Das Erbbaurecht kann Unternehmen die nötige Liquidität sichern, denn das Kapital, das normalerweise in Immobilien gebunden ist, kann in liquide Mittel umgewandelt werden. Der Erbbauzins ist zudem steuerlich interessant.

Das Erbbaurecht macht getrennte Eigentumsverhältnisse für Grundstück und Immobilie möglich.
(Bild: photovs / clipdealer.de)

Erbbaurecht mit dem Unternehmen nutzen

Die Theorie hinter der Nutzung des Erbbaurechts durch Unternehmen ist ganz leicht erklärt. Das Unternehmen bestellt auf seinem Grundstück das Erbbaurecht. Das Grundstück kann verkauft werden, die darauf befindlichen Gebäude aber bleiben im Eigentum des Unternehmens. Damit lassen sich liquide Mittel gewinnen, die für verschiedene betriebliche Investitionen eingesetzt werden können. Unter anderem finanzieren einige Firmen damit den Kauf neuer Maschinen und Anlagen. Der Erbbauzins kann steuerlich angesetzt werden, wohingegen ein Grundstück nicht abzuschreiben ist. Mittlerweile wird die Erbbaupacht für kommunale Grundstücke nicht mehr nur im Bereich des Wohnungsbaus genutzt, sondern kommt auch mehr und mehr für Unternehmen infrage. Experten der Immobilienwirtschaft sehen sogar einen wahren Boom in der Erbbaupacht, die für rund 100 Jahre scheinbar in Vergessenheit geraten war.

Die clevere Alternative zum Kauf eines Grundstücks durch Unternehmen

Nirgends stehen endlose Flächen zur Verfügung, die zur Bebauung genutzt werden können. Der Fläschenverbrauch soll nach dem Willen der Landesregierungen in den kommenden Jahren immer weiter eingeschränkt werden, wovon auch die Gewerbeflächen der einzelnen Regionen betroffen sein werden. Kommunen haben mehr und mehr mit Protesten durch Bürger zu kämpfen, die sich gegen eine Ausweitung von Gewerbeflächen aussprechen. Auch der Naturschutz spielt eine Rolle, entsprechende Verbände wehren sich gegen die weitere Nutzung von Flächen für Neuansiedlungen und Erweiterungen von Gewerbebetrieben. Die wenigen noch zur Verfügung stehenden Flächen müssen daher so effektiv wie möglich genutzt werden, sollen gleichzeitig nachhaltig und sinnvoll gestaltet sein. An dieser Stelle kommt das Erbbaurecht ins Spiel, das sich bei näherem Hinsehen als echte Alternative zum Kauf eines Grundstücks entpuppt.

Durch das Erbbaurecht ist es möglich, für Grundstück und für die darauf befindlichen Immobilien getrennte Eigentumsverhältnisse zu schaffen. Der Erbbaurechtsnehmer kann das Grundstück nutzen und muss dafür dem Erbbaurechtsgeber einen Erbpachtzins zahlen. Diese Möglichkeit wird häufig im privaten Wohnungsbau genutzt und kam bisher nur selten im gewerblichen Bereich zur Anwendung. Ein Fehler, wie viele erkannt haben, denn das Erbbaurecht bietet zahlreiche Vorteile für Unternehmen.

Alle Erbbaurechtsgeber können Einfluss darauf nehmen, was mit dem Grundstück passiert.
(Bild: photovs / clipdealer.de)

Die Vorteile des Erbbaurechts für Unternehmen

Bisher sind die Zahlen für die vergebenen Erbbaurechte in Deutschland noch überschaubar. Es ist davon auszugehen, dass rund 18 Prozent aller Erbbaurechte für Immobilien gelten, die durch Industrie und Gewerbe genutzt werden. Der Erbbauzins ist dabei durchschnittlich mit rund 4,3 Prozent angesetzt, wobei als Basis der Wert des Grundstücks genommen wird. Wer nun Eigentümer einer Gewerbeimmobilie ist, kann das Erbbaurecht zugunsten des Unternehmens nutzen:

• Erbbaurechtsnehmer spart das Kapital für den Grundstückskauf
• Unternehmen erhält durch den gesparten Kredit mehr Liquidität
• steuerliche Vorteile durch Absetzung des Erbbauzinses von der Steuer
• flexible Laufzeiten für den Erbbaurechtsvertrag möglich

Durch die Möglichkeit zur individuellen Vertragsgestaltung können die Bedürfnisse des jeweiligen Unternehmens besser berücksichtigt werden als bei einem regulären Immobilienkauf. Experten gehen davon aus, dass ein neu entdecktes Erbbaurecht in naher Zukunft durch viele Unternehmen genutzt werden wird.

