Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen/verkaufen oder mieten/vermieten möchte, für den ist die korrekte Wohnflächenberechnung wichtig. Sie ist die ausschlaggebende Größe für den Kauf- oder Mietpreis einer Wohnung/eines Hauses. Außerdem orientiert sich daran beispielsweise auch die Versicherungsprämie der Hausratsversicherung.

Es gibt unterschiedliche Methoden die Wohnfläche zu berechnen (Bild: convisum / clipdealer.de)

Eigentlich ist eine solche Berechnung ganz einfach. Grundsätzlich zählen dazu sämtliche anrechenbaren Grundflächen aller Räume, die zu einer Wohnung gehören. Je nachdem welche Berechnungsmethode angewendet wird, kann es allerdings zu unterschiedlichen Ergebnissen bei der Wohnflächenberechnung für ein und dieselbe Wohnung kommen. So ist die Berechnung von Dachschrägen beispielsweise ein ganz spezielles Thema: Mal werden die Flächen unter Dachschrägen nur teilweise oder gar nicht zur Wohnfläche gezählt, mal wird sie ignoriert und zu 100 Prozent angerechnet.

Wir bringen nachfolgend etwas Licht ins Dunkel der Berechnungsmethoden und haben außerdem den einen oder anderen Tipp für Sie.

Verfahren zur Wohnflächenberechnung

Normalerweise ist in Deutschland so gut wie alles durch allgemeingültige oder gesetzlich geforderte Grundlagen geregelt. Nur für die Wohnflächenberechnung gilt das nicht. Die beiden gängigsten Verfahren sind derzeit die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 sowie die Wohnflächenverordnung (WoFIV), auf die wir später detaillierter eingehen werden.

In der Vergangenheit spielte außerdem die Berechnung gemäß DIN 283 eine Rolle. Diese Norm ist jedoch seit 1983 nicht mehr gültig, es sei denn, die Vertragsparteien verständigen sich explizit auf diese Methode. Der wichtigste Unterschied zu allen anderen Berechnungsmodellen ist hier, dass es keine Regeln dafür gibt, wie Garagen, Terrassen oder Heizungsräume berechnet werden.

Auch die Wohnflächenberechnung gemäß zweiter Berechnungsverordnung (II. BV) wird nur noch eingeschränkt angewendet und findet seit 2004 bei Neuberechnungen keine Anwendung mehr. Auch hier gibt es Ausnahmen: So hat dieses Verfahren bis heute noch Gültigkeit, wenn die Wohnung beispielsweise schon vor dem 31. Dezember 2013 vom Vermieter nach diesem Verfahren vermessen wurde und danach keine baulichen Veränderungen mehr vorgenommen wurden.

Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Wie bereits eingangs erwähnt, gilt die anrechenbare Grundfläche der vorhandenen Wohnräume einer Wohnung bzw. eines Hauses als Wohnfläche. In der Regel stimmen Grundfläche und Wohnfläche nicht überein, da es bestimmte Flächen gibt, die von der Wohnfläche abgezogen werden. Und genau das ist in der Wohnflächenverordnung (WoFIV) geregelt.

Zur Wohnfläche zählen folgende Räume:

• Wohn- und Esszimmer
• Schlaf- und Kinderzimmer
• Küche
• Bäder und WCs
• Neben- und Abstellräume
• Sauna und Fitnessräume
• Schwimmbad

Außerdem gibt es weitere Flächen, die teilweise zur Wohnfläche addiert werden. Dazu zählen:

• Terrassen
• Balkone
• Wintergärten (Ausnahme: Wenn Wintergärten beheizt werden, dann zählen sie zu 100 Prozent zur Wohnfläche)
• Flächen mit einer Deckenhöhe von 1 bis 2 Metern (z. B. unter Treppen) werden mit 50 Prozent angerechnet

Bei dieser Berechnungsmethode zählen nachfolgende Räume nicht zur Wohnfläche:

• Keller
• Garage(n)
• Abstellflächen außerhalb der Wohnung/des Hauses
• Flächen mit einer Deckenhöhe von unter 1 Meter (z. B. Dachschrägen)

Die Wohnflächenverordnung (WoFIV) ist die einzige Berechnungsmethode, auf die sich das Gesetz beruft, weil sie insbesondere beim gefördertem Wohnungsbau zum Einsatz kommt. Sie wird daher auch gerne bei gerichtlichen Auseinandersetzungen rund um das Thema Wohnfläche angeführt. Im Vergleich zu anderen Berechnungsmodellen fällt hier die Wohnfläche geringer aus und ist damit insbesondere für Mieter interessant.

Wohnflächenberechnung nach der DIN 277

Mit dieser Methode werden die „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ berechnet. Berücksichtigung finden hier nicht nur die reinen Wohnflächen, sondern alle Nutz- und Funktionsflächen – Flächen vom Keller über den Balkon bis hin zu den Dachschrägen werden zu 100 Prozent angerechnet. Das führt zu einer deutlich höheren Wohnfläche als bei anderen Berechnungsmethoden und ist daher besonders interessant aus Sicht der Eigentümer.

Darauf sollten Sie bei der Wohnflächenberechnung achten

1. Wenn Sie die Wohnflächen unterschiedlicher Objekte miteinander vergleichen möchten, achten Sie darauf, dass diese immer nach derselben Methode berechnet wurden.
2. Die Wohnfläche ist ausschlaggebend für den Wert einer Immobilie, wenn Sie diese verkaufen wollen. Achten Sie daher auf eine exakte Wohnflächenberechnung.
3. Wenn Sie sich unsicher sind, ob Sie Ihre Immobilie korrekt vermessen haben, wenden Sie sich an die entsprechenden Fachleute. Diese kennen sich in der Regel im Dschungel der Berechnungsvorschriften aus und wissen, welche Flächen berechnet werden müssen.
4. Die Wohnflächenberechnung hat maßgeblichen Einfluss auf den entsprechenden Grundriss, denn hier werden auch Balkone, Erker oder Dachschrägen berücksichtigt. Lassen Sie sich professionelle Pläne von einem Grundriss-Profi erstellen. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.