Die meisten Grundstückskäufer, die ihre Immobilie bebauen wollen, haben ihr Traumhaus schon vor Augen. Dumm nur, wenn das Bauamt das Haus nicht genehmigt. Was ist erlaubt und was nicht?

Die Bauplanung sollte gut durchdacht werden, um Problemen vorzubeugen. (gpointstudio / freepik.com)

Die wichtigsten Fragen bei der Bauplanung

Bauherren müssen bei der Planung auf die vier W-Fragen setzen: Wo, was, wie und wer? Die Beantwortung dieser Fragen führt zu den rechtlichen Vorgaben, die für die Errichtung eines Gebäudes auf einem Grundstück gelten. Denn auch wenn viele Immobilienbesitzer der Meinung sind, sie müssten nur die Unterschriften der Nachbarn einholen, wenn sie ein Bauvorhaben planen, das in dieser Art nicht üblich ist oder das über vorgeschriebene Randbebauungsgrenzen hinausgeht, sit das nicht der Fall. Nur wenige gesetzliche Vorgaben lassen sich damit aushebeln. Es ist daher besser, von Anfang an das Bauplanungs- und Bauordnungsrecht zu berücksichtigen.

Wo darf auf meinem Grundstück gebaut werden?

In Deutschland gibt es kein planungsrechtlich nicht erfasstes Grundstück. Daher ist auch von vornherein klar, was auf dem jeweiligen Grundstück gebaut werden kann. Das Bauplanungsrecht ist bundesweit im Baugesetzbuch geregelt und sagt genau, was wo erlaubt ist. Wichtig sind überdies die Baunutzungsverordnung sowie die Planzeichenverordnung, die das Baugesetzbuch konkretisieren. Werden alle diese Vorgaben beachtet, kann überlegt werden, wie der Bauherr sein Vorhaben umsetzen möchte. Wichtige Bereichsvorgaben sind:

• Innenbereich
  Hier darf in der Gemeinde gebaut werden.
• Außenbereich
  Dieser Bereich muss von der Bebauung freigehalten werden, Vorhaben können nur unter streng einzuhaltenden Rahmenbedingungen umgesetzt werden. Für Landwirte gelten Ausnahmen.

Geregelt ist überdies die Art und Weise der baulichen Nutzung eines Grundstücks. Der Flächennutzungsplan liegt bei der Kommune aus und kann dort eingesehen werden. Möglich ist die Einsichtnahme außerdem über das Internet (z. B. Geoviewer). Wichtig ist, die Hinweise zu den Abständen, die zu den Nachbarn einzuhalten sind, zu berücksichtigen. Eine Grenzbebauung ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich.

Die Bebauungspläne der Kommunen sind ebenfalls einsehbar. Sie unterscheiden zum Beispiel in:

• Reine Wohngebiete
  Diese Bereiche dienen nur dem Wohnen, es sind demzufolge nur Wohngebäude zulässig. Ausnahmsweise dürfen Läden oder nicht störende Handwerksbetriebe, die den täglichen Bedarf der Bewohner decken, bestehen.
• Allgemeine Wohngebiete
  Nutzungen, die über das Wohnen hinausgehen, sind erlaubt, sofern sie sich mit dem Wohnen vertragen. Geschäfte, Gastronomiebetriebe, Fitnessstudios und nicht störende Handwerksbetriebe sowie eine Vielzahl weiterer Einrichtungen dürfen dort ansässig sein.

Auch Restaurants dürfen in allgemeinen Wohngebieten erbaut werden. (Drazen Zigic / freepik.com)

Was überhaupt auf dem Grundstück gebaut werden darf

Der Bebauungsplan setzt fest, was in einem bestimmten Geltungsbereich gebaut werden darf und gibt an, welche Flächen zum Wohnen oder als Gewerbegebiet genutzt werden können. Danach wiederum wird bestimmt, was regulär oder was nur in Ausnahmefällen erlaubt ist. Schwieriger wird es bei einem sogenannten ungeplanten Innenbereich. Hier wird die unmittelbar in der Nachbarschaft befindliche Bebauung zum Vergleich herangezogen, danach kann über ein Bauvorhaben entschieden werden. Dieses muss sich in das ortsübliche Bild einfügen, darf also in seiner Bauart nicht herausstechen. Somit soll sichergestellt werden, dass nur Vorhaben realisiert werden, die miteinander verträglich sind.

