Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass ein Bauherr ein Haus ohne Baumängel erwarten darf. Doch nicht in jedem Fall geht es auf der Baustelle so glatt wie gewünscht. Unzählige Risiken lauern.

Auf einer Baustelle lauern verschiedenste Risiken. (akarelias / clipdealer.de)

Vielfältige Gefahren für Bauherren und deren Gebäude

Das BGB spricht dem Bauherren einen Anspruch auf ein Haus ohne Mängel zu. Doch das, was eigentlich selbstverständlich sein sollte, wird nicht immer derart behandelt. Rechtliche Vorgaben und Normen gibt es genug, vielmehr sind es die Unwägbarkeiten, die aus der Zusammenarbeit vieler verschiedener Gewerke resultieren. Die Unternehmen kommen nicht immer allen Verpflichtungen nach und der Bauherr hat am Ende das Nachsehen. Natürlich ist ein teilweiser Abzug der Abschlagszahlungen bei Baumängeln möglich, doch im besten Fall kommt es gar nicht erst zu diesen Problemen.

Unrealistische Hausangebote werden unterbreitet

Die Konkurrenz ist groß und die Unternehmen wollen verständlicherweise möglichst gut existieren. Ihren anvisierten Gewinn machen sie nicht zuletzt auf Kosten der Bauherren, wenngleich das freilich nicht für alle Firmen gilt. Leider steht es nirgendwo geschrieben, ob ein Anbieter reell arbeitet oder Traumversprechungen macht. Zudem drängen auch die einzelnen Bauherren die Unternehmen in die Position, möglichst günstige Angebote machen zu müssen: Meist wird nämlich nur auf den Preis geschaut, der unter dem Strich steht. Welche einzelnen Leistungen beinhaltet sind und ob ein teurerer Anbieter nicht vielleicht weitaus mehr zu bieten hat, wird damit nicht berücksichtigt. Um günstig und dennoch rechtsgültig anbieten zu können, lassen manche Unternehmen beispielsweise die Erdarbeiten weg, verzichten auf Bodenplatte und Keller. Der Bauherr steht später auf der Baustelle und fragt sich, wo das geblieben ist. Er muss dann zusätzliche Kosten in Kauf nehmen, die bei einem anderen Anbieter möglicherweise niedriger ausgefallen wären. Es gilt daher, beim Vergleichen der Angebote ganz genau hinzusehen und darauf zu achten, ob alle Unternehmen die gleichen Leistungen offerieren. Erst dann können die jeweiligen Preise verglichen werden.

Weitere Fallen für Bauherren

Wer auf die Bausicherheit achten möchte, muss unbedingt die wichtigsten Fallen kennen, die sich bei einem Hausbau ergeben können. Die bereits erwähnten unrealistischen Hausangebote sind nur ein Teil davon. Doch es gibt viele weitere Fallen, in die Bauherren tappen können:

• Unterschiedliche Definition von Baustufen
  Bei einem Hausbau geht es nicht digital zu: „0“ steht für „noch kein Haus vorhanden“ und „1“ für „das Haus ist fertig“? Wenn es doch so einfach wäre! Vielmehr gibt es verschiedene Ausbaustufen, die durch eine mangelnde feste Definition für Verwirrung sorgen können. Was genau bedeutet „schlüsselfertig“, „Rohbau“ oder „Ausbauhaus“? Wichtig zu wissen: Was genau beispielsweise ein schlüsselfertiges Haus ist, wird von dem jeweiligen Anbieter definiert. Das heißt, dass sich der Bauherr bei Interesse auch bei diesem Anbieter darüber informieren muss, was sich hinter den Begriffen verbirgt.
• Trickserei bei der Berechnung der Wohnfläche
  Grundflächen sind etwas anderes als „Wohnflächen nach DIN“? Die Berechnungsgrundlage muss bekannt sein, damit dem Bauherren klar ist, worauf sich die Ermittlung der Wohnfläche bezieht. Wird beispielsweise nur von einer Grundfläche gesprochen, ist die Nutzfläche geringer. Dafür ist der Preis für das Angebot aber niedriger als für ein Angebot, in dem von der Wohnfläche nach DIN die Rede ist.
• Gefährliche Zahlungspläne
  Viele Unternehmen möchten häufige Abschlagszahlungen haben. Sie begründen das unter anderem damit, dass sie für die Leistungen und Materialien in Vorleistung gehen. Das ist auch richtig und verständlich, die Kosten dafür sind hoch. Allerdings steigt mit jeder Abschlagszahlung des Bauherren sein eigenes Risiko. Geht das Unternehmen in die Insolvenz, ist das gezahlte Geld verloren. Gleichzeitig muss ein anderes Unternehmen für die Fertigstellung des Gebäudes bezahlt werden. Das kann hohe Zusatzkosten verursachen.
• Vorsicht bei der Gewährleistung
  Die Gewährleistung nach dem Hausbau wird meist auf eine Dauer von fünf Jahren festgelegt. Das ist auch positiv, doch wenn das Bauunternehmen in der Zeit insolvent ist, ergeben sich finanzielle Verluste für den Bauherren. Er muss Schäden auf eigene Kosten beseitigen lassen, weil das betreffende Unternehmen keine Leistungen mehr durchführt. Diesem Aspekt ist allerdings nur schwer vorzubeugen, daher ist die Vereinbarung einer Garantie immer empfehlenswert.

