Nur allzu gern versuchen Vermieter, die Aufwendungen für den Winterdienst auf den Mieter umzulegen. Aber muss jemand, der eine Mietwohnung nutzt, auch gleich zu Schneeschieber und Streusalz greifen?

Werden Maschinen und Geräte angekauft, dürfen diese Kosten nicht auf die Bewohner umgelegt werden.
(Bild: amyinlondon / clidpdealer.de)

Mietwohnung und Winterdienstpflichten: Verteilung der Gebühren

Der Winterdienst mag eine lästige Sache sein: Frühmorgens müssen die Gehwege von Schnee befreit werden, außerdem muss der Streupflicht nachgekommen werden. Häufig gehört zu einer Mietwohnung auch ein Hauswart, der mit den nötigen Tätigkeiten beauftragt wird und der Vermieter verpflichtet nicht den Mieter zu den Arbeiten. Dann stellt sich aber die Frage, wie die Gebühren umgelegt werden können.

Gebühren für den Winterdienst: Grundsätzlich auf die Mietparteien umlegbar

Der Winterdienst gilt als Teil der Straßenreinigung, die dafür anfallenden Kostenpunkte können unter bestimmten Bedingungen als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Dabei muss der Eigentümer diese Punkte beachten:

• für die Mietwohnungen wurde im Vertrag eine Umlage der Betriebskosten vereinbart
• die einzelnen Positionen sind tatsächlich umlagefähig

Die Kosten für das Streuen, Schneeschieben und Sichern der Gehwege zählen zu den Gebühren der Straßenreinigung und sind damit umlagefähig. Allerdings gibt es genaue Vorschriften, inwieweit sich die Kosten für den Winterdienst auf den Mieter umlegen lassen.

Bewohner nicht unbegrenzt belasten

Werden Maschinen und Geräte angekauft, um zum Beispiel den Schnee räumen zu können, dürfen diese Kosten nicht auf die Bewohner umgelegt werden. Die Begründung lautet hier, dass diese Anschaffungskosten nicht für die laufende Nutzung der Mietwohnung entstehen, was allerdings Voraussetzung für deren Umlagefähigkeit als Betriebskosten wäre. Die Beträge, die der Vermieter für den Kauf von Streugut ausgibt, sind jedoch umlagefähig, denn dabei handelt es sich um laufende Kosten, die im Rahmen der Nutzung der Wohnung entstehen. Schließlich sind Anwohner generell verpflichtet, für die nötige Verkehrssicherheit zu sorgen.

Zudem dürfen Vermieter keine Betriebskosten umlegen, die für überflüssige Maßnahmen angefallen sind. Der Mieter muss somit nicht fürchten, dass er mit ungerechtfertigten Kosten konfrontiert wird, die sich als unnötig herausstellen. Sollte das der Fall sein, ist Mietern anzuraten, sich an einen Anwalt oder einen Mieterschutzverein zu wenden und dort eine juristische Beratung einzuholen. Gegen das Umlegen überflüssiger Kosten sollten sich Mieter wehren! Als Maßstab für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit gilt der aktuelle Betriebskostenspiegel.

Um die Kosten für den Winterdienst hinsichtlich ihrer Wirtschaftlichkeit beurteilen zu können, sollte die Frage geklärt werden, ob ein Hausmeister kostengünstiger wäre als ein privates Räumungsunternehmen. Der Mieter kann somit nicht einfach Einspruch erheben, weil er der Meinung ist, dass das private Unternehmen zu viel kosten würde. Dabei muss berücksichtigt werden, dass diese Unternehmen nicht zwingend nach ihrer tatsächlichen Tätigkeit abrechnen, sondern einen saisonalen Festbetrag für ihren Bereitschaftsdienst erheben. Auch wenn es nicht schneien sollte, standen die Unternehmen in Bereitschaft und wären theoretisch einsatzfähig gewesen.

Die Kosten für einen Hausmeister müssen sich nach dem ortsüblichen Lohnniveau richten, um als angemessen zu gelten. Wichtig: Die Gebühren, die der Vermieter an die Stadt oder Gemeinde zu entrichten hat, können nicht als unwirtschaftlich abgewiesen werden, denn auf diese hat der Vermieter keinen Einfluss.

Die Bewohner der Mietwohnung übernehmen die Arbeiten im Winter selbst

Die Verkehrssicherungs- und damit die Räum- und Streupflicht gehört zu den Leistungspflichten des Vermieters. Er muss dafür Sorge tragen, dass eine ungefährliche Nutzung der Mietsache bzw. der Mietwohnung möglich ist. Das bezieht sich zum Beispiel auf die Anlagen auf dem Grundstück sowie auf Zufahrten und Gehwege. Es ist aber möglich, dass der Vermieter den Mieter mit der Erbringung der betreffenden Leistungen beauftragt. Dies wiederum setzt eine Vereinbarung voraus, durch die die Ausschaltung von Gefahren sicher möglich ist. So urteilte der BGH am 22. Januar 2008 (Az.: VI ZR 126/07) ebenso wie auch einige weitere Gerichte danach.

