Pfusch am Bau gehört zu den gefürchtetsten Problemen für Bauherren. Doch Schäden am neu errichteten Bauwerk müssen nicht einfach hingenommen werden. Über eine Mängelrüge macht der Bauherr seine Ansprüche geltend.

Wichtig ist, dass Eigentümer beziehungsweise Bauherr beweisen können, dass Fehler vorliegen.
(Bild: ginasanders / clipdealer.de)

Kein Bau mehr ohne Fehler?

Baumängel gab es schon immer, dennoch scheint der Pfusch am Bau in jüngster Zeit zuzunehmen. Schuld sind aber nicht immer die Handwerker, die ihre Leistungen fehlerhaft ausführen. Auch durch Eigenleistungen des Bauherren können Fehler entstehen, die sich am Ende gravierend auswirken. Für Fehler, die selbst verschuldet sind, gibt es natürlich keine Möglichkeit, das Bauunternehmen in Haftung zu nehmen. Anders sieht es aus, wenn Handwerker nachweislich fehlerhaft gearbeitet haben. Eine Mängelrüge muss erstellt werden, um die gesetzlichen Rechte durch das Bauvertragsrecht wahrnehmen zu können.

Dokumentation ist wichtig

Ob der Bauherr und Eigentümer des Gebäudes eine nasse Stelle an der Wand gesehen hat oder nicht, ist völlig irrelevant. Wichtig ist, dass er beweisen kann, dass hier Fehler vorliegen. Die Dokumentation der Baumängel ist somit wichtig, denn nur allzu häufig findet seitens des Bauunternehmens zwar eine Nachbesserung statt, die aber nur oberflächlich ist. Schon nach kurzer Zeit treten die Probleme erneut auf, weil sie eben nicht grundlegend behoben worden sind. Dann ist es gut, wenn schon die anfänglichen Mängel durch Fotos und Beschreibungen dokumentiert wurden, um den Ursprung der Mängel nachweisen zu können. Die Dokumentation erfolgt auch durch einen Bausachverständigen, der professionell alle Beweise für die Baumängel aufnimmt. Bausachverständige sind unter anderem hier zu finden:

• Dekra und TÜV
• Bauherren-Schutzbund
• Bundesliste e. V.
• Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e. V.
• Wohnen im Eigentum e. V.

Hilfreich ist zudem die Beauftragung eines Baugutachters. Er begleitet die Bauplanung und übernimmt regelmäßige Baukontrollen, zum Schluss ist er auch für die Abnahme des fertigen Gebäudes zuständig. Auch wenn der Baugutachter zusätzlich Geld kostet, kann sich seine Arbeit für den Bauherren auszahlen. Treten Fehler beim Bau auf oder entstehen Streitigkeiten, ist ein Profi zur Stelle, der als Sachverständiger stets Rat weiß. Unterschieden werden muss hier zwischen der Baubegutachtung und der Baubegleitung.

Die korrekte Mängelanzeige bei Baupfusch

Viele Bauherren sind versucht, Fehler am Bau selbst auszugleichen. Sie wollen dem Ärger aus dem Weg gehen, den der Mangel in einer Auseinandersetzung mit dem ausführenden Bauunternehmen bringen kann. Nicht selten sind Bauherren der Meinung, dass sie die Fehler selbst schnell und sicher beheben können. Manche möchten sogar die Kosten für Nacharbeiten in Eigenregie sowie für das aufgewendete Material auf die Handwerker umlegen. Doch damit ist kein Bauherr im Recht. Der Vertragspartner, hier also das Bauunternehmen, muss die Gelegenheit zur Nachbesserung bekommen. Andernfalls braucht er nicht für die Beseitigung der Schäden durch den Bauherren aufkommen. Dieser wiederum hat mit der Eigenaktion sein Recht auf Nachbesserung durch den Profi verwirkt.

