Der Nominalzins ist ein Prozentbetrag, der angibt, wie hoch ein Kredit verzinst wird. Dies ist der Preis, den ein Kreditnehmer an die Bank zahlen muss, um sich einen bestimmten Betrag zu leihen.

Der Nominalzins gibt an, wie hoch ein Kredit verzinst wird, Nebenkosten sind nicht berücksichtigt. (Bild: halfpoint/clipdealer.de)

Nominalzins oder Effektivzins: Welcher Wert entscheidet?

Wenn es darum geht, verschiedene Angebote für eine Baufinanzierung zu beurteilen, betrachten viele Bauherren zunächst den Nominalzins. Diese Vorgehensweise bietet auch wichtige Anhaltspunkte, um festzustellen, welcher Kreditvertrag die günstigsten Konditionen beinhaltet. Im Gegensatz zum Effektivzins berücksichtigt der Nominalzins jedoch keine Nebenkosten des Darlehens.

Außerdem sollte beachtet werden, ob ein variabler oder ein fester Nominalzins im Kreditvertrag festgelegt wurde. Während der feste Nominalzins über die gesamte Laufzeit hinweg konstant bleibt, kann sich die Höhe des variablen Nominalzinses ändern. Der variable Nominalzins schwankt entsprechend der sich verändernden Bedingungen auf dem Kapitalmarkt, kann also sinken oder steigen. Für Immobilienkredite werden jedoch üblicherweise feste Nominalzinssätze vereinbart.

Feste Nominalzinsen bieten den Bauherren ein höheres Maß an Sicherheit, denn es kann über die gesamte Kreditlaufzeit mit gleichbleibenden monatlichen Raten gerechnet werden. Seit dem Jahr 2008 wird der Nominalzins meist schlicht als Sollzins bezeichnet, was der Tatsache gerecht wird, dass es sich dabei um die reinen Zinskosten ohne jegliche Berücksichtigung von Nebenkosten handelt, die ebenfalls von den Banken berechnet werden.

Entscheidende Fragestellungen bei der Baufinanzierung

Der Sollzins wird meist als Jahreszins angegeben. Nur bei kürzeren Kreditlaufzeiten erfolgt die Angabe für den entsprechend kürzeren Zeitraum. Diese Kredite spielen aber bei der Finanzierung von Immobilien keine Rolle. Damit man also tatsächlich vergleichen kann, welche Finanzierungsvariante am wirtschaftlichsten ist, sollte man den Effektivzins betrachten, der auch als effektiver Jahreszins bezeichnet wird.

Im Zusammenhang mit dem Nominalzins stellen sich folgende Fragen:

• Wovon hängt die Höhe des Zinssatzes ab?
• Welcher Zusammenhang besteht zwischen dem Nominal- und dem Effektivzins?
• Wie wird die effektive Verzinsung beurteilt?

Welche Kriterien sind beim Kreditvergleich relevant?

Wovon hängt die Höhe des Zinssatzes ab?

Bei des Festsetzung des Nominalzinses legt die Bank den Zinssatz zugrunde, mit dem sie sich ihrerseits das Geld geliehen hat. Außerdem werden die Konditionen der Konkurrenten berücksichtigt. Ein weiterer Referenzzinssatz ist der Leitzins der Europäischen Zentralbank EZB, der das Zinsniveau innerhalb der Europäischen Union determiniert. Weitere erwähnenswerte Referenzzinssätze sind der EURIBOR sowie der LIBOR.

Welcher Zusammenhang besteht zwischen dem Nominal- und dem Effektivzins?

Die effektive Verzinsung basiert auf dem Nominalzins, wobei alle relevanten Kosten berücksichtigt werden, die mit der Vergabe des Kredits im Zusammenhang stehen. Da die Banken diese Nebenkosten nicht in die Nominalverzinsung einbeziehen müssen, können sie mit vermeintlich niedrigen Zinssätzen werben. Aus diesem Grund sollten Kreditnehmer sich immer über die effektive Verzinsung informieren.