Gibt es Nachteile?

Mit dem Erbbaurecht sind auch Nachteile verbunden, die Unternehmen ebenso treffen können wie Privatpersonen, die diese Möglichkeit nutzen. Größter Nachteil ist dabei die lange Laufzeit. Viele derartige Verträge werden mit einer Laufzeit von 99 Jahren abgeschlossen. Während dieser Zeit muss dann auch der Erbpachtzins gezahlt werden. Tritt der Erbbaurechtsnehmer vorher aus dem Vertrag aus (zum Beispiel durch einen Verkauf der Immobilie mit Einverständnis des Eigentümers), wird der Zins freilich nicht mehr fällig. Durch den Erbbauzins kann es allerdings sein, dass die Gesamtkosten am Ende der Laufzeit höher sind, als wenn das Grundstück gekauft worden wäre.

Gleichzeitig hat der Erbbaurechtsgeber die Möglichkeit einer Erhöhung des Pachtzinses. Er muss sich zwar an ortsübliche Pachtzinshöhen halten und seine gewünschten Erhöhungen entsprechend prüfen lassen. Dennoch ist dies möglich und für den Erbbaurechtsnehmer schwer zu kalkulieren.

Ein weiterer Nachteil besteht in dem geringeren Erlös, der für ein Grundstück erzielt werden kann, auf dem ein Erbbaurecht besteht. Dieser Nachteile ist jedoch weniger für das Unternehmen relevant als vielmehr für den Erbbaurechtsgeber. Dieser sollte sich über den für ihn möglicherweise nachteiligen Fakt vor Abschluss des Vertrags im Klaren sein, denn ein Kündigungsgrund besteht durch den geringeren Verkaufswert nicht.

Für mehr Nachhaltigkeit bei der Flächennutzung

Meist handelt es sich bei den Erbbaurechtsgebern um Kommunen oder kirchliche Einrichtungen. Auch Stiftungen sind in diesem Bereich zu finden. Sie alle verfolgen damit unterschiedliche Zwecke, wobei kein sozialer Aspekt wie bei der Immobilienvergabe an Privatpersonen im Fokus steht. Es geht in der Regel darum, Bodenspekulationen vorzubeugen, zumindest geben Kommunen diese als Beweggrund für Offerten zur Erbbaupacht an. Zudem können alle Erbbaurechtsgeber Einfluss darauf nehmen, was mit dem Grundstück passiert. Die Nutzungsart der Grundstücke wird damit direkt beeinfluss- und kontrollierbar. Der Erbbaurechtsvertrag ist die Grundlage für die Nutzung, diese wird entsprechend dort festgeschrieben. Bei Zuwiderhandlungen kann der Erbbaurechtsgeber gegenüber dem Erbbaurechtsnehmer eine Kündigung aussprechen.

Flächennutzung unter nachhaltigen Aspekten

Die IHK Nordschwarzwald geht davon aus, dass mit dem Erbbaurecht eine Möglichkeit gefunden wurde, nachhaltige Gewerbeflächen auszuweisen und so den Umweltaspekt bei der Flächenvergabe zu berücksichtigen. Zum einen sei es darüber möglich, gemeinsam genutzt Flächen und deren Nutzung langfristig zu regeln. Das betrifft unter anderem die Nutzung der Flächen durch Kindergärten, Autohöfe oder Parkhäuser. Zum anderen soll es möglich sein, nach Beendigung der Zusammenarbeit mit dem Unternehmen oder nach dem Wegzug desselben den direkten Zugriff auf die Flächen zurückzuerhalten. Die Flächen sollen auch weiterhin genutzt werden können und nicht als Brachflächen ohne jegliche Verwendung liegen bleiben.

Mittlerweile gibt es sogar prominente Beispiele für die Nutzung des Erbbaurechts durch große Unternehmen. Die Firma Bahlsen, sehr bekannt für ihre Keksherstellung, nutzt eine Immobilie aus dem Erbbaurecht in der Nähe von Hannover. Auch die Münchener Allianz Arena ist im Sinne des Erbbaurechts erbaut worden. Die Erbbaurechtsnehmer können hier ähnlich wie Grundstückseigentümer agieren, doch sie behalten einen größeren finanziellen Spielraum, den sie in Form liquider Mittel für das Unternehmen nutzen können.