Einen Bauernhof zu kaufen, gehört für viele Menschen zu den absoluten Wunschträumen. Es gibt jedoch einiges zu beachten, bevor man sich tatsächlich zu einem Leben auf dem Land entschließt.
Einen Bauernhof zu kaufen, gehört zu den beliebtesten Wunschkäufen. (Bild: mcininch/clipdealer.de)
Bauernhof kaufen: Worauf sollte man unbedingt achten?
Vom Leben auf einem Bauernhof haben viele Menschen idealisierte Vorstellungen. Ländliche Idylle, kein Straßenlärm und keine Abgase, stattdessen viel Platz zum Wohnen und Möglichkeiten Kinder naturnah aufwachsen zu lassen: Das sind nur einige Gründe, die dafür sprechen, einen Bauernhof zu kaufen.
Generell muss man unterscheiden, ob der Bauernhof gekauft werden soll, um das Bauernhaus als Wohnhaus zu nutzen, ohne dass die Eigentümer landwirtschaftlich tätig sind. In diesem Fall suchen Interessenten meist nach einem Restbauernhof, der nach Auflösung eines landwirtschaftlichen Betriebes verkauft wird. Ein solcher Restbauernhof umfasst das Bauernhaus, ein größeres Grundstück, zu dem meist eine Wiese gehört, und eventuell einige Stallungen.
Selbstverständlich kann man auch einen Bauernhof kaufen, um diesen als landwirtschaftlichen Betrieb weiterzuführen. Dann umfasst der Kauf weitere Ländereien wie Felder und Waldgebiete sowie landwirtschaftliche Fahrzeuge und Geräte. Im Folgenden wird der Kauf eines Bauernhofs betrachtet, der als Wohnhaus mit großem Grundstück und nicht als Betrieb genutzt werden soll.
Welche Möglichkeiten bietet ein Bauernhof?
Einen Bauernhof zu kaufen und in einem Bauernhaus zu wohnen, ist etwas ganz Besonderes. Zum einen verfügen Bauernhäuser über eine sehr große Wohnfläche und zum anderen begeistern Sie Fans des ländlichen Lebens mit einem speziellen Flair. Liegt das Baujahr bereits mehr als 50 Jahre zurück, wurde das Haus in einer typischen Architektur errichtet und ist deshalb für viele Menschen der Inbegriff eines gemütlichen Zuhauses. Darüber hinaus steht ein Bauernhaus in Alleinlage und nicht wie die Einfamilienhäuser in den meisten Neubaugebieten dicht an dicht mit anderen Nachbarhäusern.
Doch nicht nur ein Bauernhaus mit großer Wohnfläche, das weit entfernt vom nächsten Nachbarhaus liegt, spricht für den Erwerb eines Bauernhofs. Dieser bietet mit dem großen Grundstück und eventuell vorhandenen Stallungen viele Möglichkeiten, Lebensträume zu realisieren:
- Pferdehaltung
- Kleintierzucht
- Obst- und Gemüseanbau für den Eigenbedarf
- Einrichtung einer privaten Werkstatt
Außerdem schätzen viele Eigentümer eines Bauernhofs die Möglichkeit, dass ihre Kinder direkt vor der eigenen Haustür ein riesiges Grundstück zum Toben und Spielen zur Verfügung haben und in der Kindheit Erfahrungen in der Natur sammeln, anstatt ununterbrochen vor der Spielkonsole zu sitzen.
Gründe für die niedrigen Kaufpreise vieler Bauernhöfe
In den letzten Jahrzehnten hat eine Entwicklung stattgefunden, die in der Presse unter dem Begriffe Bauernhöfe-Sterben diskutiert wird. Die Zahl der Bauernhöfe in Deutschland schrumpft ständig. Viele Landwirte suchen sich eine neue berufliche Existenz und oft scheitert die Übergabe des Hofes an die nächste Generation daran, dass die junge Generation nicht bereit ist, den Betrieb weiterzuführen.
Die Arbeit auf einem Bauernhof ist trotz moderner Landmaschinen immer noch hart und dauert länger als acht Stunden täglich – und das meist an sieben Tagen die Woche. Auch von einem regelmäßigen, bezahlten Urlaub können Landwirte und ihre Familien nur träumen. Zusätzlich schmälern sinkende Preise für landwirtschaftliche Erzeugnisse wie Milch und Getreide die Gewinnmargen. Diese Gründe führen in der Summe dazu, dass viele Bauernhöfe verkauft werden. Da sich oft kein Nachfolger findet, der den Betrieb weiterführt, werden Felder und Waldstücke an andere Bauern verkauft und das Bauernhaus mit Wiese und Stall als Wohnhaus angeboten.
Je abgelegener der Hof liegt, desto günstiger ist der Kaufpreis. Finden sich nach längerer Zeit keine Käufer, kommt es sogar zur Zwangsversteigerung. Bauernhöfe werden deshalb sehr oft zu vermeintlichen Schnäppchen-Preisen angeboten und im Falle der Zwangsversteigerung sogar zu einem Kaufpreis, der weit unter dem Verkehrswert liegt. Hier liegt jedoch eine Gefahr, denn aufgrund des niedrigen Preises entschließen sich Interessenten teilweise voreilig dazu, den Hof zu kaufen.
Welche Risiken sind mit dem Kauf eines Bauernhofs verbunden?
