Schon viele Immobilienkäufer wurden nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags böse überrascht. Baulasten tauchten auf, die nicht kommuniziert wurden. Der Tipp: Vor dem Kauf das Baulastenverzeichnis einsehen!

Das Baulastenverzeichnis sollte unbedingt vor Kaufabschluss eingesehen werden. (freepik / freepik.com)

Kaufinteressenten brauchen das Baulastenverzeichnis

Die Gespräche mit dem Verkäufer waren gewinnbringend und auch die Nachbarn des künftig hoffentlich eigenen Grundstücks haben einige Dinge erzählen können. Der Notar hat Einsicht ins Grundbuch genommen und keine Belastungen festgestellt. Käufer und Verkäufer unterzeichnen den Kaufvertrag und die Immobilie geht in das Eigentum des Käufers über. Juhu! Leider stellt sich nach einiger Zeit heraus, dass doch gewisse Lasten auf dem Grundstück liegen. Derartige Belastungen können den Immobilienwert mindern und werden nicht ins Grundbuch eingetragen. Die Folge: Der Käufer erfährt vorab davon nichts und hat ein böses Erwachen. Hätte er doch vorab nur einen Einblick in das Baulastenverzeichnis beim zuständigen Bauamt genommen!

Das steht im Baulastenverzeichnis

Der Eigentümer eines Grundstücks, auf welchem Baulasten liegen, muss bestimmte Dinge tun, unterlassen oder dulden, die sich auf das Grundstück beziehen und die eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung darstellen. Häufig betreffen Baulasten zum Beispiel Zufahrten oder Fluchtwege, auch Abstandsflächen oder Anbindungen an Stellplätze können ins Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Dieses Verzeichnis findet sich beim Bauamt der zuständigen Gemeinde.
Der Notar sieht das Baulastenverzeichnis vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags üblicherweise nicht ein, doch sowohl Käufer als auch Verkäufer können einen Auszug einfordern. Auch wenn Eintragungen im Baulastenverzeichnis nicht häufig sind, können sie in den wenigen Fällen, in denen sie vorhanden sind, den Wert des Grundstücks enorm mindern. Das Problem ist tatsächlich die regelrechte Unsichtbarkeit der Baulasten, sofern keine Eigeninitiative seitens des Käufers oder Verkäufers zur Einsichtnahme gezeigt wird.

Wichtig: Baulasten gehören nicht zu den Grunddienstbarkeiten, die wiederum im Grundbuch zu finden sind. Sie sind damit keine Wohn- oder Pfandrechte und müssen demzufolge auch nicht im Grundbuch eingetragen werden. Allerdings ist nicht jede Baulast eine negative Belastung, denn nicht immer wirkt sich die Belastung für den neuen Käufer wirklich aus. Ein Beispiel: Wer die als Belastung eingetragene Zufahrt für das Nachbargrundstück auch selbst als Zufahrt zum eigenen Grund und Boden nutzt und daran auch nichts ändern möchte, wird in der eingetragenen Belastung keine solche sehen.

Das sind typische Baulasten

Eine Baulast ist in der Regel eine Einschränkung der Nutzung oder der Bebaubarkeit eines Grundstücks. Die folgenden Baulasten sind dabei häufig:

• Stellplatzbaulast
  Auf dem eigenen Grundstück müssen Stellflächen zur Verfügung gestellt werden. Dies ist aber nicht kostenfrei umzusetzen, der Grundstückseigentümer darf Gebühren für die Stellplätze verlangen.
• Abstandsflächenbaulast
  Der Abstand zu anderen Immobilien muss wie vorgesehen erhalten bleiben. Eigentümer dürfen diese Flächen nicht bebauen oder zustellen, was deren Nutzung deutlich einschränkt.
• Überfahrbaulast
  Liegen Grundstücke in zweiter Reihe, müssen Zufahrten freigehalten werden, damit zum Beispiel Rettungskräfte die Gebäude erreichen können. Solche Zufahrtsvorgaben sind als Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen.
• Kinderspielflächenbaulast
  Eigentümer von Immobilie, die mehr als fünf Mietwohnungen bereitstellen, sind dazu verpflichtet, eine Kinderspielfläche bereitzuhalten. Diese Baulast gilt lediglich bei Seniorenwohnungen nicht.

