Wer eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück errichten möchte, muss eine regelmäßige Miete zahlen. Dieses Mietverhältnis wird als Erbpacht bezeichnet und kann einen bezahlbaren Weg zu den eigenen vier Wänden darstellen.

Die Laufzeit kann frei festgelegt werden und beträgt meist zwischen 50 und 99 Jahren.
(Bild: ginasanders / clipdealer.de)

Erbbaurecht in Deutschland einfach erklärt

Wer über nur bescheidene finanzielle Mittel verfügt, dennoch aber ein Eigenheim errichten möchte, steht vor einem Problem. Zum einen werden generell immer weniger Baugenehmigungen erteilt, zum anderen kann sich nicht jeder ein passendes Grundstück leisten. Immerhin gehen die Immobilienpreise stetig weiter nach oben und damit wird es schwerer, überhaupt ein Baugrundstück kaufen zu können. Über die Erbpacht kann sich ein bezahlbarer Weg zum eigenen Haus bieten.

So funktioniert die Erbbaupacht

Das Erbbaurecht erlaubt es, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen. Der Eigentümer des Grundstücks wird dabei Verpächter. Erworben wird lediglich die Berechtigung, auf genau diesem Grundstück ein Haus zu bauen. Der Erbbaunehmer leistet seine regelmäßigen Pachtzahlungen an den Grundstücksbesitzer, was als Erbbauzins bezeichnet wird. Ein Vertrag regelt die zugehörigen Einzelheiten, die dem Besitzer eine eigentümerähnliche Stellung erlauben. Die Höhe des Erbbauzinses orientiert sich an den aktuellen Grundstückswerten, sinnvollerweise wird das Grundstück, um das es geht, vorher durch einen Gutachter geschätzt. Zwischen drei und sechs Prozent des Grundstückswertes werden als jährlicher Erbbauzins festgelegt. Die Zahlungsweise selbst wird individuell geregelt und kann jährlich, monatlich oder auch quartalsweise erfolgen. Diese Regelung sollte ebenfalls im Pachtvertrag festgehalten werden.

Angeboten werden Erbbaugrundstücke meist von Privatleuten, die selbst keinen Verwendungszweck für ein Grundstück haben, dieses aber auch nicht endgültig verkaufen wollen. Sie sichern sich beispielsweise ihre Einkünfte im Alter mit dieser Vorgehensweise. Auch Stiftungen und Gemeinden gehen derart vor und bieten solche Grundstücke an. Besonders günstig sind die Grundstücke häufig von kirchlichen Besitzern zu pachten, weil diese gern einen sozialen Hintergrund verfolgen und beispielsweise Familien mit Kindern unterstützen möchten. Kommunale Anbieter hingegen handeln in der Regel nach wirtschaftlichen Aspekten und lassen das Soziale in den Hintergrund treten. Die Grundstücke sind damit oft teurer zu pachten.

Die gesetzlichen Regelungen zum Erbbaurecht

Das Erbbaurechtsgesetz besteht schon seit dem Jahr 1919, es sollte einst einkommensschwache Familien dabei unterstützen, ein Eigenheim bauen zu können. Bis heute hat sich diese rechtliche Grundlage gehalten, wurde jedoch immer wieder überarbeitet. Aktuell sieht das Gesetz einen notariellen Vertrag als Basis vor. Geregelt werden darin unter anderem diese Punkte:

• Laufzeit
• Höhe des Erbpachtzinses
• Fälligkeit des Zinses
• mögliche Anpassung des Zinses
• Mitspracherechte des Grundstückseigentümers

Die Laufzeit kann frei festgelegt werden und beträgt meist zwischen 50 und 99 Jahren. Die Anpassung des Pachtzinses sollte regelmäßig entsprechend einer Wertsicherungsklausel vorgenommen werden. Als Grundlage wird hier der Preisindex für Verbraucher genutzt. Das Mitspracherecht des Grundstückseigentümers kann sich unter anderem auf eine mögliche Hypothekenbelastung des Grundstücks als auch auf komplexe Veränderungen des Gebäudes, das hier errichtet werden soll, beziehen.

