Wenn in einem Immobilienangebot von der Wohnfläche die Rede ist, ist damit etwas anderes gemeint als die Nutzfläche. Doch viele Immobilieninteressenten kennen die Unterschiede nicht.

Beim Immobilienkauf sollen sich Interessierte vorab informieren. (alebloshka / clipdealer.de)

Die Unterschiede zwischen Wohn- und Nutzfläche

Die DIN-Norm 277 kennt in einem Gebäude drei verschiedene Arten von Flächen. Allgemein werden diese allerdings gern synonym verwendet, was ein Fehler ist. Die genannte Norm kennt dabei deutliche Unterschiede zwischen der Wohn-, Nutz- und Grundfläche. Dies birgt ein hohes Potenzial für Missverständnisse, denn die verschiedenen Begriffe in Immobilienanzeigen wecken unterschiedliche Erwartungshaltungen. Bei der Besichtigung eines Gebäudes ist der Interessent bestenfalls enttäuscht, schlimmstenfalls fühlt sich ein Käufer oder Mieter übers Ohr gehauen.

Begriffsklärungen zu Wohn-, Nutz- und Grundfläche

Als Nutzfläche wird laut DIN die Fläche eines Gebäudes bezeichnet, die wirklich zum vorgesehenen Zweck nutzbar ist. Das heißt aber nicht, dass genau diese Fläche auch bewohnbar sein muss. Damit ist die Wohnfläche zwar immer ein Teil der Nutzfläche, umgekehrt gilt das aber nicht. Hier die genaue Erklärung:

• Wohnfläche
  Die Wohnfläche ist die Fläche innerhalb einer Immobilie, die bewohnbar ist. Wohn- und Schlafzimmer gehören ebenso wie Kinder- und Arbeitszimmer, Bad oder Küche dazu. Die Wohnfläche rechnet auch Balkone und Schwimmbäder mit ein, allerdings werden diese nur zu 25 oder 50 Prozent berücksichtigt.
• Nutzfläche
  Die Nutzfläche beschreibt die Fläche von Räumen, die zu einem bestimmten Zweck genutzt werden können. Sie sind nicht unbedingt bewohnbar, damit können auch Keller und Labore bei der Nutzfläche einberechnet werden.
• Grundfläche
  Die Grundfläche ist die gesamte Fläche eines Gebäudes, die den Boden berührt. Meist ist mit diesem Begriff die bebaute Fläche gemeint. Teilweise wird als Grundfläche auch die gesamte Fußbodenfläche gesehen, sodass die oberen Stockwerke ebenfalls berücksichtigt werden. Damit wiederum kann die Grundfläche der Geschossfläche entsprechen.

Die Nutzfläche nach DIN 277

Die DIN 277 konkretisiert die Räumlichkeiten, die der Nutzfläche zugerechnet werden, nach ihren Funktionen:

1. Wohnen und Aufenthalt
2. Büro und Arbeiten
3. Produktion und Maschinenarbeit
4. Lagerung und Verkauf
5. Bildung und Kultur
6. Heilen und Pflegen
7. Sonstige

Zu den sonstigen Nutzflächen werden beispielsweise Sanitär- und Schutzräume gezählt, auch Parkplätze oder Garderoben können mit einberechnet werden. Die DIN bezieht sich damit nicht allein auf Wohnräume, sondern rechnet die Nutzflächen allen Gebäuden jeglicher Verwendung zu.

Diese Flächen gehören weder zur Nutz- noch zur Wohnfläche

Manche Räumlichkeiten können weder den Nutz- noch den Wohnflächen zugerechnet werden. Sie sind Verkehrsflächen, die es sowohl im privaten als auch im gewerblichen oder öffentlichen Bereich gibt. Gemeint sind damit unter anderem Treppen und Aufzüge, Eingänge und Hallenbereiche. In den Bereich der nicht zuordenbaren Flächen zählen überdies Funktionsbereiche für betriebstechnische Anlagen, Maschinenräume, Heizungs- und Betriebsräume.

