Nachrangdarlehen werden in der Baufinanzierung genutzt, wenn eine weitere Finanzierung nötig wird, obwohl die erste Finanzierung noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde.

Nachrangige Darlehen ergänzen bestehende Baufinanzierungen. (Bild: goodluz/clipdealer.de)

Welche Funktion erfüllt ein Nachrangdarlehen?

Selbstgenutzte Immobilien sind eine beliebte Form der Altersvorsorge. Um den Kauf oder Neubau eines Hauses zu finanzieren, benötigen die Bauherren ein Darlehen von einer Bank. Für die Gewährung des Immobilienkredits berechnet die Bank zum einen Zinsen und verlangt zum anderen Sicherheiten. In den meisten Fällen besteht die Sicherheit darin, dass sich das Kreditinstitut eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lässt. Die Bank erhält durch die Einräumung der Grundschuld ein dingliches Verwertungsrecht an der Immobilie.

Ist der Darlehensnehmer nicht in der Lage, den Kredit vereinbarungsgemäß zurückzuzahlen, kann die Bank von diesem dinglichen Verwertungsrecht Gebrauch machen, um die ausstehende Forderung zu erhalten. Dies geschieht üblicherweise auf dem Weg der Zwangsversteigerung, wobei die Forderungen der Bank erstrangig bedient werden.

Wenn die vereinbarte Darlehenssumme nicht ausreicht, weil sich der Hausbau verteuert oder wenn ein Umbau eine zusätzliche Finanzierung erforderlich macht, wird dieses zweite Darlehen dann als Nachrangdarlehen gewährt. Das bedeutet, dass die eingetragene Grundschuld nachrangig nach der Grundschuld für das erste Darlehen bedient wird, wenn der Darlehensnehmer zahlungsunfähig ist. Abgesehen von der Behandlung des Darlehens im Falle einer Zahlungsunfähigkeit muss ein Nachrangdarlehen vom Gläubiger jedoch ebenso zurückgezahlt werden wie jedes andere Darlehen.

Rangrücktrittsvereinbarung

Als Rangrücktrittsvereinbarung wird ein Schuldänderungsvertrag bezeichnet, mit dem eine Überschuldung von Unternehmen gemäß des Insolvenzrechts vermieden werden soll. Verbindlichkeiten, für die eine Rangrücktrittsvereinbarung geschlossen wurde, werden nicht passiviert. Auf diese Weise kann einen bilanzielle Überschuldung verhindert werden, die zur Folge hätte, dass Insolvenz angemeldet werden muss. Obwohl eine Forderung aufgrund einer Rangrücktrittsvereinbarung hinter andere Forderungen gestellt wird, muss sie selbstverständlich dennoch beglichen werden.

Nachrangdarlehen und Mezzanine-Finanzierung

Nachrangige Darlehen werden relativ selten in einer Immobilienfinanzierung verwendet. Ursprünglich sind nachrangige Darlehen Finanzinstrumente, die zum Mezzanine-Kapital von Unternehmen zählen. Mezzanine-Kapital ist eine Mischform zwischen Fremd- und Eigenkapital und ermöglicht eine höhere Fremdfinanzierung zu günstigen Zinsen.

Welche Besonderheiten sind bei einem Nachrangdarlehen zu beachten?

Um Bau- oder Modernisierungsvorhaben an einer selbst genutzten Immobilie zu realisieren, kann ein Nachrangdarlehen genutzt werden. Diese Art der Baufinanzierung wird aus drei Gründen gewählt:

1. Finanzierungsbedarf ist gestiegen
2. Finanzierung soll in zwei Tranchen aufgeteilt werden
3. Zwischenfinanzierung ist erforderlich

1. Finanzierungsbedarf ist gestiegen

Nachrangige Immobiliendarlehen werden aufgenommen, wenn sich während des Bauvorhabens herausstellt, dass die Darlehenssumme des vorrangigen Immobilienkredits nicht ausreicht. Außerdem wird diese Finanzierungsform gewählt, wenn an der Immobilie An- oder Umbauten vorgenommen werden sollen, der erste Kredit jedoch noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde.

