Bauherren müssen entscheiden, ob und in welcher Form der Kreditvertrag die Möglichkeit der Sondertilgung berücksichtigen sollte. Die verschiedenen Optionen zeichnen sich durch Vor- und Nachteile aus.

Überlegen Sie sich, in welchem Kreditvertrag eine Sontertilgung sinnvoll ist. (Bild: belchonock/clipdealer.de)

Sondertilgung beim Hypothekenkredit

Bei der Baufinanzierung wird ein fester Plan für die Rückzahlung der Hypothek vereinbart und vertraglich fixiert. Die Darlehenssumme muss in monatlich gleichen Raten zurückgezahlt werden, wobei jede Rückzahlungsrate zur Tilgung und zur Begleichung der Zinsen genutzt wird. In den meisten Kreditverträgen wird das Recht auf Leistung einer Sondertilgung vereinbart. Dabei bezahlt der Kreditnehmer zusätzlich zu den planmäßigen Tilgungsraten eine Sondertilgungsrate, um das Darlehen insgesamt schneller abzubezahlen.

Kreditnehmer können also einmalig oder auch regelmäßig Zahlungen außerhalb der vereinbarten Monatsraten leisten. Oft verwenden Bauherren außerplanmäßige Einnahmen oder auch planbare Zusatzeinnahmen wie das Weihnachtsgeld und Prämien dazu, den Baukredit möglichst schnell zu tilgen. Auf diese Weise sinkt die Restschuld, die Immobilie ist schneller schuldenfrei und es werden Zinskosten gespart.

Im Folgenden wird analysiert, ob es in jedem Fall vorteilhaft ist, sich eine Sondertilgungsoption einräumen zu lassen oder ob damit auch Nachteile verbunden sind.

Welche Faktoren müssen bei Sondertilgungen berücksichtigt werden?

Es gibt verschiedene Einflussfaktoren, die berücksichtigt werden sollten, wenn man überlegt, die Option einer Sondertilgung in den Kreditvertrag aufzunehmen:

• rechtliche Grundlagen
• Kreditvertrag
• Vor- und Nachteile
• Darlehensform

Rechtliche Grundlagen

Kreditnehmer haben generell ein Recht darauf, ein Hypothekendarlehen vorzeitig teilweise oder ganz zurückzuzahlen, wenn der Darlehensvertrag nach dem 11.06.2010 abgeschlossen wurde. Im Kreditvertrag wird vereinbart, wie oft und in welcher Höhe die Sondertilgung erfolgen darf, welchen Einfluss dies auf den Zinssatz hat und ob Vorfälligkeitsentschädigungen gezahlt werden müssen.

Bankkunden haben darüber hinaus das gesetzliche Recht, ein Darlehen mit zehnjähriger oder längerer Zinsbindung nach Ablauf der zehn Jahre Mindestlaufzeit zu kündigen. Der offene Darlehensbetrag kann zu diesem Zeitpunkt unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist entweder sofort zurückgezahlt oder mit einem zinsgünstigeren Kredit umgeschuldet werden.

2016 entschied der Bundesgerichtshof, dass Banken die Sondertilgung auf die Vorfälligkeitsentschädigung anrechnen müssen. Wird das Darlehen vollständig getilgt, verringert sich somit die Vorfälligkeitsentschädigung.

Kreditvertrag

Bei der Formulierung des Kreditvertrags muss darauf geachtet werden, dass das Recht auf Sondertilgung einbezogen wird, da es nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. In den meisten Fällen wird genau definiert, wann, wie oft und in welcher Höhe eine Sondertilgung erfolgen darf. Die meisten Banken gestatten, dass fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme jährlich in Form einer zusätzlichen Zahlung getilgt werden dürfen, ohne dass dem Kreditnehmer dafür Kosten entstehen.

Teilweise vereinbaren Bank und Bauherr auch die Möglichkeit, einen gewissen Prozentsatz der Darlehenssumme (beispielsweise 25 Prozent) flexibel während der Kreditlaufzeit als Sondertilgungen zu bezahlen. Das ist insbesondere dann vorteilhaft, wenn der Bankkunde nicht einschätzen kann, wann er über die nötigen Finanzmittel für zusätzliche Zahlungen verfügen wird.

