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Kernsanierung: Kosten für die Wiederherstellung der Bausubstanz

Im Rahmen einer Kernsanierung wird ein Gebäude, dessen Bausubstanz marode ist, komplett erneuert. Diese Maßnahmen sind mit hohen Kosten verbunden und sollten vorab sorgfältig geplant werden.

Vor einer Kernsanierung, sollte man einen sorgfältigen Plan erstellen.

Vor einer Kernsanierung, sollte man einen sorgfältigen Plan erstellen. (Bild: rawpixel/clipdealer.de)

Mit welchen Kosten muss man bei einer Kernsanierung rechnen?

In Deutschland gibt es einen großen Bestand älterer Immobilien, die aufgrund der demografischen Entwicklung leer stehen. Wenn die Eigentümer sterben und ihre Erben kein Interesse daran haben, das Haus selbst zu nutzen, werden diese Häuser dann zu teilweise sehr günstigen Preisen zum Verkauf angeboten. Es stellt sich die Frage, ob es sich lohnt, ein derartiges “Schnäppchen” zu kaufen.

In jedem Fall sollte vor dem Kauf der Rat eines Immobiliengutachters eingeholt werden. Dieser Experte prüft, inwieweit die Bausubstanz noch in Ordnung ist und kann dem Kaufinteressenten ganz genau darüber Auskunft geben, welche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen. Ist das Gebäude bereits sehr baufällig, muss es durch eine Kernsanierung wiederhergestellt werden. In einem solchen Fall ermöglicht eine genaue Planung die Abschätzung der Renovierungskosten und hilft bei der Beantwortung der Frage, ob sich der Kauf des alten Hauses lohnt oder zum unkalkulierbaren finanziellen Risiko wird.

Handelt es sich beim Gebäude um ein Haus, das unter Denkmalschutz steht, sollte vor dem Kauf überprüft werden, ob die Altbausanierung mit erheblichen Auflagen verbunden ist. Es gibt zwar die Möglichkeit, Fördermittel zu beantragen, dennoch ist die Kernsanierung eines denkmalgeschützten Hauses mit erheblichen Mehrkosten verbunden.

Welche Argumente sprechen für den Kauf eines Altbaus?

Obwohl der Kauf einer älteren Immobilie meist damit verbunden ist, dass eine Kernsanierung erfolgen muss, sind Altbauten aus folgenden Gründen beliebt:

  • gute Lage
  • günstiger Preis
  • großzügige Raumaufteilung
  • große Grundstücke

Ältere Häuser überzeugen häufig durch ihre gute Lage, denn oft liegen sie wesentlich zentraler als die Grundstücke, die in den Neubaugebieten zum Verkauf stehen. Außerdem haben steigende Grundstückspreise dazu geführt, dass für viele Familien ein Neubau finanziell kaum zu bewältigen ist. Neben dem günstigeren Preis überzeugt viele Kaufinteressenten die großzügige Raumaufteilung mit hohen Decken und das besondere Ambiente, das viele Altbauten ausstrahlen.

Darüber hinaus stehen die Häuser meist auf vergleichsweise großen Grundstücken. Während die Neubaugebiete heutzutage eher in kleinere Parzellen aufgeteilt sind, wurden die älteren Gebäude nicht selten auf großen Grundstücken von mehr als Eintausend Quadratmeter Größe errichtet. Ein weiterer Pluspunkt ist, dass die Häuser selbstverständlich bereits über einen angelegten Garten verfügen. Die neuen Eigentümer können somit den Außenbereich sofort nutzen, ohne einige Jahre darauf zu warten, dass die Hecke endlich den ersehnten Sichtschutz bietet.

Kernsanierung: Umfang der Maßnahmen bestimmt die Kosten

Mit einer Kernsanierung soll ein, zumindest annähernd, neuwertiger Zustand des Hauses hergestellt werden. Wie der Name vermuten lässt, wird bei der Altbausanierung das Haus vollständig entkernt. Es ist empfehlenswert, die nötigen Sanierungsmaßnahmen im Rahmen eines Projekts vor dem Einzug durchzuführen, denn das spart meistens Kosten und auf jeden Fall Nerven. Da bei einem Eigentümerwechsel die energetische Sanierung gesetzlich vorgeschrieben ist, ist es sinnvoll, die anderen notwendigen Maßnahmen ebenfalls sofort durchzuführen.

In der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist festgelegt, dass die neuen Eigentümer folgende energetische Sanierungsmaßnahmen umsetzen müssen:

  • Erneuerung der Heizung
  • Rohrleitungen dämmen
  • Decke oder Dach dämmen

Neben der energetischen Ausstattung des Gebäudes betrifft die Kernsanierung meist auch folgende Bereiche:

  • Abdichtung des Kellers gegen Feuchtigkeit
  • Ersatz tragender Elemente, die von Rost befallen sind
  • Austausch korrodierter Wasserleitungen
  • Sanierung des Dachstuhls
  • Beseitigung von asbesthaltigen Materialien
  • Austausch der Elektrik
  • Erneuerung der sanitären Anlagen
  • Verputzen, Streichen und Dämmen der Fassade
  • Austausch der Fenster und Türen

Wie kann man die Kosten der Kernsanierung reduzieren?

Die Renovierungskosten, die bei einer Kernsanierung anfallen, sind aufgrund des Umfangs der Maßnahmen sehr hoch. Es gibt jedoch Möglichkeiten der Kostensenkung. Bauherren, die die Arbeiten zumindest teilweise in Eigenregie durchführen, können Arbeitskosten sparen. Es ist wichtig, die eigenen Möglichkeiten realistisch abzuschätzen, damit die Kalkulation der Kosten nicht zu optimistisch vorgenommen wird und teure zusätzliche Kredite die gesamte Finanzplanung ins Wanken bringen.

