Die finanzielle Situation und die Art des Bauvorhabens bestimmen die Wahl der Finanzierungsarten. Um eine optimale Finanzierung zu realisieren, sollte man sich über die verschiedenen Alternativen informieren.

Welche Finanzierungsarten stehen zur Verfügung?

Ein Bauvorhaben oder der Kauf einer Immobilie kann mit verschiedenen Finanzierungsarten realisiert werden. Nur die wenigsten Bauherren können ihr Projekt auf dem Wege der Selbstfinanzierung bezahlen. Bei einer Selbstfinanzierung werden ausschließlich eigene Mittel verwendet, sodass keine Notwendigkeit besteht, sich Fremdkapital bei einem Geldgeber zu leihen. Es ist jedoch sehr selten, dass Bauherren über ausreichend Eigenkapital verfügen.

Welche Möglichkeit gewählt wird, Fremdkapital zu leihen, hängt maßgeblich von der finanziellen Situation ab. Je höher das Einkommen ist und je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto günstiger sind die Konditionen bei den verschiedenen Finanzierungsquellen. Darüber hinaus spielt der Zeitrahmen eine erhebliche Rolle bei der Entscheidung. Wer frühzeitig mit der Planung beginnt, kann beispielsweise lange bevor mit dem Bau begonnen wird, gezielt Eigenkapital bilden oder mit einem Bausparvertrag günstige Rahmenbedingungen schaffen.

Generell bieten sich Bauherren heute vielfältigere Möglichkeiten, zwischen Finanzierungsarten zu wählen. War es vor 20 Jahren noch üblich, die Baufinanzierung mit der Hausbank zu realisieren, stehen mittlerweile eine Vielzahl von Finanzierungsquellen zur Verfügung, deren Angebote man bequem auf Internet-Portalen vergleichen kann. Im Folgenden werden die verschiedenen Finanzierungsarten vorgestellt und im Hinblick auf Vor- und Nachteile bewertet.

Ein langfristiger Kredit, der aufgenommen wird, um den Bau oder Kauf eines Hauses zu finanzieren, wird als Baudarlehen bezeichnet. Die Finanzierungsarten werden unterschieden in:

• klassische Finanzierungsarten
• Förderdarlehen
• besondere Formen der Baufinanzierung

Klassische Finanzierungsarten

Die überwiegende Zahl aller Bauherren entscheidet sich dafür, eine klassische Darlehensform zu nutzen:

• Annuitätendarlehen
• variables Darlehen
• Forward Darlehen

Annuitätendarlehen

Die meisten Bauvorhaben oder Hauskäufe werden zumindest zum Teil mit einem Annuitätendarlehen finanziert. Dabei wird das Darlehen innerhalb einer bestimmten Zeit, in der die Zinsen festgeschrieben sind, getilgt. Für den Bauherrn bedeutet das, dass er mit gleichbleibenden monatlichen Raten rechnen kann. Die Rückzahlung ist in jährliche Raten, die sogenannten Annuitäten, aufgeteilt, die wiederum auf zwölf gleiche Monatsraten verteilt werden.

Die Dauer der Sollzinsbindung beträgt zwischen fünf und 20 Jahren. Da die Zinsen sich aktuell auf einem historisch niedrigen Niveau befinden, lohnt es sich, eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu wählen. Eine derartige Planungssicherheit zu günstigen Konditionen lassen sich Banken allerdings mit einem Zinsaufschlag honorieren.

Die Monatsrate wird aus Zins- und Tilgungsteil gebildet. Mit zunehmender Rückzahlung des Baudarlehens sinkt der Zins- und steigt dementsprechend der Tilgungsanteil. Sind längere Laufzeiten als zehn Jahre vereinbart, können die Kreditnehmer nach Ablauf von zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen. Wenn die Zinsen in der Zwischenzeit erheblich gesunken sind, ist es sinnvoll, eine Umfinanzierung vorzunehmen. Bei dieser Umfinanzierung wird der noch offene Betrag mit einem günstigeren Annuitätendarlehen finanziert, sodass entweder die monatliche Belastung sinkt oder sich der Zeitraum bis zur endgültigen Rückzahlung verkürzt.

Variables Darlehen

Ein variables Darlehen zeichnet sich dadurch aus, dass der Zinssatz immer wieder an die veränderten Bedingungen auf dem Geldmarkt angepasst wird. Alle drei Monate wird der Referenzzinssatz EURIBOR betrachtet. Zu diesem Zinssatz leihen sich die Kreditinstitute untereinander Geld. Veränderungen des Referenzzinssatzes führen dann zu Veränderungen des Darlehenszinssatzes. Der Kreditnehmer profitiert somit unmittelbar von Zinssenkungen, muss jedoch auch Zinssteigerungen hinnehmen.

Der eigentliche Vorteil dieser Darlehen besteht darin, dass sie ein Höchstmaß an Flexibilität bieten, denn sie können vorzeitig getilgt oder gekündigt werden. Entscheidet sich der Kreditnehmer, eine Umfinanzierung zu realisieren oder aufgrund unerwarteter Einkünfte das Darlehen sofort komplett zurückzuzahlen, muss dafür keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden.

Forward Darlehen

Das Forward Darlehen wird genutzt, um eine Anschlussfinanzierung zu günstigen Konditionen zu sichern, indem das derzeit günstige Zinsniveau festgeschrieben wird. Es ist möglich, sich die niedrigen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus zu sichern. Da am Ende der Sollzinsbindung eines Annuitätendarlehens meist eine Restschuld vorhanden ist, die selten in Form einer Eigenfinanzierung getilgt werden kann, benötigt man eine weitere Finanzierungsmöglichkeit. Mit einem Forward Darlehen stellt man sicher, dass die Anschlussfinanzierung zu günstigen Zinsen erfolgt. Der Darlehensbetrag wird dann nach Beendigung der Restlaufzeit des ursprünglichen Kredits ausgezahlt.