Möchte man eine höhere Sondertilgung vereinbaren, muss dies ebenfalls explizit im Kreditvertrag fixiert werden. Es liegt im Ermessen der Bank, ob diese Möglichkeit eingeräumt wird. Wenn die Bank dem zustimmt, verlangt sie dafür jedoch in den meisten Fällen einen Zinsaufschlag. Wenn der Bankkunde genau weiß, dass ihm innerhalb des Tilgungszeitraums ein größerer Geldbetrag zur Verfügung stehen wird (beispielsweise durch Auszahlung einer Kapitallebensversicherung) kann es sich lohnen, die Möglichkeit einräumen zu lassen, mehr als zehn Prozent Sondertilgung zu leisten.

Die möglichen Optionen für Sondertilgungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• ein bestimmter Prozentsatz der Darlehenssumme pro Jahr
• ein Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung
• ein fixer Betrag pro Jahr

Ob für die Einräumung einer dieser Optionen ein Zinsaufschlag erfolgt, hängt vom Kreditinstitut und der Höhe der Sondertilgungen ab.

Vor- und Nachteile

Sondertilgungen bieten Bauherren die Möglichkeit, von vornherein einzuplanen, die Zinslast, die sich aus der Sollzinsbindung ergibt, zu verringern. Die Höhe der Rückzahlungsrate bleibt monatlich gleich und durch die zusätzliche Tilgung wird das Darlehen schneller und mit weniger Zinsen abgezahlt. Der finanzielle Vorteil von Sondertilgungen steigt mit zunehmender Darlehenshöhe.

Es ist außerdem sinnvoll, ein Recht auf eine hohe Sondertilgung in den Darlehensvertrag aufzunehmen, wenn geplant wird, die Immobilie innerhalb des Finanzierungszeitraums zu verkaufen. Auf diese Weise werden Vorfälligkeitsentschädigungen gespart.

Die erhöhte Flexibilität und die Möglichkeit, Zinsen oder Vorfälligkeitsentschädigungen einzusparen, lässt sich das Kreditinstitut ab einer gewissen Höhe der Sondertilgungen allerdings mit Zinsaufschlägen auf die gesamte Darlehenssumme bezahlen. Auch nominal kleine Zinsaufschläge von 0,1 bis 0,5 Prozent summieren sich bei einer Darlehenslaufzeit von zehn Jahren auf mehrere tausend Euro. Es sollte deshalb genau abgewogen werden, ob die Sondertilgungen diesen Effekt mehr als kompensieren.

Darlehensform

Die Baufinanzierung erfolgt überwiegend in Form eines Annuitätendarlehens. Diese Darlehensform zeichnet sich durch gleichbleibend hohe Monatsraten aus. Die Rückzahlungsrate wird zum Teil für die Tilgung und zum Teil für die Zinskosten verwendet. Mit dem Kreditvertrag werden Laufzeit und Zinssatz festgelegt. Der Zinsanteil der Rückzahlungsrate sinkt im Zeitverlauf und der Tilgungsanteil steigt. Aus diesem Grund werden mit Sondertilgungen die Zinskosten insgesamt verringert und der Immobilienkredit schneller abgezahlt.

Wird im Kreditvertrag jedoch eine variable Verzinsung vereinbart, sind Sondertilgungen zu jeder Zeit ohne Zinsaufschlag möglich. Dabei muss lediglich auf die Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist geachtet werden, wenn das Darlehen vollständig getilgt werden soll. Die Finanzierung eines Bauvorhabens wird in Deutschland jedoch nur sehr selten mit einer variablen Verzinsung vereinbart.

Wann lohnen sich Sondertilgungen

Wenn der Kreditnehmer Geld zur Verfügung hat, ist es sinnvoll, dieses Kapital in die vorzeitige Rückzahlung des Immobilienkredits zu investieren. Das ist insbesondere in der derzeitigen Niedrigzinsphase der Fall, denn es ist kaum möglich, mit konventionellen Bankprodukten lukrative Habenzinsen zu erwirtschaften. Da man sich mit jeder Sondertilgung jedoch Zinskosten spart, ist dies eine hervorragende Möglichkeit der Geldanlage.