Durch den Abschluss einer Versicherung können sich Bauherren absichern. (HayDmitriy / clipdealer.de)

Absicherung eines Schadens durch eine passende Versicherung

Ein Unglück auf der Baustelle kann schnell dazu führen, dass dem Bauherren der finanzielle Ruin droht. Denn: Bauherren müssen für Sicherheit auf der Baustelle sorgen. Gleichzeitig können sie vieles, was dort passiert, aber nicht beeinflussen. Zahlreiche Risiken drohen und werden durch die Unternehmen verursacht. Auch andere Schäden wie Blitzschlag, Sturmschäden, Schäden durch Überschwemmung oder an Baumaterialien können auftreten und zu umfassenden Problemen führen. Per Gesetz muss der Bauherr bauordnungsrechtliche Vorschriften einhalten und muss unter anderem die Vorgaben, die für die Absicherung der Baustelle gelten, befolgen.

Baustellensicherheit muss vom Bauherren gewährleistet werden

Um die nötige Sicherheit auf der Baustelle zu gewährleisten, kann das Aufstellen von Warnschildern eine Maßnahme sein. Auch das Stellen von Bauzäunen und Absperrbändern sowie die Sicherung von Baumaschinen obliegt zum Teil dem Bauherren. Darüber hinaus müssen die Wege rund um die Baustelle sicher sein und regelmäßig von anfallendem Schmutz gereinigt werden. Das gilt unter anderem auch für die Straße, die sich vor dem Grundstück befindet. Sie muss von anderen Verkehrsteilnehmern immer noch sicher zu benutzen und darf nicht zu stark verschmutzt sein. Es reicht übrigens nicht, ein Schild aufzustellen, das die Aufschrift „Baustelle betreten verboten“ trägt. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof in seinem Urteil mit dem Aktenzeichen VI ZR 270/95. Wird die Baustelle trotz dieses Schildes betreten, haftet immer noch der Bauherr für mögliche Schäden. Er muss zudem kontrollieren, ob sich im Laufe der Zeit Gefährdungen einstellen, die anfangs noch nicht ersichtlich waren. Diese müssen abgestellt werden.

Was viele nicht wissen: Der Bauherr ist dazu verpflichtet, nur Handwerker und Architekten einzustellen, die eine entsprechende Qualifizierung auf ihrem Fachgebiet mitbringen. In dem Fall haften sie für selbst verursachte Schäden. Bringen sie keine Qualifikation mit, kann es sein, dass der Bauherr den größten Teil etwaiger Schäden selbst zahlen muss.

Der Bauherr haftet für die Risiken

Generell können Bauherren für alle Schäden, die auf ihrer Baustelle passieren, in Haftung genommen werden. Dies gilt auch, wenn sie vom Grundsatz her nichts für deren Entstehung können. Fällt beispielsweise ein Bauteil hinunter und wird dadurch jemand verletzt oder ist das Baumaterial nicht sicher genug auf dem Gehweg platziert worden, muss der Bauherr dennoch haften. Verschiedene Gerichtsurteile belegen, dass Bauherren sogar für Fehler von Handwerkern oder Firmen in Regress genommen werden können. Hilfe kann hierbei nur durch eine Bauherrenhaftpflichtversicherung kommen, die berechtigte Forderungen begleicht und unberechtigte abwehrt. Damit übernimmt diese Versicherung die Funktion einer Rechtsschutzversicherung. Auch die folgenden Versicherungen sind für Bauherren empfehlenswert:

• Bauleistungs- oder Bauwesenversicherung
  Versichert werden können alle Leistungen auf dem Bau, verwendete Baustoffe und Bauteile, die für den Roh-, Aus- oder Umbau nötig sind. Schäden können unter anderem durch die Witterung oder durch einen Fehler des Bauherren oder seiner Helfer passieren, auch ein vorsätzlich herbeigeführter Schaden durch Unbekannte ist zu versichern. Des Weiteren umfasst die Versicherung Schäden durch unbekannte Eigenschaften des Baugrundes, Sturm- und Leitungswasserschäden, Schäden an Sanitärteilen und Heizkörpern oder Überschwemmungsschäden.
• Feuerrohbauversicherung
  Schäden durch Brand, Explosion oder Blitzschlag sind meist nicht in der Bauleistungsversicherung enthalten bzw. nur, wenn eine entsprechende Zusatzvereinbarung getroffen wird. Eine Feuerrohbau-Versicherung kann ebenfalls hilfreich sein und übernimmt die genannten Schäden. In der späteren Gebäudeversicherung sind derartige Schäden meist schon direkt inbegriffen.

Eine Versicherungsberatung vor Baubeginn ist sinnvoll. Dabei kann zudem ein Kostenvergleich angestrebt werden. Was ist günstiger: Die Bauwesen- und die Feuerrohbauversicherung separat abzuschließen oder beides in einer Versicherung unterzubringen? Gleichzeitig sollte nicht nur auf die Kosten der Versicherungen geschaut werden, sondern auch auf die inbegriffenen Leistungen, denn im schlimmsten Fall muss der Bauherr tatsächlich von der Versicherung Gebrauch machen.