2. Finanzierung soll in zwei Tranchen aufgeteilt werden

Wenn die Darlehenssumme über 60 Prozent des Beleihungswerts der damit finanzierten Immobilie liegt, verlangen Banken einen höheren Zinssatz. Um zu hohe Zinsbelastungen zu vermeiden, teilen Bauherren die gesamte Finanzierung dann in zwei Tranchen auf. Das Volumen des eigentlichen Baudarlehens ist nun niedriger und dieses wird dementsprechend günstiger verzinst. Dazu kommt ein Nachrangdarlehen, dessen Zinsen höher sind. In der Summe spart der Bauherr bei dieser Art der Finanzierung Zinsen.

3. Zwischenfinanzierung ist erforderlich

Nachrangige Immobiliendarlehen werden auch vereinbart, wenn eine Zwischenfinanzierung erforderlich ist. Das ist dann der Fall, wenn eine Immobilie mit dem Verkaufserlös einer anderen Immobilie finanziert werden soll, der Verkauf jedoch noch nicht abgeschlossen wurde. In dieser Situation befinden sich viele Immobilienkäufer, die eine neue Immobilie bauen möchten oder aufgrund eines beruflichen Umzugs ein Haus in einem anderen Wohnort bauen oder kaufen und die bereits bewohnte Immobilie nicht so schnell verkaufen können. In diesen Fällen gewährt die Bank einen nachrangigen Immobilienkredit, der lediglich für die Zeit der Zwischenfinanzierung benötigt wird.

Nachrangdarlehen: Warum sinken die Zinsen für die Baufinanzierung?

Dadurch dass ein Nachrangdarlehen im Falle der Zahlungsunfähigkeit erst nachrangig bedient wird, übernimmt es zum Teil die Funktion von Eigenkapital. Eine höhere Eigenkapitalquote führt wiederum insgesamt zu sinkenden Zinsen.

Erst müssen die höheren Zinsen für das Nachrangdarlehen bezahlt werden. Ist dieses dann getilgt, fallen für das in der Rangfolge davorstehende Darlehen niedrigere Zinsen an. Da bei einer Immobilienfinanzierung Kreditsummen von mehreren Hunderttausend Euro vereinbart werden, machen sich bereits geringe Zinsdifferenzen über die lange Laufzeit hinweg deutlich bemerkbar. Mit dieser Art der Finanzierung kann der Bauherr pro Jahr bis zu 1.000 Euro an Finanzierungskosten sparen. Dieses Kapital kann entweder für eine schnellere Rückzahlung oder für andere mit dem Immobilienprojekt zusammenhängende Kosten (beispielsweise für Möbel oder die Gartengestaltung) genutzt werden.

Rangfolge im Grundbuch

Die Rangfolge des Immobiliendarlehens legt fest, in welcher Reihenfolge die verschiedenen Kredite zurückgezahlt werden müssen. Da das Nachrangdarlehen im Grundbuch erst im zweiten Rang steht, wird es aus den Erlösen einer Zwangsversteigerung erst dann bedient, wenn das erstrangige Immobiliendarlehen zurückgezahlt werden konnte. Das Kreditausfallrisiko eines nachrangigen Immobiliendarlehens ist somit wesentlich höher.

Bei einer Insolvenz des Kreditnehmers werden zunächst die Kredite der anderen Banken und Bausparverträge zurückgezahlt. Meist ist für nachrangige Forderungen dann nicht mehr genug Restkapital vorhanden.

Höheres Kreditausfallrisiko führt zu höheren Zinsen

Es ist verständlich, dass sich die Banken das höhere Kreditausfallrisiko mit einem deutlichen Zinsaufschlag vergüten lassen. Aus diesem Grund ist ein nachrangiges Baudarlehen nur empfehlenswert, wenn es in der Gesamtbetrachtung mit dem erstrangigen Immobiliendarlehen zu insgesamt niedrigeren Zinsen führt.

