Experten von Verbraucherschutzorganisationen gehen davon aus, dass viele Bauherren die Bedeutung der Bauabnahme nicht ernst genug nehmen. Ein Fehler, denn etwaige Mängel müssen jetzt selbst nachgewiesen werden.

Die Bauabnahme hat einen hohen Wichtigkeitsgrad. (gpointstudio / freepik.com)

Die Bauabnahme als gesetzlich festgelegter Schritt

Endlich: Das Eigenheim steht und die letzte Bauphase ist überstanden. Jetzt fehlt nur noch die Bauabnahme und der Einzug in das Traumhaus kann beginnen. Doch leider nehmen viele Bauherren diese Bauabnahme nicht erst genug und sehen sich nicht selten immensen Problemen gegenüber. Die Beweislast für etwaige Mängel liegt nach der Fertigstellung und Bauabnahme bei ihnen selbst. Letztere ist gesetzlich vorgeschrieben und markiert den Zeitpunkt, zu dem alle Rechte und Pflichten auf den Bauherren übergehen. Die Abnahme sollte daher mit viel Sorgfalt und der nötigen Vorbereitung erfolgen. Als idealer Zeitpunkt gilt immer der Termin der kompletten Fertigstellung. Die Bauabnahme stellt demnach den Übergang der Ausführungsphase in die sogenannte Nutzungsphase dar. Doch was bei der Bauabnahme wichtig ist, wisse nur die wenigsten Bauherren.

Unbedingt ein Protokoll anfertigen

Der Bauunternehmer hat eine Werkleistung erbracht und übergibt diese im Zuge der Bauabnahme in die Hände des Bauherren. Letztere muss diese Werkleistung billigen und ihre Mängelfreiheit bescheinigen. Das Stadium der Vertragserfüllung ist nun zu Ende, jetzt beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche, die auf fünf Jahre beschränkt ist. Das Risiko, dass die Bauleistung durch äußere Einflüsse zerstört wird oder Schäden nimmt, geht jetzt auf den Bauherren über. Wichtig: Ab dem Tag der Bauabnahme muss der Bauherr beweisen, dass aufgetretene Mängel bereits zum Zeitpunkt der Übergabe des Baus bestanden haben. Das gelingt nicht ohne Weiteres. Es ist daher wichtig, alle Mängel, die sich bei der Bauabnahme zeigen, ins Protokoll aufzunehmen. Das gilt auch für die Aspekte, die noch keine wirklichen Mängel darstellen, bei denen der Bauherr aber fürchtet, dass es sich später um solche handeln könnte.
Tatsächlich registrierte Mängel müssen mit einer vereinbarten Frist ins Abnahmeprotokoll aufgenommen werden. Eine mögliche Vertragsstrafe sollte sich der Bauherr vorbehalten.
Tipp vom Experten: Zum Abnahmetermin sollte ein unabhängiger Sachverständiger anwesend sein, der mögliche Mängel dokumentiert und einschätzen kann.

Was ist „schlüssiges Verhalten“ bei der Bauabnahme?

Schon zu dem Zeitpunkt, wenn der Bauvertrag geschlossen wird, sollten spätere Probleme in Betracht gezogen werden. Es ist daher ratsam, eine förmliche Bauabnahme ebenso zu vereinbaren wie eine Einladungsfrist und das Führen eines Abnahmeprotokolls. Zu vermeiden ist ein „schlüssiges Verhalten“ des Bauherren, welches ebenfalls zur Bauabnahme führen kann. Dieses tritt immer dann in Kraft, wenn keine förmliche Bauabnahme vereinbart worden ist. Ein Beispiel für ein schlüssiges Verhalten ist es, wenn der Bauherr nach Fertigstellung des Baus in das Haus einzieht und es länger nutzt. Auch die Bezahlung der Schlussrechnung ohne Kürzungen oder Abzüge gilt als schlüssig. Die Abnahme wird damit ohne explizites Einverständnis des Bauherren vollzogen, was bei vorliegenden Mängeln durchaus nachteilig sein kann.

