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Gewährleistungspflichten beim Hausbau beachten

Ganz wichtig: Pfusch am Bau sollte unbedingt rechtzeitig erkannt werden. Nur dann besteht die Möglichkeit, die Gewährleistungsrechte wie gesetzlich vorgesehen in Anspruch nehmen zu können.

Bei Bauverträgen gilt § 634a BGB und damit die Gewährleistungspflicht der Dienstleister.

Bei Bauverträgen gilt § 634a BGB und damit die Gewährleistungspflicht der Dienstleister.
(Bild: Iren_Miller / clipdealer.de)

Gewährleistungsrechte beim Hausbau kennen

Bauherren sollten wissen, welche Rechte ihnen zustehen. Auch bei anfänglicher Euphorie kann es schnell dazu kommen, dass diese verfliegt und sich nasse Flecken an den Wänden, eine defekte Heizung oder unebene Fußböden zeigen. Was nun? Bekannt sein sollte nicht nur, was Bauherren bei der Bauabnahme beachten müssen, sondern auch welche Rechte sie später noch haben. Hier kommt das Gewährleistungsrecht ins Spiel, das Dienstleister in die Pflicht nimmt und ihnen vorschreibt, dass sie Schäden beseitigen müssen. Allerdings gelten dabei auch zeitliche Fristen, die berücksichtigt werden müssen.

Das bedeutet das Gewährleistungsrecht in der Praxis

Bei Bauverträgen gilt § 634a BGB und damit die Gewährleistungspflicht der Dienstleister. Das bedeutet für Bauherren, dass sie auch nach der offiziellen Bauabnahme auftretende Mängel am Bau reklamieren können. Die dafür geltende Frist wurde auf fünf Jahre festgelegt. Wurde ein Vertrag auf Basis der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen geschlossen, ist die Frist auf vier Jahre beschränkt.
Wichtig ist, dass die geltend zu machenden Mängel ordnungsgemäß angezeigt werden, erst dann ist das Verantwortung tragende Unternehmen in der Pflicht, die Mängel zu beseitigen. Die Kosten dafür muss der Dienstleister tragen. Ein Tipp für angehende Bauherren: Verträge sollten stets vor Unterzeichnung durch einen Fachanwalt geprüft werden, um auf Nummer sicher zu gehen und nicht etwa bestimmte Gewährleistungen auszuschließen.

Das ist durch das Gewährleistungsrecht abgedeckt

Durch das Gewährleistungsrecht werden alle Bauten und Einbauten abgedeckt, die für ein Haus oder für dessen Nutzung notwendig sind. Wichtig ist, dass diese jeweils in der Leistungsbeschreibung erfasst worden sein müssen. Neben dem reinen Bau ist hier auch die Heizungsanlage inbegriffen, darüber hinaus wird die Elektroinstallation einbezogen. Unwirksam sind Formulierungen, mit denen versucht werden soll, derartige betriebsnotwendige Einbauten von einer möglichen Garantieverpflichtung auszunehmen. Die Gewährleistung kann aber nur beansprucht werden, wenn die Mängel nicht durch den üblichen Verschleiß bedingt sind und wenn sie zum Zeitpunkt der Abnahme bestanden haben, ohne dass es die Möglichkeit gab, sie zu bemerken. Zu den häufigsten Mängeln, die im Rahmen der Gewährleistungspflicht abgedeckt sind, gehören:

  • feuchte Stellen an der Kelleraußenwand
  • Räume werden trotz richtigen Heizens nicht ausreichend warm
  • hohe Lärmbelästigung durch nicht ausreichende Schalldämmung
  • verformte Fußböden
  • Bildung von Rissen in den Mauern

In diesen Fällen greift die Gewährleistungspflicht nicht

Die Gewährleistungspflicht greift nicht immer. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn es sich um einen Mangel handelt, der verbrauchsbedingt auftritt. Ein verkratzter Fußboden gehört ebenso wie die Bildung von Schimmel aufgrund von fehlerhafter Lüftung. Die Gewährleistungspflicht gilt ebenfalls nicht, wenn es sich um Folgen von Baumaßnahmen in Eigenleistung handelt. Es ist daher wichtig, diese vertraglich zu erfassen, damit später eine saubere Trennung zwischen Eigen- und Fremdleistungen möglich ist. Die Gewährleistung kann ebenfalls nicht in Anspruch genommen werden, wenn es sich um Mängel handelt, die später erst auftreten und damit außerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist liegen.

