Österreichische Makler hatten es bisher leicht, große Summen mit der Vermittlung von Wohnraum zu verdienen. Immerhin waren sie als einzige in der EU als Doppelmakler tätig und kassierten von beiden Seiten die Provision.

Ab Juli 2023 wird das sogenannte Bestellerprinzip in Österreich angewendet.
(Bild: garagestock / clipdealer.de)

Neue Provisionsregelungen für Makler in Österreich

Bisher konnten die Makler in Österreich sowohl mit dem Vermieter als auch mit dem Mieter einen Vertrag schließen. Von beiden Seiten wurde die Provision gezahlt, wobei diese durch den Vermieter sogar in Höhe von bis zu drei Bruttokaltmieten, durch den Mieter bis maximal zwei Bruttokaltmieten zu zahlen war. Wurde die maximale Höhe von einer Seite nicht ausgeschöpft, konnte der Makler den Restbetrag auf die andere Seite umlegen. Das wiederum bedeutete, dass der Makler stets den Maximalbetrag von bis zu fünf Bruttokaltmieten erhalten konnte. Doch nun gelten ab Juli 2023 neue Regelungen: Das Bestellerprinzip wird greifen.

Infrage gestelltes Preis-Leistungs-Verhältnis der Makler

Die meisten Makler sind der Meinung, dass sie unterbezahlt seien und dass ihre Leistung zwar jeder in Anspruch nehmen, aber niemand bezahlen wolle. Vermieter und Mieter hingegen sehen die Sache anders und schauen nur auf den Preis: So teuer soll ein Makler sein, dafür, dass er die Tür aufschließt und ein paar Randdaten zur Immobilie herunterrasselt? Doch der wirkliche Arbeitsaufwand wird weder gesehen noch honoriert, denn die Leistungen des Maklers beginnen schon lange vor dem eigentlichen Besichtigungstermin:

• Recherchetätigkeiten zur Immobilie
• Erstellen von Beschreibung und Fotos
• Beauftragen des Energieausweises
• Einholen von Grundrissen, Grundbuchauszügen usw.
• Erstellung des Inserats
• Vorbereiten der Wohnung zur Besichtigung
• Beantwortung von Fragen zur Immobilie
• Wahrnehmen und Nachbereiten der Besichtigungstermine

Um die Makler ein wenig in Schutz zu nehmen: Kritiker sehen oft nur die Arbeit des Maklers bezogen auf einen Interessenten. Doch vielfach werden Immobilien zahlreichen Interessenten vorgestellte, sodass viele Arbeiten häufiger zu erledigen sind. Dennoch wurde das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht zuletzt dadurch infrage gestellt, dass viele Makler immer wieder Möglichkeiten fanden, um ihre Provisionen noch zu erhöhen. Vor allem für junge Mietinteressenten sowie für Haushalte mit niedrigem Einkommen war die Wohnungssuche über den Makler daher teilweise fast unmöglich zu finanzieren.

Bundesgesetz über die Rechtsverhältnisse der Makler in Österreich

Die Überschrift ist gleichzeitig der Titel des neuen Maklergesetzes in Österreich, mit dem Mieter von zu hohen Provisionen entlastet werden sollen. Der § 6 sieht in seinen einzelnen Absätzen folgende Regelungen vor:

• Auftraggeber müssen die Provision zahlen, wenn das Geschäft mit einem Dritten über den Makler zustande kommt
• Provisionsanspruch wird nicht durch Namhaftmachung des Dritten möglich
• Makler können die Provision auch dann beanspruchen, wenn nicht das ursprüngliche, sondern ein gleichwertiges Geschäft zustande kommt
• Makler bekommen keine Provision, wenn sie selbst Vertragspartner des Geschäfts sind
• Auftraggeber schuldet die Provision nur einmal, auch wenn das vermittelte Geschäft bei zweien oder mehr Maklern möglich wäre