Bewohner der Mietwohnung werden mit den Pflichten beauftragt

Nicht nur die Gebühren für den Winterdienst lassen sich durch den Eigentümer umlegen, auch die eigentlichen Tätigkeiten bzw. die Streupflicht können derart gehandhabt werden. Das heißt, der Eigentümer beauftragt die Bewohner der Mietwohnung mit der Erbringung der nötigen Leistungen für den Winterdienst. Betrifft das mehrere Mietparteien, müssen diese einem Durchführungsplan ausgehändigt bekommen, nach dem sie sich richten können und der klarstellt, wer wann mit welcher Tätigkeit an der Reihe ist.

Wichtig: Die Gerichte sehen es als nötig an, dass vermieterseitig eine Überwachung der Streupflicht vorgenommen wird. Dies gilt besonders bei Mietern, die theoretisch körperlich nicht in der Lage sind, die Winterdiensten zu erfüllen (z. B. wenig rüstige Rentner). Eine kritische Überprüfung ist nötig, damit die Verkehrssicherheit des Grundstücks bzw. angrenzender Gehwege und Zufahrten sichergestellt wird. Es ist daher anzuraten, in regelmäßigen Abständen Kontrollen durchzuführen.

Der Eigentümer beauftragt die jeweiligen Bewohner mit der Erbringung der nötigen Leistungen für den Winterdienst. (Bild: amyinlondon / clipdealer.de)

Grenzen der Abrechnung gegenüber Mietparteien

Werden Winterdienstarbeiten nicht durch öffentliche Träger ausgeführt und stattdessen auf die Mietparteien abgewälzt, müssen die umlegbaren Gebühren kritisch hinterfragt werden. Denn: Vermieterseitig gibt es nun weniger Winterdienstkosten zu begleichen, daher können diese auch nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung von den Mietern des Hauses verlangt werden. Wer in der Mietwohnung lebt und die Straßenräumung sowie die Streupflicht selbst übernimmt, sollte seine Betriebskostenabrechnung dahin gehend kritisch prüfen. Sind dort Abrechnungspunkte zu finden, die sich auf den Winterdienst beziehen? Doch auch hierbei gibt es wieder eine Tücke:

Wenn der Vermieter oder Eigentümer einen speziellen Mieter mit der Übernahme der Winterdienstleistungen beauftragt und dieser erhält dafür eine Entlohnung oder zahlt einen geringeren Mietzins, sind die Kosten des Vermieters wieder auf alle Mietparteien umlegbar. Mit Ausnahme des ausführenden Mieters natürlich, der die Nebenkostenabrechnung bezüglich dieses Punkts unbedingt prüfen muss. Die Vorgehensweise bei der Abrechnung ist vergleichbar mit der Beauftragung und Abrechnung eines Hausmeisters. Normalerweise bekommt eine Mietpartei aber keine Vergütung für ihre Tätigkeit, daher entstehen dann auch keine Kostenanteile für den Vermieter.

Und wenn es gar nicht schneit?

In vielen Landesteilen schneit es im Winter nicht, es ist noch nicht einmal glatt, weil die Minusgrade nicht erreicht werden. Das bedeutet, dass kein Winterdienst nötig wird. Nun stellt sich die berechtigte Frage, wie dann mit den zugehörigen Winterdienstkosten umgegangen werden kann. Dabei sei noch einmal darauf hingewiesen, dass Unternehmen in Bereitschaft sind und diese Zeit vergütet haben wollen. Beauftragt der Eigentümer einer Immobilie daher ein Unternehmen mit der Räum- und Streupflicht, muss er die betreffenden Gebühren tragen und kann diese auf die jeweilige Mietwohnung umlegen. Dies gilt auch für den oben genannten Fall, wenn eine Mietpartei eine Entlohnung für die Erledigung der Winterdienstarbeiten erhält. Dann steht diese Mietpartei nämlich bereit und würde gerade morgens zuerst prüfen, ob der Streupflicht nachgekommen werden muss. Auch dafür fallen Kostenpunkte an, die umlagefähig sind.

Ausgaben für Hilfsmittel vom Mieter zu tragen?

Gehört zu jeder Mietwohnung ein Schneeschieber? Oder muss jede Mietpartei selbst dafür sorgen, dass ein solcher vorhanden ist? Hierbei gilt, dass es nicht Aufgabe des Mieters ist, für einen Schneeschieber oder für das nötige Streumaterial zu sorgen. Vielmehr müssen die Eigentümer dafür sorgen, dass Arbeits- und Hilfsmaterialien zur Verfügung stehen. Das heißt: Wenn der Eigentümer möchte, dass die Mietparteien selbst aktiv werden und Schnee sowie Eis beseitigen, müssen sie auch das geeignete Arbeitsmaterial zur Verfügung stellen. Andernfalls könnten die Anschaffungskosten dafür von den Vermietern zurückgefordert werden. Auch hierbei sollte bei der Betriebskostenabrechnung genauer hingeschaut werden!