Der Beleihungsauslauf gibt an, wie hoch der Anteil des Fremdkapitals bei der Immobilienfinanzierung maximal sein darf und über wie viel Eigenkapital der Bauherr verfügen muss.

Beleihungsauslauf und Immobilienfinanzierung

In den seltensten Fällen wird ein Haus komplett mit Eigenkapital finanziert. Bauherren verfügen meist über eine bestimmte Summe Eigenkapital und müssen mit Hilfe der Immobilienfinanzierung die Lücke zu den Baukosten oder zum Kaufpreis der Immobilie schließen. Der Beleihungsauslauf gibt an, wie hoch der Anteil an Fremdkapital höchstens sein darf. Dieser als Prozentzahl angegebene Wert legt also fest, bis zu welcher Höhe eine Immobilie beliehen werden darf (Beleihungsgrenze), weil eine Finanzierung, die darüber hinaus geht, nicht mehr ausreichend durch den Immobilienwert abgesichert ist.

Um den Beleihungsauslauf zu berechnen, erfolgt also zunächst die Feststellung des Beleihungswerts der betreffenden Immobilie. Dieser Wert gibt an, welchen Preis die Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit bei einem Verkauf oder einer Versteigerung über die Laufzeit des Immobiliendarlehens hinweg erzielen würde und repräsentiert damit die Kreditsicherheit für die Bank. Um den Beleihungswert korrekt zu ermitteln, nutzen Banken verschiedene Verfahren. Dabei ist es das Ziel, einen marktüblichen Immobilienwert festzustellen.

Berechnung des Beleihungswerts

Der Beleihungswert entspricht nicht der Kaufsumme oder der Baukosten, sondern wird von der Bank um einen Sicherheitsabschlag reduziert, um das Kreditausfallrisiko möglichst minimal zu halten. In Paragraf 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) ist darüber hinaus festgelegt, dass der Wert nicht über dem Verkehrswert liegen darf. Üblicherweise legen Kreditinstitute den Beleihungswert bei 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises fest. Die Erwerbsnebenkosten werden bei dieser Rechnung isoliert betrachtet, müssen also ebenfalls durch Eigenkapital finanziert werden.

Liegt der Kaufpreis einer Immobilie beispielsweise bei 300.000 Euro wird die Bank einen Beleihungswert zwischen 210.000 und 270.000 Euro festlegen. Der Bauherr darf nun einen bestimmten Prozentsatz dieses Werts (in den meisten Fällen zwischen 50 und 80 Prozent) durch einen Immobilienkredit finanzieren. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten, die sich auf bis zu 15 Prozent der Baukosten belaufen können, und die ebenfalls aus eigenen Mitteln bezahlt werden müssen.

Berechnung des Beleihungsauslaufs

Der Beleihungsauslauf wird als Prozentzahl angegeben und nach folgender Formel berechnet:
Kreditbedarf / Beleihungswert x 100

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Zusammenhänge:

• Beleihungswert: 250.000 Euro
• benötigter Kredit: 140.000 Euro
• Beleihungsauslauf: 140.000 Euro / 250.000 Euro x 100 = 56 Prozent

Im vorliegenden Beispiel ist die Immobilie zu 56 Prozent beliehen. Wird zu einem späteren Zeitpunkt ein Modernisierungskredit benötigt, ist noch Spielraum vorhanden. Der bis dahin zurückbezahlte Betrag erhöht den Spielraum für eine erneute Finanzierung zusätzlich.

Wovon hängt die maximale Höhe des Beleihungsauslaufs ab?

Wie hoch der Beleihungsauslauf sein darf, hängt vom Kreditgeber ab. Bis zu dieser Beleihungsgrenze darf die Finanzierung maximal durchgeführt werden:

• Geschäftsbanken: maximal 80 Prozent (in Einzelfällen sogar höher)
• Hypothekenbanken: maximal 60 Prozent
• Bausparkassen: maximal 60 Prozent
• Versicherungen: maximal 50 Prozent

Welche Faktoren bestimmen den Beleihungsauslauf?

Mit steigender Höhe des Immobiliendarlehens in Relation zum Wert der Immobilie steigt für die finanzierende Bank das Kreditausfallrisiko. Aus diesem Grund wirken sich alle Faktoren, die den Wert der Immobilie schmälern, negativ auf den Beleihungsauslauf aus. Dies fließt bereits in die Ermittlung des Beleihungswerts ein, bei dem die Kreditinstitute nach drei gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren der Immobilienbewertung vorgehen:

• Vergleichswertfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird angewendet, wenn es ausreichend Daten (erzielte Verkaufspreise) vergleichbarer Immobilien in der Region gibt. Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen lassen sich mit dem Vergleichswertverfahren relativ gut bewerten.

Sachwertverfahren

Liegen nicht genug Vergleichsdaten vor, muss eine individuelle Immobilienbewertung erfolgen. Beim Sachwertverfahren wird der Wert des Grundstücks isoliert vom Gebäudewert berechnet. Um den Grundstückswert zu ermitteln, nutzt man die Bodenrichtwerte der Kommune, die man beim zuständigen Bauamt erfragen kann. Der Gebäudewert hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Größe der Wohnfläche
• Bausubstanz
• Ausstattungsmerkmale
• Lage des Objekts
• im Grundbuch eingetragene dingliche Rechte
• Besonderheiten (beispielsweise Umweltschutzauflagen)

Um festzustellen, ob bereits Vorlasten auf der Immobilie liegen und dingliche Rechte eingetragen sind, informiert sich die Bank mit einem Grundbuchauszug.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt bei gewerblichen Immobilien zum Einsatz und berücksichtigt die mit der Immobilie erzielbaren Jahreserträge. Je mehr Verwendungsmöglichkeiten es für eine gewerbliche Immobilie gibt, umso leichter lässt sich diese verkaufen und umso höher ist somit ihr Wert.