Es gibt in Deutschland keinen gesetzlichen Anspruch auf Sondertilgungen, deshalb ist es wichtig, vor Vertragsabschluss darauf zu achten, dass diese Option im Kreditvertrag vermerkt wurde. Ansonsten fallen Vorfälligkeitsentschädigungen an, die wiederum den Zinseffekt aufzehren.

Option der zusätzlichen Tilgung wird häufig nicht genutzt

Die Möglichkeit, das Immobiliendarlehen schneller als geplant abzuzahlen und Zinskosten zu sparen, ist reizvoll. Aus diesem Grund lassen Bauherren und Immobilienkäufer oft die Möglichkeit, hohe Sondertilgungen gegen Zinsaufschläge zu leisten, in den Kreditvertrag aufnehmen. In der Praxis erweisen sich die ehrgeizigen Rückzahlungspläne meist als zu optimistisch. In vielen Fällen wird von der Möglichkeit der zusätzlichen Tilgung kein Gebrauch gemacht und somit unnötigerweise ein höherer Zins bezahlt.

Die meisten Banken räumen Sondertilgungsoptionen bis zu einer gewissen Größenordnung ohne weitere Zinskosten ein. Diese Möglichkeit sollten Bankkunden deswegen unbedingt in den Hypothekenvertrag aufnehmen lassen. Ist das Kreditinstitut dazu nicht bereit, lohnt es sich, einen Kreditvergleich zu nutzen, um alternative Kreditangebote zu finden.

Ein Immobilienkredit, der Sondertilgungen ohne Aufschlag ermöglicht, bietet ein Höchstmaß an Flexibilität, denn der Bauherr kann entscheiden, ob er zusätzlich zur monatlichen Rückzahlungsrate eine Tilgung vornehmen möchte, ohne dass dafür Kosten entstehen, weil eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird oder Zinsaufschläge erhoben werden.

Natürlich ist es reizvoll, das Immobiliendarlehen schneller abzuzahlen. (Bild: thodonal/clipdealer.de)

Kombination von Sondertilgungen und Umschuldungen

Bei der Überlegung, wie ein Kreditvertrag im Hinblick auf Sondertilgungsoptionen bestmöglich gestaltet werden kann, sollten Bankkunden das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren (Paragraf 489 I Nummer 2 BGB) berücksichtigen. Bei längeren Zinsbindungsfristen hat der Bankkunde ein Recht darauf, das gesamte Immobiliendarlehen oder einen Teil zurückzuzahlen, ohne dass dafür Vorfälligkeitsentschädigungen erhoben werden dürfen.

Es ist also empfehlenswert, nach der Mindestlaufzeit von zehn Jahren größere Sondertilgungen zu leisten oder sogar eine komplette Umschuldung vorzunehmen. Diese Vorgehensweise ist besonders lohnend, wenn die Hypothekenzinsen in der Zwischenzeit gesunken sind. Die Restschuld kann zu niedrigeren Zinsen finanziert werden und bei gleichbleibender monatlicher Rückzahlungsrate verringert sich die Zeit, bis das Haus oder die Eigentumswohnung schuldenfrei ist.

Vergleich von Kreditangeboten spart Geld

Vor dem Abschluss eines Kreditvertrages sollte ein umfassender Vergleich der Angebote verschiedener Banken stehen. Bereits kleine Zinsdifferenzen haben einen großen Einfluss auf die gesamten Kosten der Baufinanzierung. Bei einer Laufzeit von ein bis zwei Jahrzehnten kann man mehrere Tausend Euro sparen. Sondertilgungen gegen Zinsaufschläge zu vereinbaren, ist nur dann sinnvoll, wenn diese Option realistisch ist und mit hoher Wahrscheinlichkeit tatsächlich wahrgenommen wird. Ansonsten ist ein günstiger verzinster Immobilienkredit, der moderate Sondertilgungen erlaubt, die bessere Alternative und bietet ebenfalls die Flexibilität, schneller als geplant schuldenfrei zu werden.