Ein unbekannter Fertigstellungstermin für das Haus kann teuer werden und lässt finanzielle Sorgen aufkommen. Mit der Bauzeitgarantie soll diesem Problem begegnet werden. Aber ist diese immer eine wirkliche Garantie?

Reicht Handschlagqualität für eine Bauzeitgarantie? (ArturVerkhovetskiy / clipdealer.de)

Bauzeitgarantie soll Fertigstellung der Immobilie sichern

Werden die eigenen vier Wände errichtet, verlässt sich der Bauherr in der Regel auf die Bauzeitangaben des Bauunternehmens oder der einzelnen Handwerksbetriebe. Doch nicht immer halten sich diese an vereinbarte Zeiten. Wer diese nicht vertraglich festgehalten hat, kann das Nachsehen haben. Der Grund: Die bisherige Mietwohnung wurde eventuell zum vorgesehenen Bauzeitende gekündigt, der Bauherr steht nebst Familie auf der Straße. Er muss eventuell nach einer anderen Unterkunft suchen, was wiederum Kosten verursacht. Außerdem kann die Verlängerung der Bauzeit deutliche Mehrkosten bedeuten, weil neben der bereits beginnenden Kredittilgung auch noch die Miete für die bisherige Wohnung fällig wird und sich die Gesamtbaukosten erhöhen. Diese Probleme sollen mit der Bauzeitgarantie verhindert werden. Darin werden verbindliche Vertragsfristen festgehalten, auch Vertragsstrafen können hier vereinbart werden.

Diese Bauzeiten sind realistisch

Bei der Vereinbarung einer Garantiebauzeit kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Haus im Handumdrehen fertig wird. Manch einer mag vielleicht bewusst eine sehr kurze Bauzeit vereinbaren wollen, um eine Schadenersatzforderung wegen nicht eingehaltener Bauzeit stellen zu können. Das ist weder fair noch umsetzbar.

Realistische Bauzeiten gestalten sich bei einem schlüsselfertig zu übergebenden Haus wie folgt:

• Hausbau mit Bodenplatte: Bauzeit zwischen acht und zwölf Monaten
• Hausbau mit Keller: Bauzeit zwischen zehn und vierzehn Monaten
• Rohbau mit Bodenplatte: Bauzeit zwischen vier und fünf Monaten
• Rohbau mit Keller: Bauzeit zwischen fünf und sechs Monaten

In der Regel erstellt das Bauunternehmen bereits im Rahmen des Angebots einen Überblick über den Zeitraum, bis das Haus fertiggestellt wird. Dieser Zeitraum kann für die Vereinbarung einer Bauzeitgarantie herangezogen werden.

Bauzeitgarantie? Ein Vertrag ist ein Muss! (Freepik / freepik.com)

Bauzeitgarantie und fehlende Einhaltung des Vertrags

Die Bauzeitgarantie muss vertraglich festgehalten werden, ein mündlicher Vertrag wird hier als nicht ausreichend erachtet. Bei der Formulierung der garantierten Bauzeit gibt es verschiedene Varianten, sodass sowohl ein konkreter Tag als Fertigstellungsdatum genannt werden kann als auch ein „bestimmbarer Termin“. Die letztgenannte Variante kommt deutlich häufiger vor, während ein exakter Termin nur selten vereinbart wird. Dies aus gutem Grund, denn bei jedem Bauvorhaben verbleiben einige Unwägbarkeiten. Sie lassen sich nicht kalkulieren und können zu einem Verschieben des Termins kommen. Um nun eine Vertragsstrafe zu verhindern, wird in der Regel kein genauer Tag als Fertigstellungstermin angenommen.

Die Varianten der Bauzeitgarantie

Die Leistung, die im Bauvertrag vereinbart wurde, muss bei terminlicher Festlegung eines Fertigstellungstermins erbracht worden sein. Häufiger kommt aber eine Formulierung im Garantievertrag vor, die eine „Fertigstellung binnen acht Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung“ beinhaltet. Auch das „Betonieren der Bodenplatte“ als Starttermin für eine vereinbarte Bauzeit von einem Jahr kann vertraglich festgehalten werden. Nicht selten wählen die Vertragspartner auch den Zeitpunkt, zu dem die Erdarbeiten beginnen. Vor diesem Termin an wird ein fester Zeitraum aufgerechnet. Allerdings klingt das nur gut, auf den zweiten Blick hingegen ergeben sich Fragen und Schwierigkeiten. So kann sich die Bauzeit automatisch verlängern, wenn es zu Behinderungen oder Unterbrechungen der Bauzeit kommt. Auch Schlechtwettertage können dazu führen, dass sich die vereinbarte Bauzeit deutlich verlängert. Solche Tage sind in der Regel diejenigen, an denen für mindestens vier Stunden Regen fällt oder an denen Temperaturen von weniger als fünf Grad Celsius herrschen. Der Bauherr hat dabei noch keine Entschädigungsrechte!

Die Bauzeit kann sich zudem verlängern, wenn gesetzliche Feiertage in den Zeitraum der Bauzeitgarantie fallen. Werden nun alle Eventualitäten zusammengenommen, zeigt sich rasch, dass der vereinbarte Fertigstellungstermin auch mit Bauzeitgarantie durchaus mehrere Wochen oder sogar mehr als einen Monat verlängert werden kann, ohne dass dies rechtliche Ansprüche des Bauherrn begründet.

