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Herrenhaus kaufen: Historische Gebäude mit Potenzial

Ein Herrenhaus zu kaufen, bietet dem Käufer die Möglichkeit, auf einer großen Wohnfläche Geschäftsideen umzusetzen oder selbst die großzügigen Räumlichkeiten als Wohnraum zu nutzen. Vor der Vertragsunterschrift sollte man allerdings einige Überlegungen anstellen.

Bevor man ein Herrenhaus kauft, sollte man einige Überlegungen anstellen.

Bevor man ein Herrenhaus kauft, sollte man einige Überlegungen anstellen. (Bild: glenamoy/clipdealer.de)

Herrenhaus kaufen: Welche Möglichkeiten bietet die historische Immobilie?

Bei einem Herrenhaus handelt es sich um ein historisches Gebäude, das entweder von Gutsherren oder von Landadligen als Wohnsitz genutzt wurde. Teilweise werden Herrenhäuser auch als Schloss bezeichnet, wenn es sich beim Gebäude um eine besonders große, prächtig ausgestattete Immobilie handelt, die von einer ebenso imposanten Parkanlage umgeben ist. In den meisten Fällen trifft jedoch das Synonym Gutshaus besser zu, denn Herrenhäuser haben eine andere Funktion als ein Schloss. Diese repräsentativen Gebäude sind das Zentrum eines Gutes, wobei wiederum verschiedene Möglichkeiten unterschieden werden:

  • Adelsgut
  • Weingut
  • Rittergut

Herrenhäuser bilden also das Kernstück eines landwirtschaftlichen Betriebes, der sogenannten Gutsherrschaft. In der Vergangenheit war der Gutsherr, der nicht unbedingt aus der Adelsschicht stammen musste, mit weitreichenden Rechten ausgestattet. Er war reicher Landbesitzer, Arbeitgeber vieler Landarbeiter und durfte im Bereich seines Gutes sogar Recht sprechen. Gehört das Herrenhaus zum Grundbesitz eines Adligen kann es somit auch als Schloss bezeichnet werden. Allerdings zählt ein ausschließlich zu repräsentativ Zwecken genutztes Schloss nicht zur Kategorie der Herrenhäuser.

Das Angebotsspektrum im Bereich der Herrenhäuser ist riesig und umfasst kleinere, halb verfallene Gutshöfe, aber auch prächtige, restaurierte Landschlösser. Da es sich bei jedem Herrenhaus um ein architektonisches Unikat handelt, muss jedes Objekt individuell beurteilt werden, bevor man sich zum Kaufen entschließt.

Architektonische Besonderheiten eines Herrenhauses

Die ersten Herrenhäuser wurden im 16. Jahrhundert errichtet und dabei handelte es sich zunächst um schlichte Wohnhäuser, die das Zentrum des Gutshofs bildeten. Die Bauweise war massiv und aus diesem Grund trugen Herrenhäuser auch die Bezeichnung “festes Haus”. Die massive Bauweise beschränkte sich in vielen Fällen jedoch auf einen gemauerten Sockel aus Feldsteinen, auf den ein Fachwerkaufbau gesetzt wurde. Die meisten Gutshäuser verfügen über einen Gewölbekeller und sind oft mit einem Treppenturm ausgestattet.

Ab dem 17. Jahrhundert wurden Herrenhäuser überwiegend aus Ziegelsteinen erbaut und außerdem immer größer und prachtvoller gestaltet. Zunächst hat man die Gutshäuser zweiflügelig und später dreiflügelig konzipiert. Die imposanten Dreiflügelhäuser dominierten das Landschaftsbild der Region und sind noch heute weithin sichtbare Symbole von Reichtum und Macht.

Herrenhaus kaufen: Welche Nutzungsmöglichkeiten gibt es heute?

Da es die historische Gutswirtschaft nicht mehr gibt und der Landadel spätestens mit dem Ende des Zweiten Weltkriegs seine Bedeutung verloren hat, wurden für Herrenhäuser neue Nutzungskonzepte entwickelt:

  • touristische Nutzung
  • öffentliche Nutzung
  • gewerbliche Nutzung
  • landwirtschaftliche Nutzung
  • medizinische Nutzung
  • Nutzung als Wohnraum

Touristische Nutzung

Ein Gutshaus zu kaufen, bietet die Möglichkeit, dieses Gebäude touristisch zu nutzen und dort ein Hotel oder eine Pension zu eröffnen. Verfügt das Herrenhaus über genügend Zimmer, bietet sich auch ein Umbau zur Ferienwohnanlage an. Die Eröffnung eines Restaurants oder Cafés ist eine weitere Option und die großzügigen Gebäude sind außerdem bestens als Reiterhof oder Jugendherberge geeignet.