So werden Baumängel richtig angezeigt

Tritt ein Mangel am Bau auf, muss dieser unbedingt schriftlich angezeigt werden. Eine mündliche Übermittlung der festgestellten Fehler ist nicht ausreichend! In der Mängelrüge müssen die jeweiligen Mängel aufgezählt werden, außerdem ist eine Frist zur Nachbesserung zu nennen. Was viele nicht wissen: Es gibt einen Unterschied zwischen einer Mängelrüge und einer Mängelanzeige. Erstere gilt für Werkverträge und ergibt sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, Letztere wird nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen verfasst. Allerdings bestehen die Unterschiede eher im Namen, denn Anforderungen und Voraussetzungen sind jeweils gleich. Insofern ist die unterschiedliche Bezeichnung für den Bauherrn nicht wichtig.

Empfänger der Mängelanzeige ist immer der direkte Vertragspartner, nicht eventuell eingesetzte Subunternehmer. Das Schreiben sollte per Einwurf-Einschreiben verschickt werden, damit der Versender einen Nachweis über den Erhalt durch den Bauunternehmer hat. Außerdem erfolgt eine rechtswirksame Zustellung auch dann, wenn der Empfänger nicht persönlich anwesend ist. Der Postzusteller vermerkt den Einwurf des Einschreibens in einer Zustellungsurkunde.

Inhaltlich gesehen müssen bei der Mängelrüge folgende Aspekte genannt werden:

• Datum der Mängelanzeige
• Name und Adresse des Bauherren
• Beschreibung des Mangels, eventuell Beifügung von Fotos (nicht verpflichtend, aber sinnvoll)
• eindeutige Aufforderung zur Schadensbeseitigung mit Fristsetzung
• Unterschrift des Bauherrn

Bauherr muss eine Frist setzen

Das Baugesetz gibt vor, dass Fristen nach dem Kalender berechenbar sein müssen. Das heißt, dass es ein konkretes Datum geben muss, welches nachvollziehbar ist. So kann der Bauherr beispielsweise eine Frist von zwei Wochen setzen, nachdem das Schreiben beim Empfänger eingegangen ist. Diese Frist muss aber angemessen sein und richtet sich somit auch nach der Schwere des Mangels. Ein kleiner Schaden wird schnell behoben, eine komplett nasse Wand ist jedoch ein deutlich größeres Problem. Zudem braucht der Bauunternehmer zuerst Zeit, um den Mangel zu begutachten und darauf basierend zu entscheiden, wie mit ihm umgegangen werden soll. Somit ergibt sich beispielsweise für ein undichtes Dach, welches repariert werden muss, eine Frist von mehreren Wochen.
Werden die angezeigten Mängel nicht beseitigt, kann es sinnvoll sein, eine Nachfrist zu gewähren. Diese ist aber abhängig davon, wie sich der Umgang mit dem Bauunternehmen gestaltet und ob dieses überhaupt gewillt ist, den Schaden zu beheben. In der Regel merkt der Bauherr direkt, ob eine gütliche Einigung möglich sein wird oder nicht.

Das Recht auf ordentliche Bauleistung

Treten Fehler am Bau auf, hat jeder Bauherr das Recht auf die sogenannte Durchsetzung der ordentlichen Bauleistung. Beseitigt der Bauunternehmer den Pfusch nicht oder hält er die gesetzte Frist nicht ein, kann der Bauherr weitere Maßnahmen einleiten. Wichtig ist, dass er bis dahin keine vorzeitige Bezahlung der Schlussrechnung vorgenommen hat, denn diese kommt der Abnahme der Leistungen gleich.

Werden Baumängel nicht ordnungsgemäß durch das ausführende Bauunternehmen beseitigt, ist es für den Bauherren möglich, eine andere Firma mit den Leistungen zu beauftragen. Der eigentliche Vertragspartner bekommt dann die Rechnung übermittelt. Werden größere Leistungen nötig, kann der Bauherr einen Vorschuss vom ursprünglichen Bauunternehmen fordern.
Im Alltag ist es aber so, dass die Rechte des Bauherrn meist nur gerichtlich durchgesetzt werden können. Für den Fall, dass eine juristische Auseinandersetzung droht, sollten daher alle Baumängel rechtzeitig dokumentiert werden, denn der Bauherr muss bei einem Prozess nachweisen können, dass der Bauunternehmen den Pfusch zu verantworten hat.