Diverse bürokratische Vorgaben stehen auf dem Weg zwischen dem Plan, ein Haus zu bauen, und der tatsächlichen Umsetzung bzw. Fertigstellung. Zahlreiche Behörden und Ämter müssen um Genehmigungen ersucht werden.

Beim Hausbau müssen um verschiedenste Genehmigungen ersucht werden. (aymane jdidi / pixabay.com)

Anträge und Anzeigen beim Hausbau

Bei einem Hausbau wollen viele Behörden und Ämter mitreden: Sie erteilen Genehmigungen (oder verweigern diese), nehmen Bauanzeigen und Bauabnahmen auf. Die öffentlichen Einrichtungen stellen sicher, dass der Bau den geltenden Vorschriften entspricht, was sich auch auf die Sicherheit der künftigen Gebäude bezieht. Wichtig zu wissen ist erst einmal, welche Anträge überhaupt im Zusammenhang mit dem Hausbau eingeholt werden müssen. Dabei vorab ein Tipp: Bitte unbedingt rechtzeitig alle Nachweise einholen, sodass es nicht aufgrund fehlender Unterlagen zu Verzögerungen beim Bau kommt.

Anzeige-, Erlaubnis- und Informationspflichten für den Bauherren

Spätestens eine Woche vor dem eigentlichen Baustart muss der Baubeginn angezeigt werden. Dies geschieht gegenüber der Genehmigungsbehörde. Eine entsprechende Anzeige liegt meist der Baugenehmigung bei. Daneben sind auch die folgenden Punkte rund um den Bau anzuzeigen:

• Kanalanschluss
• Anmelden von Strom und Wasser
• Nutzung des öffentlichen Verkehrsraumes (bei Einsatz von Kränen oder anderen großen Baugeräten)
• Erlaubnis für Abbrucharbeiten
• Erdwärmesondenbohrung
• Regenwasserversickerung

Um Verzögerungen zu vermeiden sollte sich um Nachweise gekümmert werden. (Freepik / freepik.com)

Diese Ämter und Behörden müssen aufgesucht werden

Im Rahmen des Hausbaus müssen die oben genannten Nachweise und Genehmigungen eingeholt werden. Sehr zum Ärger vieler Bauherren sind dafür verschiedene Ämter und Behörden zuständig, sodass der geplante Hausbau durchaus zur Nervenprobe werden kann. Viele Bauherren übergeben das Einholen der Genehmigungen daher auch an den Bauplaner, sodass sie selbst von den jeweiligen Aufgaben entbunden sind. Dies ist freilich mit einem höheren Kostenaufwand verbunden. Somit ist abzuwägen, ob dieser hingenommen oder selbst der Weg zu den jeweiligen Behörden angetreten werden soll.

Übersicht über zuständige Stellen im Rahmen des Hausbaus

Zuerst ist das Grundbuchamt zu nennen. Es verwaltet das Grundbuch einer Region oder einer Gemeinde. In diesem wiederum finden sich alle Angaben zu den einzelnen Grundstücken: Flur und Flurnummer, Eigentümer, Lasten, Größe usw. sind vermerkt. Änderungen, die das Grundstück betreffen, müssen im Grundbuch eingetragen werden. Das ist beispielsweise bei einer Bebauung einer bisher unbebauten Fläche oder bei einem Eigentümerwechsel der Fall. Auch eine Hypothek, die auf dem Grundstück lastet, muss vermehrt werden. In Deutschland gilt der Grundbuchzwang, der alle Eigentümer zu entsprechenden Eintragungen sowie zum Vermerk neuer Grundstücke im Grundbuch verpflichtet.
Im Rahmen des Hausbaus sind zahlreiche Unterlagen für eine Baugenehmigung nötig. Dazu gehört in der Regel auch ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch. Wichtig: Nur Personen mit „berechtigtem Interesse“ erhalten Auskunft.