Öffentliche Nutzung

Teilweise kaufen Kommunen ein Gutshaus, um darin ein Museum, eine Schule oder ein Gemeindehaus zu eröffnen. Herrenhäuser dienen auch als Sitz der Verwaltung, Archive, Vereinshäuser oder Veranstaltungsräume. Manchmal werden in den Gebäuden Institute einer Universität oder diplomatische Vertretungen untergebracht.

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Jetzt zeige ich wieder mal ein Foto aus meiner Reihe "Herrenhäuser auf Rügen". Dies hier ist das hübsch restaurierte Gutshaus in Neddesitz auf der Halbinsel Jasmund, erbaut um 1900. Der Möbelwagen rechts im Bild macht es authentisch, auch wenn dadurch die Perfektion verloren geht. Ich bin aber nun mal kein Freund von Retusche… ☝auf meinen Fotos ist immer das zu sehen, was auch da war, ohne etwas zu entfernen oder hinzuzufügen… #deutschland #germany #mecklenburgvorpommern #rügen #inselrügen #rügenliebe #wirsinddieinsel #ostsee #balticsea #herbst #autumn #goldenerherbst #herbstfarben #herbstliebe #ruegen #jasmund #gutshaus #herrenhaus #mansion #architecture #architektur #architecturephotography #autumncolours #ig_architecture

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Gewerbliche Nutzung

Dank der vielen Zimmer und der großzügigen Fläche eignet sich ein Gutshaus bestens, um als Firmensitz zu dienen oder zum luxuriösen, stilvollen Ladengeschäft umgebaut zu werden. Auch Kongresszentren, Privatschulen, Internate, Kanzleien und Galerien sind Nutzungsmöglichkeiten für diese repräsentativen Immobilien. Des Weiteren können die Gebäude zu Bürokomplexen umgestaltet werden.

Landwirtschaftliche Nutzung

Gutshäuser eignen sich selbstverständlich nach wie vor dafür, landwirtschaftlich genutzt zu werden. Oft sind diese Gebäude Standorte für Brauereien, Winzerbetriebe oder Bauernhöfe, die teilweise zusätzlich einen Hofladen betreiben.

Medizinische Nutzung

Herrenhäuser, die über viele Zimmer verfügen, sind perfekt geeignet, um dort Privatkliniken, großzügige Arztpraxen oder Kurhäuser zu eröffnen. Die umliegenden Parkanlagen dienen den Patienten als Erholungsbereiche in der Natur.

Nutzung als Wohnraum

Gutshäuser bieten aufgrund der großen Wohnfläche verschiedene Möglichkeiten, um als Wohnraum genutzt zu werden. Große Herrenhäusern können umgebaut werden, sodass dort mehrere Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen in repräsentativer Umgebung entstehen. Darüber hinaus werden dort oft Alten- und Pflegeheime untergebracht oder einzelne Wohneinheiten, in denen ein betreutes Wohnen möglich ist, gebaut.

Kleines Herrenhaus als Einfamilienhaus kaufen

Die historischen Gebäude können auch als Einfamilienhaus genutzt werden. In diesem Fall bieten sich den Eigentümern viele Möglichkeiten, um großzügige Wohnkonzepte umzusetzen. Wenn es sich beim Herrenhaus um ein sehr altes Gebäude handelt, wird dieses oft zu günstigen Kaufpreisen angeboten. Bevor man sich jedoch entschließt, das Projekt “Leben wie ein Gutsherr” zu realisieren, sollte man einige Kriterien betrachten:

  • baulicher Zustand der Immobilie
  • Denkmalschutz
  • laufende Kosten
  • Lage des Herrenhauses