Berechnungen zur Nutzfläche von Immobilien

Die Nutzfläche ist also nicht gleich der Wohnfläche. Doch es kann sein, dass Nutzfläche zur Wohnfläche umgewidmet wird. Dafür muss unter Umständen eine Genehmigung eingeholt werden, was von der Landesbauordnung abhängig ist. Auch der Umfang des Aus- oder Umbaus ist maßgeblich dafür, ob diese Umwidmung genehmigungspflichtig ist oder nicht. Damit aus der Nutzfläche eine Wohnfläche werden kann, müssen bestimmte Kriterien eingehalten werden, wie zum Beispiel die mindestens vorhandene Raumhöhe oder die Fenstergröße. Damit ein Raum ein Wohnraum ist, muss er zudem beheizbar sein, es müssen unter Umständen Wasser- und Elektroinstallationen vorgenommen werden. Auch die Dämmung der Wände gehört dazu. Je nach Bundesland sind die Anforderungen aber verschieden.

Die Fläche unterhalb der Treppe gilt beispielsweise nicht als Wohnfläche. (photographee.eu / clipdealer.de)

Nutz- und Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Die Nutzflächen innerhalb eines Gebäudes werden ermittelt. Um dann die gesamte Nutzfläche der Immobilie zu erhalten, müssen diese Flächen miteinander addiert werden. Im Gegensatz zur Wohnflächenberechnung spielt die Höhe des Raumes bei der Berechnung der Nutzfläche keine Rolle. Geht es jedoch um die Wohnfläche, ist die Höhe des Raums sehr wohl relevant. Wichtig: Keller, Waschküchen, Garagen und Heizungsräume sind davon unabhängig zu betrachten, sie gehören ohnehin nicht zur Wohnfläche. Wichtig sind dafür die folgenden Kriterien:

• Schrägen
  Die Flächen unter Schrägen, die weniger als einen Meter Raumhöhe aufweisen, werden nicht in die Wohnfläche einberechnet. Die Flächen, die ein bis zwei Meter Raumhöhe aufweisen und unter einer Schräge liegen, werden zur Hälfte angerechnet. Das gilt auch für ganze Räume, die weniger als zwei Meter in der Höhe messen (zum Beispiel Dachstuben). Alle Räume und Raumteile, die mindestens zwei Meter hoch sind, werden komplett zur Wohnfläche gerechnet.
• Treppen
  Für die Flächen unterhalb von Treppen gilt das gleiche Prinzip wie für Schrägen. Bis zu einer Treppenhöhe von einem Meter oder bis zu drei Stufen gilt der Raum darunter nicht als Wohnfläche, danach werden zwischen einem und zwei Metern Höhe 50 Prozent der Fläche angerechnet. Darüber hinaus gilt die Fläche unter der Treppe ab zwei Metern Höhe als Wohnfläche.
• Schornsteine, Pfeiler und Säulen
  Derartige Bauteile werden aus der Wohnfläche herausgerechnet, wenn sie höher als 1,5 m sind oder größer als 0,1 m².
• Nischen
  Nischen von Fenstern, Türen und Wänden, die nicht bis an den Fußboden reichen, werden nicht zur Wohnfläche gerechnet. Reichen sie hingegen bis zum Boden, müssen Nischen wenigstens 13 cm tief sein, um angerechnet zu werden.
• Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder
  Wer die Wohnfläche richtig berechnen möchte, muss auch bei Wintergärten und Schwimmbädern zwischen beheizten und unbeheizten Varianten unterscheiden. Erstere werden nur zur Hälfte zur Grundfläche gerechnet, beheizte Wintergärten und Schwimmbäder hingegen zählen voll.
• Balkone, Terrassen und Dachgärten
  Die Grundflächen werden in der Regel zu 25 Prozent angerechnet, maximal dürfen es 50 Prozent sein.

Beeinflussung des Immobilienwertes durch die Nutzfläche

Die Berechnung von Wohn- und Nutzfläche ist wichtig, wenn eine Immobilie verkauft oder vermietet werden soll. Falsche Angaben können den Kaufpreis beeinflussen. Bei Mietern gilt, dass eine Falschberechnung der Wohnfläche von mindestens zehn Prozent zu einer Mietminderung führen kann. Auch beim Kauf gilt, dass der Käufer unter Umständen eine Entschädigung verlangen kann, wenn es zu gravierenden Abweichungen der tatsächlichen Wohnfläche zur im Kaufvertrag angegebenen Fläche kommt. Es ist für Käufer und Mieter in jedem Fall ratsam, die Angaben von Verkäufer oder Vermieter durch Ausmessen nachzuprüfen.