Bei der Bauplanung müssen Baulasten berücksichtigt werden, daher sind Infos darüber unverzichtbar. (freepik / freepik.com)

Zur Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis

Es gibt durchaus tückische Baulasten, die nicht nur den Wert des Grundstücks mindern, sondern die sich für die weitere Nutzung als durchaus hinderlich herausstellen. Wer sein Grundstück nicht wie vorgestellt nutzen oder bebauen kann, dürfte den Kauf schon bald bereuen. Fällt dann die Entscheidung gegen das Grundstück und soll dieses wieder verkauft werden, kann es passieren, dass eine Wertminderung hingenommen werden muss, weil der neue Kaufinteressent vorab Einsicht in das Baulastenverzeichnis genommen hat. Es ist daher wichtig, unbedingt vor dem Kauf eine Einsichtnahme in dieses Verzeichnis zu beantragen. Denn: Der Käufer ist der rechtliche Nachfolger des Verkäufers und als solcher verpflichtet, die eingetragenen Baulasten zu übernehmen. In Einzelfällen besteht die Möglichkeit, diese Lasten aufzulösen. Das gilt aber nur, wenn kein öffentliches Interesse daran besteht, sie aufrechtzuerhalten. Tipp für Verkäufer: Eventuell sollten Baulasten vor dem geplanten Verkauf gelöscht werden, denn dies kann den Wert des Grundstücks ebenso erhöhen, wie es den Verkauf an sich leichter macht. Unbelastete Grundstücke lassen sich besser verkaufen.

Darf jeder das Baulastenverzeichnis einsehen?

Wer ein berechtigtes Interesse an einem Grundstück hat, ist dazu berechtigt, Einblick in das Baulastenverzeichnis zu nehmen. Besteht das Eigentum an dem Grundstück aktuell nicht, ist dafür eine Vollmacht des derzeitigen Eigentümers nötig. Dies gilt auch für Makler, die im Auftrag des Eigentümers handeln: Sie benötigen ebenfalls eine Vollmacht.
Ist diese vorhanden oder besteht das berechtigte Interesse vonseiten des Eigentümers selbst, kann formlos ein entsprechender Antrag beim Bauamt gestellt werden. Diesem Antrag müssen die nötigen Dokumente beigefügt werden, zu denen der Nachweis des Eigentums oder die Vollmacht des Eigentümers gehört. Als Nachweis des Eigentums gilt ein Grundbuchauszug ebenso wie der unterzeichnete Kaufvertrag.
Tipp: Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten in Bayern müssen sich mit dem Wunsch nach Einsicht in das Baulastenverzeichnis nicht an die Gemeinde wenden, denn ebenso wie in Brandenburg gibt es dort so etwas gar nicht. Die Verpflichtungen, die auf einem Grundstück liegen, werden hier im Grundbuch eingetragen, genauer gesagt in der Abteilung II.

Kosten für die Einsichtnahme

Die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis ist nicht kostenfrei möglich, die Gebühren dafür bewegen sich je nach Gemeinde zwischen 20 und 100 Euro. Abgerechnet werden diese pro Grundstück. Wer also mit einem Antrag auf Einsichtnahme gleich die Baulasten für zwei Grundstücke prüfen möchte, muss auch die doppelten Gebühren zahlen. Maßgeblich für die genaue Gebührenhöhe sind die Verwaltungsgebührenordnungen, die für das betreffende Bundesland oder die Stadt gelten. In der Regel ist aber eine mündliche Auskunft kostenlos erhältlich, diese ist Immobilienkäufern aber nicht anzuraten. Sie sollten eher auf einen schriftlichen Nachweis bestehen.

Die Gebühren unterscheiden sich zudem danach, ob ein Positiv- oder ein Negativattest vorliegt. Bei einem Positivattest wird bescheinigt, dass es eine Baulast gibt. Die höheren Kosten resultieren unter anderem aus den Kopien der Texte, die zu den Baulasten vorhanden sind, sowie aus den kopierten Lageplänen.
Bei einem Negativattest wird nur bescheinigt, dass keine Baulast vorhanden ist. Dies erklärt die niedrigeren Gebühren, denn meist handelt es sich um einen bloßen Einzeiler mit Stempel der betreffenden Behörde.