Das Forward Darlehen eignet sich auch, um eine Umfinanzierung zu optimieren. Wurde beispielsweise eine Sollzinsbindung von 15 Jahren vereinbart und nach sechs Jahren ist das Zinsniveau erheblich gesunken, lohnt es sich, eine Umfinanzierung zu planen. Da nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht besteht, kann man zu diesem Zeitpunkt den teuren Kredit kündigen und das vorher vereinbarte Forward Darlehen zur Anschlussfinanzierung verwenden.

Förderdarlehen

Es gibt außerdem Finanzierungsarten, die eine Form von staatlicher Förderung beinhalten und somit eine günstigere Baufinanzierung ermöglichen:

• Bauspardarlehen
• Wohn-Riester-Darlehen
• KfW Darlehen

Bauspardarlehen

Der Abschluss eines Bausparvertrags ist eine beliebte Möglichkeit, zunächst Eigenkapital anzusparen und dann vom besonders zinsgünstigen Bauspardarlehen zu profitieren. Dafür wird eine Bausparsumme vereinbart, die angespart wird. Ist eine bestimmte Mindestansparsumme erreicht, kann das günstige Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden. Die Ansparphase wird durch staatliche Fördergelder erleichtert, die allerdings an Einkommensgrenzen gebunden sind.

Wohn-Riester-Darlehen

Das Wohn-Riester-Darlehen ist eine Art von Annuitätendarlehen, bei dem die Riester-Förderung berücksichtigt wird. An das Wohn-Riester-Darlehen sind jedoch Bedingungen geknüpft:

• Finanzierungsart muss staatlich zertifiziert sein
• Tilgungsrate muss mindestens einen Prozent betragen
• mindestens vier Prozent des Bruttoeinkommens müssen für die Tilgung verwendet werden

Die Kreditnehmer können staatliche Zulagen und Steuervorteile nutzen. Die Zulagen werden in Form von Sondertilgungen in die Finanzierung eingebracht.

KfW Darlehen

Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Bauinteressenten ebenfalls günstige Finanzierungsoptionen. Das Bauen, Kaufen oder das Sanieren eines selbst genutzten Hauses wird mit Tilgungszuschüssen und günstigen Krediten erleichtert. Voraussetzung ist das Erfüllen bestimmter energetischer oder ökologischer Kriterien. Da der Höchstbetrag eines KfW Darlehens begrenzt ist, kann es nur als eine der Finanzierungsquellen dienen. Es bildet neben der Eigenfinanzierung und der Fremdfinanzierung durch Banken die dritte Säule einer optimierten Baufinanzierung.

Besondere Formen der Baufinanzierung

Es gibt weitere Finanzierungsarten, die meist Elemente der vorgestellten Finanzierungsarten enthalten:

• Konstantdarlehen
• Cap Darlehen
• Konsumentenkredit

Konstantdarlehen

Dabei handelt es sich um eine spezielle Art des Bausparvertrags, die mit einer Vollfinanzierung kombiniert wird. Es erfolgt ohne Ansparphase eine sofortige Auszahlung des Kredits, der bis zur vollständigen Tilgung in monatlich gleichbleibenden Raten zurückgezahlt wird.

Parallel zur Tilgung des Kredits wird in einen Bausparvertrag eingezahlt, mit dem später ein Teil des Darlehens getilgt wird. Die Festschreibung der Zinsen und Monatsraten über den gesamten Rückzahlungszeitraum ermöglicht eine vollkommene Planungssicherheit. Allerdings ist die Vergleichbarkeit mit einem klassischen Annuitätendarlehen schwierig und der gesamte Rückzahlungsplan wenig transparent.

Cap Darlehen

Ein Cap Darlehen ist ein variables Darlehen, bei dem die Zinsen im dreimonatigen Rhythmus angepasst werden. Im Unterschied zum konventionellen variablen Darlehen wird aber eine Zinsobergrenze festgelegt. Auch Sondertilgungen sind möglich, diese werden jedoch nur zu teuren Konditionen gewährt.

Konsumentenkredit

Ein Konsumentenkredit eignet sich, um Anschaffungen rund um das Bauvorhaben zu finanzieren. Dabei handelt es sich um Ratenkredite mit Laufzeiten zwischen zwölf und 84 Monaten, die für Beträge zwischen 5.000 und 50.000 Euro vergeben werden. Das niedrige Zinsniveau für alle Arten von Krediten hat sich auch auf den Preis für Ratenkredite ausgewirkt. Es ist somit durchaus sinnvoll, das Anlegen des Gartens oder die Einbauküche nicht mit dem langfristigen Baudarlehen, sondern mit dem Ratenkredit zu finanzieren.

Auch für eine Zwischenfinanzierung kann ein Konsumentenkredit genutzt werden. Eine Zwischenfinanzierung ist erforderlich, wenn größere Beträge, die erst in den nächsten Jahren verfügbar sind, bei der Baufinanzierung berücksichtigt werden. Dabei kann es sich beispielsweise um eine Kapitallebensversicherung oder ein Erbe, das noch nicht liquidiert wurde, handeln. Auch bei einem noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag oder noch nicht realisiertem Erlös aus dem Verkauf der Eigentumswohnung wird eine Zwischenfinanzierung nötig.