Tipps zur Bauzeitgarantie

Die Bauzeit kann nicht allgemeingültig vereinbart werden, sondern sie richtet sich unter anderem nach der Größe des geplanten Hauses sowie nach den zu erbringenden Bauleistungen. Zusätzlich sind die folgenden Tipps bei der Vereinbarung einer garantierten Bauzeit wichtig:

• Witterungsbedingungen können immer zu einer Verzögerung führen
• Streik oder höhere Gewalt berechtigen zu Verzögerungen
• lieferbedingte Verzögerungen sind möglich
• technologisch bedingte Trocknungszeiten sind meist ausgeschlossen
• wirbt der Anbieter mit besonders kurzen Bauzeiten, ist Vorsicht geboten
• Baubeginn im Winter meist unrealistisch, daher Verlängerung der Bauzeit einplanen
• Verarbeitung verschiedener Baustoffe erfordert Mindesttemperaturen
• realistische Bauzeit nicht unter acht Monaten
• Verzögerungen immer mit einplanen!

Es kann sinnvoll sein, sich eine unabhängige Meinung durch einen Bauprofi einzuholen, wenn es um die realistische Bauzeit für das betreffende Vorhaben geht. Außerdem ist bereits bei manchen Formulierungen Vorsicht geboten: Wenn der Anbieter eines Fertighauses darauf hinweist, dass die Möbel in einem bestimmten Abstand zur Wand aufgestellt werden müssen, kann davon ausgegangen werden, dass der Neubau nicht ausreichend trocken ist. Er ist damit noch nicht bewohnbar und wird nur freigegeben, um die vertraglich vereinbarte Garantiezeit oder ein Werbeversprechen halten zu können. Um spätere hohe Kosten wegen einer Schimmelsanierung zu vermeiden, sollte sich kein Bauherr darauf einlassen und lieber etwas mehr Zeit für die Trocknung des Gebäudes einplanen.

Das ist bei Überschreitung der vereinbarten Bauzeit zu tun

Auch wenn das Verbraucherbaurecht neu geregelt wurde, wissen viele Bauherren immer noch nicht, was sie bei einer Überschreitung der vereinbarten Bauzeit und damit bei einem Nichteinhalten der Bauzeitgarantie tun müssen. Meist wird der Bauherr schon einige Zeit lang hingehalten, der Bauunternehmer fährt die Verzögerungstaktik, um nicht Rede und Antwort stehen zu müssen, wenn sich das geplante Bauzeitende nähert oder sogar schon überschritten wurde. Der Bauherr sollte sich jetzt einen erfahrenen Anwalt nehmen, der den Bauunternehmen durch ein entsprechendes Mahnschreiben auf seinen Verzug hinweist. Der Anwalt kann dementsprechend auch die weiteren Schritte einleiten, sollten diese nötig werden.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Bauunternehmer mit Ablauf einer vertraglich festgelegten Bauzeitgarantie bzw. durch einen festen Fertigstellungstermin in Verzug gerät. Eine weitere Mahnung ist dann nicht nötig und der Bauherr kann seinen Anspruch auf Schadensersatz durchsetzen. Der Unternehmer ist dann dazu verpflichtet, einen Vermögensschaden des Bauherren auszugleichen. Dabei kann es sich unter anderem um Mietzahlungen handeln, die jetzt noch fällig sind, obwohl der Bauherr eigentlich bereits in das fertiggestellte Haus eingezogen sein wollte. Es kann sich auch um andere finanzielle Schäden handeln, die jedoch im Einzelfall betrachtet und beurteilt werden müssen.

Ist der Auftraggeber in der Beweispflicht?

Kommt es zum Streitfall mit dem Bauunternehmer, muss der Auftraggeber (der Bauherr) klarstellen, dass die Verzögerung durch den Bauunternehmer eingetreten ist. Er ist jedoch nicht beweispflichtig, weil es einen gültigen Vertrag gibt, in dem die Rechte und Pflichten beider Seiten festgehalten sind. Die wichtigste Pflicht des Bauunternehmers besteht in der ordnungsgemäßen Fertigstellung des betreffenden Gebäudes. Die Beweispflicht liegt damit beim Bauunternehmer, der beweisen muss, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Dies kann unter Umständen große Probleme mit sich bringen, sofern es nicht naheliegende Gründe wie das Wetter gibt, die die Verzögerungen verursacht haben. Dem Bauunternehmer sei daher angeraten, eigenständig ein Bauprotokoll zu führen, in dem auch Behinderungen und Verzögerungen festgehalten werden. Der Auftraggeber sollte dieses Protokoll unterzeichnen. So kann später belegt werden, dass der Bauherr Kenntnis von den Gründen für die Verzögerung hatte. Nichtsdestotrotz muss der Auftragnehmer alles daran setzen, Verzögerungen zu vermeiden und die garantierte Bauzeit einzuhalten. Tipp: Ehe sich die Fronten verhärten, sollte bei einer absehbaren größeren Verzögerung das Gespräch gesucht werden. Sicherlich finden die Beteiligten eine Einigung, ehe es zum Streit unter Beteiligung der Anwälte kommen muss.