausgenommen
  • Bestellerprinzip ist nicht auf Immobilienkäufe anwendbar

Die Tatsache, dass das Bestellerprinzip nicht bei Immobilienkäufen angewendet werden kann, ist in einem Gutachten begründet, welches vom Ring Deutscher Makler in Auftrag gegeben wurde. Dabei wird festgestellt, dass der Verzicht auf die Provision bzw. deren Neuverteilung bei Käufen nicht den anvisierten Effekt mit sich bringe. Käufer würden kaum entlastet werden, da Verkäufer diese einfach in den Verkaufspreis einrechnen würden. In der Folge würde der Käufer sogar noch stärker belastet werden, weil die Grundsteuer durch den höheren Kaufbetrag ebenfalls steigen würde.

Drohende Mieterhöhungen in Österreich?

Klar ist: Mieter zahlen keine Provision mehr. Doch ähnlich wie bei Immobilienkäufen, die mit dem Bestellerprinzip eher noch teurer für den Käufer würden, werden nun auch Überlegungen zu etwaigen Mieterhöhungen laut. Solange keine gesetzliche Regulierung oder Ahnung einer solchen Vorgehensweise vorliegt, könnten Mieterhöhungen die Maklerkosten für den Vermieter wieder rückfinanzieren. Eine Lösung für dieses erwartete Problem könnte eine Mietzinsgrenze sein, die deutlich strenger als bislang ausfallen müsste. Die Mietervereinigung in Österreich fordert daher, dass das Mietrechtsgesetz reformiert wird und in der Folge für alle Wohnungen gilt. Klare Obergrenzen für die die zu zahlenden Mieten müssten vorgegeben werden. Laut Mietervereinigung ließe sich nur damit verhindern, dass die Provisionen den Mieter doch wieder belasten, wenn auch über den Umweg des Mietzinses.

Bestellerprinzip kein österreichisches Novum

Österreich hat nun das Bestellerprinzip beschlossen, das ab Juli 2023 in Kraft treten wird. Doch dieses Prinzip ist nicht gänzlich neu und wird in Deutschland schon seit 2015 angewendet. Hier wurden die Effekte des Prinzips in einer Studie, die durch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung vorgenommen worden ist, näher untersucht. Die oben erwähnten Nebeneffekte wie höhere Mieten wurden auch in Deutschland befürchtet, doch wie die Studie aus 2021 zeigt, sind diese ausgeblieben. Die Entlastung der Mieter aber wurde erreicht, zumindest in großen Teilen. Damit ist das deutsche Bestellerprinzip das große Vorbild für die Verfahrensweise in Österreich und es kann davon ausgegangen werden, dass ähnliche Effekte positiver Art erzielt werden. Es steht zu erwarten, dass viele Vermieter die Vermarktung ihrer Immobilien selbst übernehmen werden, weniger Makler werden einen Auftrag erhalten. Diese wiederum könnten daher mit Umsatzeinbußen rechnen.

In Deutschland ist zudem die Maklerprovision selbst gesunken, da es Wettkampf um die Vermieter über den Preis für die Dienstleistungen ausgefochten wird. Die günstigste Vermarktungsmöglichkeit ist die, welche der Vermieter wählt. Die durchschnittliche Provision der Makler ist daher von anfänglich 2,4 auf 1,9 Nettokaltmieten gesunken.

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Autor: Veröffentlichung durch Julian Oberhauser
Veröffentlicht in: Wohnen, Finanzierung
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