Eine weitere Möglichkeit, die Kostenbelastung der Kernsanierung zu reduzieren, besteht in der Nutzung von staatlichen Fördermitteln. Für die energetische Sanierung und den altersgerechten Umbau sowie für die Kernsanierung von denkmalgeschützten Häusern stehen verschiedene Fördermöglichkeiten zur Verfügung.

Fördermöglichkeiten der Altbausanierung

Mit der Kernsanierung soll das Gebäude technisch auf den neuesten Stand gebracht werden. Für die Sanierung älterer Häuser stellt die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) folgende Förderprogramme zur Verfügung:

  • Energieeffizient Sanieren – Kredit (151/152)
  • Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (430)
  • Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (430)
  • Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit(167)
  • Erneuerbare Energien – Standard Photovoltaik, Kredit (274)
  • Erneuerbare Energien – Standard Photovoltaik, Kredit (274)
  • Altersgerecht Umbauen, Kredit (159)
  • Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss (455)

Die Förderung umfasst zinsgünstige Darlehen sowie Tilgungszuschüsse.

Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAfA) bietet Hauseigentümern Fördermöglichkeiten an. Hier kann man Zuschüsse aus dem Marktanreizprogramm (MAP) für den Einbau einer Solarthermie Anlage, einer Wärmepumpe oder einer Pelletheizung beantragen. Außerdem vergibt das BAfA Zuschüsse für eine Energieberatung oder die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs sowie den Einbau einer innovativen Heizungspumpe.

Mit welchen Kosten muss man bei der Erneuerung der Heizung rechnen?

Die Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage variieren je nach ausgewählter Variante sehr stark. Am günstigsten ist der Einbau einer neuen Gasheizung mit Brennwerttechnik, die für ein Einfamilienhaus zwischen 6.000 und 9.000 Euro kostet. Verfügt der Altbau noch nicht über einen Gasanschluss, muss dieser für weitere 2.000 bis 3.000 Euro gelegt werden, bevor die Gasheizung eingebaut werden kann.

Soll das Haus zukunftssicher ausgestattet und künftig mit regenerativen Energiequellen klimaneutral beheizt werden, fallen höhere Kosten an. Eine Solarthermie Anlage, die nicht nur Warmwasser zubereitet, sondern auch das Heizen des Gebäudes unterstützt, kostet zwischen 7.500 und 11.000 Euro.

Bei Bauherren sehr beliebt ist die moderne Pelletheizung, die das Heizen mit Holz mit dem Komfort einer Zentralheizung verbindet. Inklusive Heizkessel, Pufferspeicher und Installation werden für die Pelletheizung Kosten von bis zu 22.000 Euro fällig. Zusätzlich muss ein Lager für die Holzpellets vorhanden sein, wofür Platz benötigt wird und wiederum Kosten anfallen. Eine günstigere Alternative bietet die Einzelraumbefeuerung mit einem Pelletofen, der ungefähr 3.000 Euro kostet.

Weitere Möglichkeiten der Heizungserneuerung

Neben den oben genannten gängigsten Heizungsarten können Eigentümer eines Hauses sich für den Einbau einer Wärmepumpe oder einer Brennstoffzelle entscheiden. Die Wärmepumpe nutzt Umgebungsenergie aus der Luft, dem Grundwasser oder dem Boden, um das Haus zu heizen. Diese Technologie ist relativ aufwendig, spart jedoch bis zu 70 Prozent an Brennstoffen ein. Für eine Wärmepumpe fallen Kosten von bis zu 20.000 Euro an.

Extrem innovativ ist die Technik der Brennstoffzelle, denn dabei werden nicht nur Warmwasser und Heizenergie, sondern auch elektrischer Strom für den Eigenbedarf des Hauses produziert. An den Kosten von bis zu 25.000 Euro beteiligt sich der Staat mit bis zu 40 Prozent. Neben den Brennstoffkosten fallen jedoch Wartungskosten von jährlich 400 bis 700 Euro an.

Bei der Altbausanierung wird das Haus vollständig entkernt.

Bei der Altbausanierung wird das Haus vollständig entkernt. (Bild: Milivoj Kuhar/unsplash.com)

Kernsanierung: Renovierungskosten im Blick behalten

Die Altbausanierung ist mit erheblichen Kosten verbunden. Neben dem Austausch der Heizung sind umfangreiche weitere Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Bei der Entscheidung für einen Altbau ist es wichtig, vorab die Renovierungskosten möglichst exakt abzuschätzen und dafür das Gutachten eines Bausachverständigen einzuholen. Kaufinteressenten, die über handwerkliches Geschick oder sogar eine entsprechende Ausbildung sowie fleißige Helfer verfügen, können die Kosten für die Sanierung entscheidend reduzieren, indem sie einige Gewerke übernehmen und in Eigenleistung durchführen.

Wer das Dämmen des Daches oder das Fliesen der Bäder selbst durchführt, spart die Arbeitskosten für diese Sanierungsmaßnahmen, die bis zu 60 Prozent der Gesamtkosten des Gewerks betragen. Bevor man sich zum Kauf eines Altbaus entschließt, sollte eine realistische Planung aller nötigen Sanierungsmaßnahmen inklusive der dafür anfallenden Renovierungskosten erfolgen. Auf Basis dieses Arbeitsplans kann ein Finanzierungsplan aufgestellt werden, der Auskunft darüber gibt, ob sich die Altbausanierung lohnt.

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Autor: Veröffentlichung durch Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Hausbau
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