Bauherren sollten immer vorsichtig sein mit Zwischenabnahmen, raten Experten. Viele Bauunternehmer lassen sich einzelne Bauabschnitte abnehmen, was dazu führt, dass es zu unterschiedlichen Laufzeiten für die Gewährleistungspflicht kommt. Wird erst der Rohbau abgenommen, gilt für diesen ein anderer Starttermin für die Garantie als für die Heizungsanlage. Bauherren müssen in solchen Fällen viele Fristen im Auge behalten, was bei der späteren Beweisführung durchaus zu Schwierigkeiten führen kann. Auch ohne solche Probleme wissen Experten: Gerichtsverfahren zu Baupfusch dauern ewig, daher sollte von Anfang an großer Wert darauf gelegt werden, klare Verhältnisse in Sachen Gewährleistung zu schaffen.

 

Der Bauunternehmer muss die selbst verursachten Mängel auch wieder auszubessern.

Der Bauunternehmer muss die selbst verursachten Mängel auch wieder auszubessern.
(Bild: igorot / clipdealer.de)

Baumängel erkennen und richtig anzeigen

Die Gewährleistungszeit ist gesetzlich vorgeschrieben. Was ist aber, wenn es keine Bauabnahme gab? Die Frist verlängert sich in dem Fall und Mängelansprüche können noch bis zu zehn Jahre nach Vertragsschluss geltend gemacht werden. Das gilt auch, wenn der Unternehmer dem Bauherren einen Mangel verschwiegen hat und dies nachweisbar ist. Eine noch längere Gewährleistungsfrist gibt es nicht mehr, diese wurde bereits im Jahr 2002 abgeschafft. Damals galt eine Frist von bis zu 30 Jahren.

So werden Baumängel richtig reklamiert

Entdeckt der Bauherr einen Mangel, muss er diesen gegenüber dem Unternehmer anzeigen. Dies muss schriftlich geschehen, eine mündliche Information zu Baumängeln ist rechtlich nicht gültig. Der Schaden muss in Textform symptomatisch beschrieben werden, es wird nicht erwartet, dass der Bauherr selbst eine fachkundige Einschätzung des Fehlers abgibt. Die Zustellung der Mängelanzeige sollte per Einwurfeinschreiben erfolgen, so ist ihr Zugang beim zuständigen Bauunternehmen nachweisbar. Hilfreich ist das Beifügen von Fotos des Schadens, sofern diese möglich sind. Schwierig ist so etwas bei einer defekten Heizung oder einer defekten Elektroinstallation. Der Bauherr muss dem Bauunternehmen in seinem Schreiben eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen. Meist wird davon ausgegangen, dass eine Frist von 14 Tagen ausreichend ist. Der Unternehmer sollte sich melden, wenn er diese Frist nicht einhalten kann. Als Verlängerung sollte dann je nach Mangel eine angemessene Frist vereinbart werden.

Wichtig: Der Bauherr darf nicht einfach ein anderes Bauunternehmen mit der Beseitigung des Mangels beauftragen, frei nach dem Motto: Wenn die das nicht hinbekommen haben, soll es eben jemand anderes machen! Der Bauunternehmer muss die Gelegenheit haben, den Mangel, den er selbst verursacht hat, auch wieder auszubessern. Er ist auch nicht dazu verpflichtet, die Kosten zu übernehmen, sollte der Bauherr ein anderes Unternehmen mit der Schadensbeseitigung betrauen. Normalerweise prüft der Unternehmer eine eingegangene Mängelrüge und kommt zeitnah bei dem Bauherren vorbei, um eine Begutachtung vorzunehmen. Dies kann auch durch einen Gutachter geschehen. Erst dann, wenn der Bauunternehmer keine Lösung anbietet oder innerhalb der gesetzten Frist gar nicht reagiert, kann der Bauherr ein anderes Unternehmen mit der Beseitigung des Schadens beauftragen. Das sollte er aber erst machen, nachdem er sich mit einem Anwalt beraten hat. Dieser muss ohnehin zurate gezogen werden, wenn sich der Bauunternehmer weigert, den Schaden zu beheben.

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Autor: Veröffentlichung durch Julian Oberhauser
Veröffentlicht in: Architektur, Hausbau, Versicherung
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