Die effektive Verzinsung ist somit immer etwas höher als der Nominalzins. Meist bewegt sich die Zinsdifferenz zwischen 0,03 und 0,05 Prozent. Die Unterschiede sind also relativ klein, manchmal sind beide Zinssätze sogar identisch. Dennoch sollte beim Vergleich der alternativen Baufinanzierungsangebote die Effektiv- und nicht allein die Nominalverzinsung betrachtet werden. Über einen langen Finanzierungszeitraum summieren sich die Zinsdifferenzen zu Summen, die mehrere Tausend Euro betragen. Die Kreditinstitute sind in Deutschland gesetzlich dazu verpflichtet, beide Zinssätze anzugeben, um eine möglichst hohe Transparenz für die Kunden herzustellen und die Vergleichbarkeit der verschiedenen Angebote zu gewährleisten.

Wie wird die effektive Verzinsung beurteilt?

Die effektive Verzinsung enthält alle mit dem Kreditvertrag zusammenhängenden Kosten und kann nur ermittelt werden, wenn man sämtliche relevanten Daten des Kreditnehmers berücksichtigt. Die effektive Verzinsung enthält folgende Komponenten:

• Bearbeitungskosten
• Bereitstellungskosten
• Restschuldversicherung

Zusätzlich müssen Kosten für die Kreditvermittlung, Notarkosten sowie die Kosten für den Grundbucheintrag einbezogen werden, denn diese Kosten erhöhen den Finanzierungsbedarf und das Kreditvolumen ist ebenfalls ein Faktor, der die Nominal- und somit auch die Effektivzinsen beeinflusst. Je höher der Kapitalbedarf ist, der mit einem Kredit gedeckt werden soll, umso höher sind auch die Nominal- und die Effektivzinsen.

Neben dem Kapitalbedarf wirken sich außerdem die persönlichen Verhältnisse des Kreditnehmers auf die Zinshöhe aus:

• Höhe des Einkommens
• Dauer des Beschäftigungsverhältnisses
• Zahl der Familienmitglieder
• SCHUFA-Score
• Zustand der Immobilie

Handelt es sich um ein Bauspardarlehen, kommen weitere Kostenarten hinzu, wie beispielsweise Zinsen für die Bereitstellung größerer Summen, die relativ spontan benötigt werden. Da Bauspardarlehen meist eine Laufzeit von mehreren Jahrzehnten haben, machen sich schon geringe Zinsdifferenzen bemerkbar, sodass es sich lohnt, die Zinsbelastung über den gesamten Finanzierungszeitraum hinweg zu betrachten und dann erst ein Kreditangebot auszuwählen.

Welchen Einfluss hat die Zinsbindungsfrist auf die Höhe des Nominalzinses?

Da die Kreditzinsen sich derzeit auf einem historisch niedrigen Niveau befinden, ist es sinnvoll, diese günstigen Zinsen möglichst langfristig im Kreditvertrag festzuschreiben. Wer sich die niedrigen Zinsen für den gesamten Finanzierungszeitraum sichert, kann mit festen monatlichen Raten kalkulieren und muss nicht damit rechnen, dass es sich am Ende der Zinsbindungsfrist negativ auswirkt, wenn der Sollzins erheblich gestiegen ist. Die Banken lassen sich das Festschreiben des Zinssatzes jedoch damit bezahlen, dass der Nominalzins höher veranschlagt wird als bei einer weniger langen Zinsbindung.

Dennoch lohnt es sich, darüber nachzudenken, eine lange Zinsbindung zu wählen, auch wenn man dafür etwas höhere Kreditzinsen akzeptieren muss. Auf diese Weise kann man das Budget optimal planen und hat von Anfang an den vollständigen Überblick über die mit der Immobilienfinanzierung zusammenhängenden Kosten.