Auswirkungen der Neuregelungen zum Provisionsanspruch ab Juli 2023

Ab Juli 2023 wird das sogenannte Bestellerprinzip in Österreich angewendet, was es übrigens in Deutschland schon seit 2015 gibt. Befürchtete Nebeneffekte wie Mieterhöhungen sind in Deutschland ausgeblieben, wie eine Studie durch das Institut für Wirtschaftsforschung aus dem Jahr 2021 zeigte. Nicht anwendbar ist das Prinzip auf Immobilienkäufe, denn es steht zu befürchten, dass die Verkäufer die Provisionen lediglich auf den Kaufpreis umlegen würden. Damit wiederum würden Käufer noch schlechter gestellt, weil sich durch einen höheren Kaufpreis auch eine höhere Grundsteuer ergeben würde.

Änderungen für Mieter, Vermieter und Makler

Was genau wird nun durch die Änderungen bei der Berechnung der Maklerprovision erreicht? Die folgenden Auswirkungen sind bis jetzt klar:

• Änderungen für Mieter
  Sofern der Mieter kein Wohnungsgesuch bei einem Makler in Auftrag gegeben hat, sondern nur dessen Angebot wahrnimmt, muss er keine Provision mehr zahlen. Andere Vereinbarungen wären ungültig und stünden sogar unter Strafe. Immer derjenige zahlt den Makler, der ihn auch beauftragt hat!

 

• Änderungen für den Vermieter
  Viele Vermieter profitieren derzeit noch von einer günstigen Wohnungsvermittlung durch den Makler und zahlen teilweise gar keine Provisionen, weil alle Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Sie würden diesen Vorteil durch das Bestellerprinzip verlieren. Vermieter werden die Vermarktung der Wohnungen selbst in die Hand nehmen müssen oder die Kosten für den Makler tragen. Beides führt zu einer höheren Belastung der Vermieter. Um diese so selten wie möglich hinnehmen zu müssen, könnten langfristige Mietverträge geschlossen werden, sodass die Neuvermittlung des Wohnraums weniger häufig nötig wird.

 

• Änderungen für den Makler
  Für Makler werden die Auswirkungen des neu eingeführten Bestellerprinzips besonders deutlich. Sie müssen ihre Provisionen mit demjenigen vereinbaren, der die Vermittlung in Auftrag gibt und können sich keine weiteren Beträge von anderen Beteiligten einfordern. Makler werden sich einer größeren Konkurrenz gegenübersehen, denn das Marketingargument, dass man selbst keine Provisionen vom Vermieter verlange und nur den Mieter zur Kasse bitte, zieht nicht mehr. Ein Umsatzrückgang könnte die Folge sein, verbunden mit einer verstärkten Konzentration auf Immobilien, die nicht der neuen Regelung unterliegen. Viele Makler könnten sich nicht mehr mit der Vermietung befassen, sondern nur noch mit dem Verkauf von Immobilien.

Dennoch können sich aus der neuen Regelung zum Bestellerprinzip auch Vorteile für den Makler ergeben. Zum einen ergibt sich eine Imageaufbesserung gegenüber den Mietern. Diese werden Maklern mit mehr Sympathie und Wertschätzung gegenüber stehen, wenn sie nicht mehr die alleinigen Zahlenden sind. Gleichzeitig wird sich der Makler um sie bemühen, weil er das Geschäft abschließen möchte.
Ein weiterer Vorteil liegt in der Klarheit der Geschäftsverhältnisse. Von Anfang an ist klar, wer den Makler zahlt, es gibt keine Verhandlungen oder Erklärungen, warum eine Seite mehr als die andere bezahlen soll. Zudem könnte mit den Veränderungen und Neuregelungen eine Anhebung des Service-Niveaus verbunden sein. Viele Makler werden sich auf einen bestimmten Kundenkreis spezialisieren und Zusatzleistungen wie zum Beispiel die digitale Vermittlung anbieten. Demzufolge bleibt es abzuwarten, ob die erwarteten Negativauswirkungen tatsächlich in der befürchtenden Art und im vorstellbaren Ausmaß auftreten werden oder ob nicht doch die Vorteile überwiegen könnten.