Bevor man sich tatsächlich entschließt, den Bauernhof zu kaufen, sollte man mögliche Risiken abwägen. Obwohl ein altes Bauernhaus auf den ersten Blick charmant und nostalgisch wirkt, ist es wie vor jedem Hauskauf nötig, den Zustand des Hauses genau zu beurteilen:
- Baujahr
- Eintragungen im Grundbuch
- Bausubstanz
- laufende Kosten
- Lagebeschreibung
Baujahr
Das Baujahr erlaubt eine erste Einschätzung, wie viel Aufwand mit der nötigen Renovierung verbunden sein wird. Außerdem sollte man sich bei sehr alten Bauernhäusern erkundigen, ob das Gebäude mittlerweile unter Denkmalschutz steht. In diesem Fall müssen die Auflagen des Denkmalschutzes bei der Sanierung berücksichtigt werden. Um ein altes Fachwerkhaus zu sanieren, wird sehr viel Kapital benötigt, sodass sich das vermeintlich günstige Haus als extrem teure Immobilie erweist.
Eintragungen im Grundbuch
Ein Blick ins Grundbuch verschafft den Kaufinteressenten Klarheit darüber, ob Ansprüche Dritter berücksichtigt werden müssen oder noch finanzielle Altlasten vorhanden sind. Werden mit dem Bauernhaus weitere Bauten wie Stallungen oder Geräteschuppen verkauft, sollten auch diese im Grundbuch eingetragen sein. Ist das nicht der Fall, könnten dies Gebäude sein, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden. Als neuer Eigentümer kann man vom Bauamt zum Abriss dieser Gebäude gezwungen werden.
Bausubstanz
Die Beurteilung der Bausubstanz hat einen ganz wesentlichen Einfluss auf die Kaufentscheidung. Je weiter das Baujahr zurückliegt, umso wahrscheinlicher ist es, dass eine Kernsanierung erforderlich wird. Eine derartig umfassende Sanierung ist bei einem Bauernhaus mit einer Wohnfläche von 300 Quadratmetern wesentlich teurer als bei einem ebenfalls alten Wohnhaus, das beispielsweise über 150 Quadratmeter Wohnfläche verfügt.
Da man als Laie die Bausubstanz nicht beurteilen kann, sollte man vor dem Kauf unbedingt einen Sachverständigen damit beauftragen, den Sanierungsbedarf genau zu ermitteln. Nur wenn die Renovierungskosten zusätzlich zum Kaufpreis bewältigt werden können, sollte man den Kauf in Erwägung ziehen. Ansonsten erweist sich das vermeintliche Schnäppchen oft als finanzieller Alptraum.
Laufende Kosten
Nicht nur der Kaufpreis und die Kosten für die Sanierung, sondern auch die laufenden Kosten müssen vor einer Kaufentscheidung betrachtet werden. Je größer das Bauernhaus ist, desto höher wird die Heizkostenrechnung ausfallen. Wer von einer Wohnung in ein großes Haus zieht, unterschätzt oft den finanziellen Mehraufwand an Nebenkosten.
Darüber hinaus ist die ländliche Lage des Bauernhofs mit einem erhöhten logistischen Aufwand für die gesamte Familie verbunden. Die Infrastruktur ist auf dem Land wesentlich weniger ausgebaut und deshalb sollte einkalkuliert werden, dass alle Fahrten mit dem eigenen Auto erledigt werden müssen. Ist es nötig, für die Fahrten zur Arbeit, zum Einkaufen oder zum Kindergarten und zur Schule einen Zweitwagen zu kaufen, fallen neue Investitionskosten und monatliche Belastungen für Benzin und die Versicherung an, die das Budget zusätzlich belasten.
Lagebeschreibung
Die Lage des Bauernhofs ist ein wichtiges Entscheidungskriterium, das man möglichst sachlich beurteilen sollte. Gerade eine idyllische Alleinlage täuscht über die Alltagstücken des Landlebens hinweg. Je abgelegener der Hof liegt, desto mehr Zeit und Mühe kostet es, alle Wege zu erledigen. Bevor man sich entscheidet, das Bauernhaus weitab der nächsten Stadt zu kaufen, sollte man diesen Faktor genau durchdenken. Was im Sommer vielleicht unproblematisch ist, kann im Winter bei verschneiten Straßen zur erheblichen Belastung für alle Familienmitglieder werden.
Die Lage des Bauernhofs ist ein wichtiges Entscheidungskriterium. (Bild: maxym/clipdealer.de)
Bauernhof kaufen: Eine wohlüberlegte Entscheidung braucht Zeit
Bevor man einen Bauernhof kauft, sollte man sich ausreichend Zeit nehmen, die Entscheidung genau zu durchdenken. Neben praktischen Überlegungen wie den weiten Arbeits- und Schulwegen oder der Entfernung zur nächsten Stadt, der Autobahn und einem Flughafen sind vor allem finanzielle Erwägungen ausschlaggebend.
Wenn man auf ein Angebot trifft, bei dem ein Bauernhaus mit großer Wohnfläche und einem großen Grundstück für einen vergleichsweise niedrigen Kaufpreis angeboten wird, ist es empfehlenswert, die anderen Kostenfaktoren genau zu kalkulieren. Eine Kernsanierung, bei der nicht nur die Heizung ausgetauscht, sondern auch das Dach gedeckt, der Dachstuhl erneuert, die Wände saniert und sämtliche Leitungen ausgetauscht sowie die Bäder saniert werden müssen, sprengt dann oft den finanziellen Rahmen. Geschickte Heimwerker können zwar einiges in Eigenleistung erledigen, doch auch diese Muskelhypothek sollte realistisch eingeplant werden, damit sich der Traum von der ländlichen Idylle erfüllt.
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