Wird ein Nachrangdarlehen nötig, weil die Baukosten oder der Kaufpreis ansonsten nicht finanziert werden können, sollte eine gründliche Kalkulation erfolgen. Führt die höhere Zinsbelastung dazu, dass die monatlichen Raten die finanzielle Leistungsfähigkeit überfordern, sollte man vom Bauvorhaben oder dem Kauf der Immobilie absehen.

Wie findet man seriöse Anbieter eines Nachrangdarlehens?

Es kommen nicht ausschließlich Kreditinstitute infrage, wenn man ein nachrangiges Immobiliendarlehen benötigt. Auch andere Kreditgeber können in die nachrangige Finanzierung des Eigenheims einbezogen werden:

• regionale Förderprogramme
• KfW-Wohneigentumsprogramm
• Bauspardarlehen
• Verkäuferdarlehen
• Privatdarlehen

Da die damit verbundenen Risiken relativ hoch sind, werden Verkäuferdarlehen, die vom Prinzip her mit einer Stundung vergleichbar sind und Privatdarlehen nur in relativ geringem Ausmaß vergeben werden. Mit diesen Finanzierungsarten können meist nur fünf bis zehn Prozent der gesamten Summe finanziert werden.

Wer nach Angeboten für nachrangige Immobiliendarlehen von Banken sucht, sollte einen Online-Kreditvergleich nutzen und dabei genau die Konditionen betrachten. Generell ist es sinnvoll, sich vor Abschluss eines derartigen Kreditvertrags bei der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) zu erkundigen, ob es sich um einen seriösen Anbieter handelt.

Für nachrangige Darlehen werden nicht ausschließlich Kreditinstitute benötigt. (Bild: goodluz/clipdealer.de)

Nachrangdarlehen als Anlageoption

Nachrangige Darlehen werden von Anbietern für Anlageprodukte genutzt, um Privatanleger als Investoren zu gewinnen, die ihr Geld Unternehmen zur Verfügung stellen. Dem Anleger wird dabei eine lukrative Rendite versprochen, sodass derartige Geldanlagen in Zeiten extrem niedriger Zinsen als Baustein der Altersvorsorge beworben werden. Die Verzinsung dieser Anlageprodukte ist tatsächlich höher, jedoch ist damit, wie bereits erläutert, auch ein wesentlich höheres Risiko verbunden.

Wer als privater Kreditgeber einem Unternehmen einen nachrangigen Kredit zur Verfügung stellt, sollte sich bewusst sein, dass keinerlei Mitspracherecht im Hinblick auf unternehmerische Entscheidungen und nicht einmal ein Informationsrecht hinsichtlich der wirtschaftlichen Situation des Unternehmens besteht. Insofern handelt es sich um eine risikoreiche Anlageform, die vom potentiellen Anleger sorgfältig geprüft werden sollte.

Nachrangdarlehen als Baustein der Baufinanzierung oder Altersvorsorge

Soll ein nachrangiges Immobiliendarlehen als Bestandteil der Finanzierung eines Hauses verwendet werden, darf dieses einen Beleihungsauslauf von 80 Prozent nicht überschreiten. Das bedeutet konkret, dass bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro die Restschuld und der neue Kredit insgesamt nicht höher sein dürfen als 400.000 Euro. Beim Beleihungsauslauf werden sämtliche Kredite einbezogen, die bereits für diese Immobilie aufgenommen wurden.

Will man als Anleger diese Kreditform nutzen, um sein Kapital in einem Investitionsprojekt zu vermehren, sollte man das Angebot gründlich prüfen lassen. Ein Anwalt kann den Vertrag überprüfen und den Anleger, der in diesem Zusammenhang als Kreditgeber fungiert, über die damit verbundenen Risiken aufklären.