Vorgaben zur Größe des Hauses beachten

Nicht überall kann das Traumhaus in der gewünschten Größe entstehen. Auch hier gelten die Vorgaben, die sich aus dem Bebauungsplan ergeben. Alternativ wird die ortsübliche Bebauung für eine Entscheidung über das Bauvorhaben herangezogen. Vorgeben sind Grund- und Geschossfläche, Zahl der Vollgeschosse sowie die Höhe des künftigen Baus. Wichtig: Je höher ein Gebäude ist, desto größer muss der Abstand sein, der zu den Nachbarn einzuhalten ist. Der Mindestabstand beträgt hier drei Meter, die von der Grundstücksgrenze auf dem eigenen Grundstück gemessen werden.
Die Baunutzungsverordnung spricht hier vom „Maß der baulichen Nutzung“.

Vorgeschriebene Bauweise berücksichtigen

Unterschieden wird meist zwischen der offenen und der geschlossenen Bauweise, ebenfalls ist eine halboffene Bauweise möglich. Es geht dabei um die Länge der Baukörper und um deren Abstand zu den Grenzen des Grundstücks. Folgendes gilt:

• Offene Bauweise
  Gebäude haben seitliche Grenzabstände, was bedeutet, dass die Gebäude mit einem festen Abstand zueinander errichtet worden sind. Einzelne Baukörper dürfen höchstens 50 m lang sein. Möglich sind Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen (Reihenhäuser).
• Geschlossene Bauweise
  Die Gebäude befinden sich direkt auf den Grundstücksgrenzen und haben keine Abstände zueinander. Sie wurden Wand an Wand errichtet, was bei geschlossenen Baublocks oder einem Anbau der geschlossenen Straßenrandbebauung vorgenommen wird.
• Halboffene Bauweise
  Die Gebäude halten den Abstand zu den Nachbarn nur auf einer Seite ein, die anderen Gebäudeseiten befinden sich auf der Grundstücksgrenze.

Tipp: Zusätzlich zu allen Vorgaben, die der Bauherr bei seiner Planung berücksichtigen muss, sollte er auch einen Schritt weiterdenken und die Vorschriften für die farbliche Gestaltung des Hauses bedenken. Denn nicht nur in Bezug auf Höhe und Positionierung des Hauses gibt es Vorgaben, sondern auch farblich muss sich das neue Gebäude (oder eine sanierte Immobilie) in das Straßenbild einfügen.

Weitere Regelungen mit Relevanz für das Planungsvorhaben

Die sogenannte „überbaubare Grundstücksfläche“ ist ein weiterer Punkt, der bei der Bauplanung bedacht werden muss. Es geht dabei um Baulinien und Bebauungstiefen. Die Baulinie ist tatsächlich eine Linie, die nicht überschritten werden darf. Ein geringes Vor- oder Zurücktreten der Gebäude ist jedoch möglich. Damit soll eine durchgehende Gebäudeflucht erreicht werden. Ähnliches gilt für die Baugrenze, die eine zu bebauende Fläche fest positioniert. Die hintere Bebauungsgrenze eines Grundstücks wird mit der möglichen Bebauungstiefe angegeben. Außerhalb der maximalen Bebauungstiefe darf nicht gebaut werden. Dies hat den Hintergrund, dass der rückwärtige Teil des Grundstücks frei von jeglicher Bebauung gehalten werden soll.

Was ist auf nicht überbaubaren Grundstücksteilen zulässig?

Wenn im Bebauungsplan nichts anderes vorgegeben ist, können unter Umständen Nebenanlagen und bauliche Anlagen, die dem Landesrecht entsprechen, zugelassen werden. Das Bauamt gibt dazu gesondert Auskunft, eine solche Bebauung muss aber explizit beantragt werden. Dazu sind die Planungsunterlagen einzureichen. Wird widerrechtlich oder ohne vorliegende Genehmigung gebaut, kann es passieren, dass der Bescheid zum zwingenden Abriss des Gebäudes ins Haus flattert. Dieser ist in dem Fall nicht anfechtbar, was auch für bauliche Anlagen gilt, die beispielsweise dem Schutz von Weidetieren dienen.