Ein Protokoll hilft wesentlich bei der Bauabnahme. (epicioci / pixabay.com)

Die wichtigsten Tipps zur Bauabnahme

Der Bauunternehmer kann die Abnahme verlangen, dies ist auch nach Fertigstellung bestimmter Bauphasen möglich. Der Bauherr muss dabei unbedingt vorgegebene Fristen beachten, soll die Abnahme nicht automatisch erfolgen. Darauf bitte bereits bei der Unterzeichnung des Bauvertrags achten! Darüber hinaus ist es wichtig, dass sich der Bauherr nicht zur Abnahme drängen lässt. Es ist sein gutes Recht, auf einen Sachverständigen zu warten und eine ausreichende Prüfung aller Leistungen vorzunehmen. Viele Bauunternehmer versuchen, die Abnahme möglichst schnell zu vollziehen, da die Risiken danach auf den Bauherren übergehen.

Ratschläge zur Bauabnahme

Neben den bereits erwähnten Tipps gibt es weitere gute Ratschläge, die bei der Bauabnahme beachtet werden sollten:

• Protokoll erstellen
  Im Abnahmeprotokoll sollten alle bekannten Mängel aufgelistet werden. Wichtig ist, eine Frist zur Beseitigung der Mängel zu setzen und eine Vertragsstrafe zu vereinbaren, sollten Fristen nicht eingehalten oder Leistungen nicht ausgeführt werden.
• Rechtzeitige Überprüfung des Objekts
  Die Verjährungsfrist beträgt fünf Jahre. Oft wird genau diese Frist versäumt. Der Bauherr sollte tunlichst darauf achten, dass er das Objekt rechtzeitig auf Mängel überprüft und seine Ansprüche innerhalb der geltenden Fünfjahresfrist anmeldet.
• Vorbereitet zur Bauabnahme erscheinen
  Um alle Details zu berücksichtigen und auf etwaige Mängel reagieren zu können, sollte der Bauherr unbedingt gut vorbereitet zum Abnahmetermin erscheinen. Das heißt, dass alle relevanten Unterlagen mitzunehmen sind. Dazu gehören die Baugenehmigung, Baupläne, die Pläne des Statikers, Dichtheitsbescheinigungen, Abwasserprotokolle und alle weiteren Unterlagen und Genehmigungen, die zum Bau vorliegen. Energieausweis und Energieberechnung nicht vergessen! Zusätzlich sind Bedienungsanleitungen für Heizung, Klimaanlage oder Lüftung wichtig.
• Adressen notieren
  Zur umfassenden Vorbereitung auf die Bauabnahme gehört auch, alle Adressen von am Bau Beteiligten zu notieren, damit diese bei eventuellen Streitigkeiten direkt erreicht werden können.
• Sachverständigen kontaktieren
  Es kann sinnvoll sein, einen Sachverständigen zur Bauabnahme hinzuzuziehen, wobei unbedingt auf Neutralität geachtet werden muss. Der Sachverständige sollte bei der Baukontrolle anwesend sein und entsprechend Protokoll führen. Bei einem eventuellen späteren Streit kann es immer hilfreich sein, einen solchen Sachverständigen als Zeugen heranziehen zu können.
• An Schwachstellen denken
  Fassade, Türen, Fenster, Dacheindeckung, Leitungssysteme, Aufzüge, Steckdosen, Lichtschalter usw. gehören zur Bauabnahme dazu. Gleichzeitig werden offensichtliche Punkte gern vergessen, doch gerade sie entpuppen sich nicht selten als Schwachstellen. Alle installierten Geräte und Anlagen müssen sich in einem einwandfreien Zustand befinden und sollten bei der Bauabnahme getestet werden.

Bauabnahme ist für den Architekten wichtig

Nicht nur der Bauherr profitiert von einer ordentlich durchgeführten Bauabnahme, sondern auch andere am Bau beteiligte Personen. So ist die Bauabnahme für den Architekten wichtig, weil dieser erst nach der Abnahme sein Honorar bekommt. Dies sieht die Honorarordnung für Architekten und Bauingenieure vor: Wurde die Architektenleistung vom Auftraggeber abgenommen, ist das Honorar fällig. Eine Trennung der Abnahme von der Abnahme der Handwerkerleistungen ist jedoch empfehlenswert. Eine formlose Übergabe ist nicht im Interesse aller Beteiligten, daher sollte unbedingt das Protokoll bei der Bauübernahme gedacht werden.
Für den Bauherren kann das bedeuten, zwei Bauabnahmen durchführen zu müssen, wobei es bei der Abnahme der Architektenleistungen eben genau um seine Leistungen geht und nicht um die Arbeit der Handwerker. Beide müssen voneinander getrennt werden. Schließlich haftet der Architekt auch nicht für Fehler, die durch eine mangelhafte Ausführung der Bauleistungen entstanden sind.