Baulicher Zustand der Immobilie

Der Kaufpreis des Herrenhauses wird wahrscheinlich den geringsten Teil der zu erwartenden Kosten ausmachen, denn die historischen Gebäude müssen meist aufwendig saniert werden. Um sich einen Überblick über die zu erwartenden Sanierungskosten zu verschaffen, ist es sinnvoll, einen Immobiliensachverständigen damit zu beauftragen, das Gebäude gründlich zu prüfen. Der Sachverständige wird folgende Bereiche beurteilen:

  • Bausubstanz
  • Dachstuhl und -eindeckung
  • Heizungsanlage
  • Wasserleitungen
  • Elektroinstallation
  • sanitäre Anlagen

Erst nachdem der Sachverständige festgestellt hat, wie groß der Sanierungsbedarf tatsächlich ist, kann man Kostenvoranschläge von Handwerkern einholen. Auf diese Weise erhält man einen guten Überblick über die zu erwartenden Kosten. Obwohl Eigenleistung immer eine Option ist, um Kosten zu sparen, sollte man die Muskelhypothek nicht zu großzügig einplanen. Ein Herrenhaus zu renovieren, ist umfangreicher und schwieriger als die Renovierung eines Einfamilienhauses und wird Heimwerker schnell überfordern.

Denkmalschutz

Die Wahrscheinlichkeit, dass die Immobilie unter Denkmalschutz steht, ist hoch. Es ist sinnvoll, sich vor dem Kauf bei der Denkmalschutzbehörde darüber zu informieren, welche Auflagen mit dem Kauf verbunden sind. Manchmal ist die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie teurer als der Neubau eines Hauses mit gleicher Wohnfläche.

Allerdings gibt es bei denkmalgeschützten Gebäuden die Möglichkeit, die Renovierungskosten als Abschreibung für Abnutzung (AfA)steuermindernd geltend zu machen. Wer das Herrenhaus kaufen möchte, um dieses gewerblich zu nutzen, kann außerdem den Kaufpreis steuerlich geltend machen.

Laufende Kosten

Neben den Sanierungskosten sollten auch die laufenden Kosten in die Kaufentscheidung einbezogen werden. In einem Herrenhaus mit großer Wohnfläche, dessen Zimmer über hohe Decken verfügen, fallen hohe Heizkosten an, die bei der Kalkulation der monatlichen Kosten zusätzlich berücksichtigt werden müssen. Bei einer derart großen Immobilie sind auch alle anderen Nebenkosten höher als bei einem Einfamilienhaus.

Liegt das Herrenhaus sehr abgelegen, kommen weitere Kosten für Fahrten zur Arbeit oder in die Schule hinzu. Wer nach dem Umzug aufs Land einen Zweitwagen benötigt, um die täglichen Wege und Einkäufe zu erledigen, sollte zudem die Anschaffungskosten des Autos sowie Kosten für Benzin, Steuern und Versicherung einbeziehen.

Lage des Herrenhauses

Neben den erhöhten Fahrkosten spielt der Faktor Zeit eine wichtige Rolle bei der Beurteilung, ob die Lage des Herrenhauses gegen einen Kauf spricht. Der zeitliche Mehraufwand für jede Erledigung und die Fahrten zur Arbeit sollte nicht unterschätzt werden. Darüber hinaus fehlt bei abgelegenen Immobilien meist eine gute Anbindung an die Infrastruktur. Wenn die nächste Schule oder der nächste Kindergarten erst nach einer langen Fahrt erreicht werden und weder Ärzte noch Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sind, gestaltet sich das tägliche Leben im Gutshaus schnell als mühsam.

Wenn keine Ärzte oder Schulen in der Nähe sind, ist das tägliche Leben mühsam.

Wenn keine Ärzte oder Schulen in der Nähe sind, ist das tägliche Leben mühsam. (Bild: glenamoy/clipdealer.de)

Herrenhaus kaufen: Die Entscheidung sollte gut durchdacht werden

Auch wenn der Kaufpreis des Herrenhauses verlockend niedrig ist, sollte man vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages genau durchrechnen, ob die gesamten Kosten das Budget sprengen. Dabei ist es besonders wichtig, den Renovierungsbedarf realistisch abzuschätzen und nicht damit zu planen, einen Großteil der Arbeiten in Eigenleistung durchzuführen. Eine sorgfältige Planung unter Berücksichtigung der genannten Kriterien ist die beste Möglichkeit, finanzielle Probleme zu vermeiden.

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Autor: Veröffentlichung durch Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Ideen
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