Neben dem Grundbuchamt gibt es aber noch weitere Stellen, die für die nötigen Genehmigungen im Rahmen des Hausbaus aufgesucht werden müssen:

• Amtsgericht
  Um das Grundbuch einsehen zu können, kann das Amtsgericht aufgesucht werden. Es wird hier als öffentliches Register geführt, das bereits erwähnte „berechtigte Interesse“ muss nachgewiesen werden. Eigentümer hingegen benötigen keinen derartigen Nachweis, sie müssen lediglich ihre eigene Identität belegen können.
• Bauaufsichtsbehörde
  Die Bauaufsichtsbehörde wird zwar gern mit dem Bauamt verwechselt, beide sind jedoch verschieden und erfüllen auch unterschiedliche Aufgaben. Das Bauamt befasst sich beispielsweise mit den kommunalen Bautätigkeiten im Bereich des Hoch- und Tiefbaus. Die Bauaufsichtsbehörde aber übernimmt die Durchsetzung der baurechtlichen Vorschriften und Verordnungen. Deren Einhaltung wird ebenfalls durch die Behörde kontrolliert. Verschiedene Instanzen innerhalb der Behörde stellen sicher, dass alle anfallenden Aufgaben wahrgenommen werden können. Für Bauherren ist hierbei die Instanz zur Überprüfung der Bauanträge, die für Neu-, Um- und Ausbau gestellt werden, wichtig. Die Behörde überprüft die eingehenden Anträge und erteilt die Baugenehmigung (oder verweigert diese). Bauvoranfragen werden beantwortet, Nachweise zur Baustatik müssen geprüft werden. Reicht jemand einen Widerspruch ein, muss dieser seitens der Behörde überprüft werden. Außerdem erfüllt die Behörde wichtige Aufgaben rund um die Eintragung von Baulasten sowie zur Durchführung ordnungsbehördlicher Maßnahmen.
• Vermessungs- und Katasteramt
  Dieses Amt übernimmt die Vermessung neu erschlossenen Baulands bzw. neu erschlossener Flächen. Außerdem gibt das Katasteramt Informationen zu Grundstücksgrößen und -lagen heraus, allerdings nur an die Eigentümer der jeweiligen Grundstücke. Andere Personen müssen eine Berechtigung nachweisen. Neue Gebäude werden durch die Mitarbeiter des Katasteramts auf der Flurkarte eingetragen. Dementsprechend ist hier eine solche Karte einsehbar, auf der sich Flächen, Liegenschaften und Flurstücke befinden.
• Liegenschaftsamt
  Städtische Grundstücke werden durch das Liegenschaftsamt verwaltet. Dieses kümmert sich um Kauf und Verkauf, um Vermietung und Verpachtung. Einbezogen werden dabei städtische Wohnungen und Häuser ebenso wie Ackerflächen, Wiesen oder Schrebergärten. Erfasst sind in den Unterlagen alle bebauten und unbebauten Grundstücke einer Stadt oder Gemeinde, wobei das Liegenschaftsamt für private Bauherren irrelevant ist. Es wird erst wichtig, wenn eine Privatperson ein Grundstück erwerben möchte, das der Stadt gehört. Dies ist mitunter der Fall, wenn beispielsweise ein Weg neben einer Ackerfläche käuflich erworben werden soll.

Alle Behörden können selbst besucht werden. (rawpixel.com / freepik.com)

Die Kosten im Blick behalten

Vor dem geplanten Hausbau müssen die entsprechenden Genehmigungen eingeholt werden. Dies sollte rechtzeitig geschehen, damit es nicht zu Verzögerungen im Bauvorhaben kommt, die den Bauherren teuer zu stehen kommen können. Wichtig ist hierbei eine gute Planung, die meist schon seitens des Architekten oder Bauingenieurs aufgestellt wird. Eine Zeitleiste hilft dabei, alle Genehmigungen und Behördengänge rechtzeitig erledigt zu haben. Der Profi weiß zudem, welche Behörde im Einzelfall der richtige Ansprechpartner ist. Meist besteht zudem das Angebot der Übernahme dieser Behördenbesuche, was natürlich dem Bauherren in Rechnung gestellt wird. Dieser sollte sich daher vorab überlegen, ob die Ersparnis eines Aufpreises für den Architekten so groß ist, dass der oft nervenstrapazierende Behördengang selbst übernommen wird oder ob es nicht einfacher ist, wenn der Bauplaner das Einholen der Genehmigungen durchführt. Oft hat er den besseren Draht zu den Behörden und weiß genau, wohin er sich wenden muss. Für den Bauherren bedeutet das weniger Stress und die Sicherheit, dass die nötigen Genehmigungen pünktlich vorliegen.

Die Kosten sollten nicht nur in Bezug auf den Architekten berücksichtigt werden, sondern auch die Genehmigungen und Auskünfte der Behörden selbst kosten Geld. Dieses muss der Bauherr unbedingt in seinem Hausbudget einrechnen. Ist der Bau kreditfinanziert, gehen derartige Kosten vom Eigenkapital ab, da sich viele Banken weigern, den Kredit auf reine Verwaltungskosten auszudehnen.