Welche Kriterien sind beim Kreditvergleich relevant?

Um zu entscheiden, welches Kreditangebot am günstigsten ist, sollte man sowohl die Nominal- als auch die Effektivzinsen betrachten. Darüber hinaus gibt es weitere Entscheidungskriterien wie beispielsweise die Möglichkeit der Sondertilgung ohne Gebühren. Online-Finanzierungsrechner und Kreditvergleiche bieten die Möglichkeit, alle relevanten Informationen einzugeben und in wenigen Minuten einen Überblick über verschiedene Finanzierungsangebote zu erhalten. Diese Angebote sind detailliert und ermöglichen einen Vergleich der Bauzinsen, bei dem alle Faktoren berücksichtigt werden.

Es ist außerdem sinnvoll, alternative Finanzierungsmöglichkeiten mit unterschiedlichen Eigenkapitalquoten zu berechnen. Bevor man sich für ein Kreditangebot entscheidet, sollte man möglichst viele Informationen einholen, denn die Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung legt die Bauherren und ihre Familien über mehrere Jahrzehnte fest. Aus diesem Grund sollte man die Finanzierung nicht zu ehrgeizig mit sehr hohen monatlichen Kreditraten planen. Es fällt schwer, über viele Jahre auf zusätzliche Ausgaben für Reisen oder andere Güter, die den Lebensstandard erhöhen, zu verzichten. Besser ist es, monatlich einen bestimmten Betrag für unvorhergesehene Ausgaben zu kalkulieren und die monatliche Kreditrate entsprechend niedriger zu wählen.

Welche weiteren Kosten fallen bei der Baufinanzierung an?

Einen weiteren Posten, der häufig bei der Kalkulation vergessen wird, bilden die Maklerkosten, die anfallen, wenn man die Dienste des Maklers bei der Suche nach einem Grundstück, einem Haus oder einer Eigentumswohnung nutzt. Während die Gebühren für den Makler bei der Vermietung auf höchstens zwei Nettokaltmieten gedeckelt sind, können diese beim Immobilienkauf frei ausgehandelt werden. Die Maklerkosten liegen durchschnittlich zwischen 3,5 bis sieben Prozent. Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro und fünf Prozent Gebühren für den Makler fallen somit allein für diesen Posten nochmals 15.000 Euro an.

Des Weiteren müssen Grunderwerbssteuern zwischen 3,5 und fünf Prozent bezahlt werden, sodass beim betrachteten Beispiel nochmals bis zu 15.000 Euro weitere Kosten anfallen. Auch der Grundbucheintrag sowie die Notarkosten schlagen nochmals mit zwei Prozent (6.000 Euro) zu Buche. Insgesamt fallen beim Immobilienkauf also zusätzlich 12 Prozent weitere Kosten (36.000 Euro) an, die finanziert werden müssen und nicht nur den Kreditbetrag, sondern auch den Nominalzins erhöhen.

Bei der Kalkulation der Kosten sollte man den Makler nicht vergessen. (Bild: thodonal/clipdealer.de)

Bessere Verhandlungsposition durch detaillierte Planung

Um die niedrigsten Bauzinsen zu realisieren und diese lange, möglichst über den gesamten Finanzierungszeitraum, festzuschreiben, ist vor dem Gespräch mit der Bank eine gute Planung erforderlich. Mit Hilfe der Online-Finanzierungsvergleiche kann man sich einen Überblick über die Bauzinsen verschiedener Kreditinstitute verschaffen und außerdem verschiedene Finanzierungsvarianten durchrechnen. Je mehr Informationen bekannt sind, desto besser kann man eine realistische Finanzplanung erstellen und die Verhandlungsposition gegenüber der Bank stärken. Der Nominalzins ist dabei jedoch nur eine Komponente innerhalb einer Gesamtbetrachtung, die weitere Determinanten berücksichtigen sollte.