Eine Kündigung vor der Fälligkeit des Vertrags ist in der Regel nicht möglich, lediglich für besondere Situationen kann ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt werden. Eine solche Situation kann sich ergeben, wenn die vertraglichen Pflichten durch den Pächter grob vernachlässigt werden. Eine Verwahrlosung des Grundstücks ist ein Beispiel dafür. Auch ausbleibende Zinszahlungen trotz Mahnung und Fristsetzung können zur Kündigung berechtigen. Meldet der Eigentümer Eigenbedarf an und möchte aus diesem Grund kündigen, muss er eine Entschädigung zahlen, die zwei Drittel des Immobilienwertes ausmacht.

Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

Das Bauen nach gültiger Bauordnung ist für Familien nicht immer so einfach. Die steigenden Immobilienpreise und hohe Kosten für den Bau erschweren das Streben nach den eigenen vier Wänden teilweise so sehr, dass sich viele von diesem Traum verabschieden müssen. Das Erbbaurecht sieht hingegen eine Möglichkeit, auch bei eingeschränkten finanziellen Mitteln zum eigenen Haus zu kommen. Dennoch sind damit nicht nur Vorteile verbunden.

Vorteile des Erbbaurechts im Überblick

Auch mit einem niedrigen Eigenkapitalanteil kann dank des Erbbaurechts ein eigenes Haus gebaut werden. Es müssen lediglich die Kosten für die Errichtung des Gebäudes sowie für die Innenausstattung aufgebracht werden. Daneben ist nur noch der Erbbauzins zu zahlen, der in seiner Fälligkeit individuell festgelegt wird. Normalerweise steigen die Baukosten durch den Kauf des Grundstücks stark an, das ist mit der Nutzung des Erbbaurechts nicht mehr der Fall. Auch weitere Vorteile überzeugen von dieser gesetzlich gestatteten Lösung:

• erschwingliches Bauen auch in attraktiven Ballungsraumlage
• Eigentümer des Grundstücks bekommt ein regelmäßiges Einkommen durch den Erbbauzins
• Veräußerung des Grundstücks durch den Eigentümer ist immer noch möglich
• Eigentümer muss das Grundstück nicht verkaufen, dieses wird aber dennoch gepflegt

Damit sind Vorteile auf beiden Seiten vorhanden. Doch auch Nachteile können mit der Nutzung des Erbbaurechts verbunden sein.

Nachteile durch das Erbbaurecht

Der Erbbauzins kann regelmäßig angepasst werden, die jeweils gültigen Daten für Grundstückspreise gibt das Statistische Bundesamt heraus. Für denjenigen, der das Grundstück im Sinne des Erbbaurechts nutzt, kann das sehr nachteilig sein, denn schwankende Kosten bedeuten immer einen Risikofaktor. Die eigenen Finanzen können schwer kalkuliert werden, wenn sich die zu zahlenden Beträge immer wieder ändern. Zudem ist die Zahlung bis zum Ende des Vertrags fällig, sofern dieser nicht vorher gekündigt wird. Bei einem Darlehen hingegen besteht eine sukzessive Tilgung, teilweise werden die Zahlungsraten je nach Finanzlage angepasst. Damit verbunden können insgesamt höhere Kosten sein. Die klassische Baufinanzierung ist komplett durchkalkuliert und schon bei Abschluss des Kreditvertrags weiß der Kreditnehmer, mit welchen Kosten er auf Dauer rechnen muss. Bei einer Erbbaupacht hingegen können diese Kosten variieren und am Ende deutlich höher ausfallen. Weitere Nachteile können diese sein:

• keine Verlängerung des Vertrags nach Ende der Laufzeit (problematisch vor allem bei kurzen Laufzeiten)
• bei gewünschtem Hausverkauf muss die Einwilligung des Grundstückseigentümers vorliegen
• geringere Nachfrage nach Erbbaugrundstücken, daher schlechtere Verkaufschancen

Angesichts der doch gravierenden Nachteile sollte es gut überlegt werden, ob ein Haus auf einem Erbbaugrundstück errichtet wird oder ob die Suche nach einem bezahlbaren Grundstück im Außenbezirk nicht die bessere Alternative ist.