Bei allen drei Verfahren wird der Verkehrswert ermittelt, der von der Bank nochmals um einen Risikoabschlag bereinigt wird, bevor die Berechnung des Beleihungswerts abgeschlossen ist.

Berücksichtigung von Vorlasten

Die Berücksichtigung von Vorlasten wird insbesondere dann relevant, wenn es darum geht, eine Immobilienfinanzierung für eine Modernisierung zu realisieren. In vielen Fällen ist die eigentliche Baufinanzierung noch nicht abgeschlossen, wenn ein Modernisierungskredit aufgenommen werden soll. Dann wird der noch offene Kreditbetrag der ersten Finanzierung als Vorlast betrachtet, die den Spielraum für einen Modernisierungskredit schmälert.

Um eine weitere Immobilienfinanzierung zu bewältigen, muss bereits ein Teil der ersten Finanzierung zurückgezahlt worden sein, denn der Beleihungsauslauf bleibt über den gesamten Finanzierungszeitraum konstant und diese Beleihungsgrenze darf nicht überschritten werden.

Wer eine Bestandimmobilie kauft oder Immobilieneigentum erbt, sollte sich den Grundbuchauszug besorgen, um festzustellen, ob bereits Vorlasten auf der Immobilie liegen, welche eine weitere Immobilienfinanzierung erschweren.

Einfluss des Beleihungsauslaufs auf die Bauzinsen

Mit steigendem Beleihungsauslauf steigt das Risiko der Bank im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Gläubigers nicht den gesamten ausstehenden Betrag zu erhalten. Aus diesem Grund verlangen Banken als Gegenleistung für das Akzeptieren eines hohen Beleihungsauslaufs Zinsaufschläge. Muss man den Neubau des Hauses mit einem besonders hohen Anteil an Fremdkapital finanzieren, steigen die Bauzinsen.

Da bei einer Baufinanzierung ein Darlehen über mehrere Hunderttausend Euro aufgenommen wird und die Laufzeit 20 Jahre und länger ist, wirken sich bereits geringe Zinsdifferenzen erheblich aus. Bauherren können einen Kreditvergleich im Internet nutzen, um die Auswirkungen höherer Bauzinsen zu berechnen. Es lohnt sich in jedem Fall, Angebote von verschiedenen Kreditinstituten einzuholen, um das Bauvorhaben möglichst günstig zu finanzieren.

Wie realisiert man die günstigste Baufinanzierung?

Um die verschiedenen Angebote der Banken zu vergleichen, muss man auf mehrere Faktoren achten. Neben den Zinskonditionen ist auch die Höhe des Risikoabschlags relevant, den die Bank einkalkuliert. Beträgt dieser statt der üblichen zehn Prozent 20 Prozent oder mehr, hat dies erhebliche Auswirkungen auf die Finanzierung.

Die meisten Kreditinstitute vergeben Immobiliendarlehen zu Top-Konditionen nur bis zu einer Beleihungsgrenze von maximal 60 Prozent. Dieser Wert wird bei einem hohen Risikoabschlag sehr schnell überschritten, sodass die vermeintlich günstigen Zinsen für den konkreten Kredit nicht gelten. Darüber hinaus wirkt sich ein hoher Risikozuschlag negativ auf die Möglichkeit aus, später einen Modernisierungskredit zu günstigen Konditionen zu erhalten.

Beleihungsauslauf bestimmt die Zinshöhe und den finanziellen Spielraum

Der Beleihungsauslauf bestimmt die Höhe der Beleihungsgrenze, bis zu der eine Immobilie mit Krediten belastet sein darf. Diese Vorgehensweise ist sowohl aus Sicht der Banken als auch aus Sicht der Kreditnehmer sinnvoll, denn sie minimiert auf beiden Seiten die Risiken. Die Bank schützt sich davor, im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Gläubigers eine hohe Summe nicht zurückzuerhalten.

Bauherren werden wiederum davor bewahrt, in eine Überschuldung zu geraten. Oft schätzen die Kreditnehmer die Situation zu optimistisch ein und bewerten die Tatsache, über viele Jahre hohe Monatsraten bezahlen zu müssen, als wenig problematisch. In der Realität zeigt sich dann, dass es nicht einfach ist, jahrelang auf Urlaub zu verzichten und dass immer wieder unvorhergesehene Ausgaben zu bewältigen sind. Wer nicht bis an die Beleihungsgrenze oder sogar darüber hinaus geht, sichert sich finanzielle Spielräume für die Zukunft.

Wenn neben konventionellen Baukrediten auch eine KfW-Förderung in die Finanzierung integriert wird, zählt diese teilweise zum Eigenkapital, wodurch sich wiederum der Beleihungsauslauf erhöht. Es lohnt sich also, die Finanzierung des Hausbaus oder des Immobilienkaufs genau zu durchdenken und verschiedene Varianten zu berechnen.