Der Dachboden ist viel zu schade, um ihn nur als große Abstellkammer zu nutzen. Vielmehr bietet sich mit einem Ausbau des Dachs die Möglichkeit, günstig zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.

Durch den Dachbodenausbaum kann mehr Wohnraum geschaffen werden. (Vaicheslav / clipdealer.de)

Vorüberlegungen zum geplanten Dachausbau

Es soll zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden? Dann bietet sich dafür der Dachboden an, denn ein Ausbau desselben ist um einiges günstiger, als mehr Platz zum Wohnen über einen separaten Anbau zu schaffen. Als Faustregel kann davon ausgegangen werden, dass für den Umbau des Dachbodens rund 1.000 bis 1.500 Euro je Quadratmeter benötigt werden, während es bei einem Anbau zwischen 1.700 und 2.000 Euro je Quadratmeter sind. Doch es gilt, vorab einige Dinge zu beachten, damit das Projekt „Dachbodenausbau“ ein voller Erfolg wird.

So kann nichts schief gehen

Zu den wichtigsten Vorüberlegungen vor dem Umbaubeginn gehören Fragen zur Finanzierung des Vorhabens sowie zum aktuellen Zustand des Dachs. Wer günstig mehr Wohnraum schaffen möchte, sollte sich zudem mit möglichen Fördermaßnahmen vertraut machen und außerdem Erkundigungen zu den nötigen Baugenehmigungen einholen. Denn: In der Regel ist der Ausbau des Dachbodens genehmigungspflichtig, wenn damit neuer Wohnraum geschaffen wird. Wer dies versäumt, riskiert ein hohes Bußgeld.

Wichtige Fragen vor der beginnenden Planung des Dachausbaus sind:

• Welche Form hat das aktuelle Dach?
• Muss ein Trempel aufgemauert werden?
• Wie viele Dachfenster sind gewünscht?
• Sollen Dachgauben installiert werden?
• Ist die Dämmung zu erneuern oder bereits ausreichend?
• Wird mit dem Umbau die zulässige Raumhöhe erreicht?
• Gibt es Vorgaben zur zulässigen Geschossflächenzahl?

Statik muss berücksichtigt werden

Die Prüfung der Statik ist der erste Schritt bei der schon bald sehr umfassenden Planung des Dachbodenausbaus. Sollte sich bei dieser Standfestigkeitsanalyse zeigen, dass ein Umbau nicht möglich ist, müssen eventuell weitere Vorarbeiten geleistet werden, um das Mauer- und Tragwerk abzustützen. Möglicherweise lässt sich der Umbau damit auch gar nicht umsetzen, weil die dafür nötigen Maßnahmen zu teuer werden würden.
Vor allem der Boden muss einer umfassenden Prüfung unterzogen werden, denn nicht immer ist er für zusätzliches Material ausgelegt. Er muss dann entsprechend verstärkt werden, um Aufbauten und zusätzliches Material tragen zu können.
Erst nach der Statikprüfung wird eine Grundrisszeichnung angefertigt, die die künftige Raumteilung zeigt sowie die nötigen Details zu Wasser- und Stromanschlüssen. Auf der Grundrisszeichnung werden zudem Heizkörper, Lichtschalter, Steckdosen und Fenster einzeichnet. Danach kann der Plan bei der zuständigen Baubehörde vorgelegt werden. Außerdem ist an dieser Stelle die Frage angebracht: Muss eine Baugenehmigung eingeholt werden?

Ist die Baugenehmigung wirklich nötig?

In der Regel gilt, dass der Umbau des Dachbodens eine Baugenehmigung verlangt. Einige Bundesländer verlangen auch nur ein Freistellungs- oder ein Anzeigeverfahren. Wird mit dem Umbau neuer Wohnraum geschaffen und die Dachfläche zum Beispiel durch eine Gaube abgeändert, ist die Baugenehmigung nötig. Zugrunde liegt der Fakt, dass mit dem Umbau eine Nutzungsänderung erfolgt. Doch auch ohne verpflichtende Baugenehmigung kann es sein, dass der Umbau der zuständigen Baubehörde gegenüber angezeigt werden muss. Es ist somit ratsam, im Einzelfall beim Bauamt nachzufragen.

Der Dachbodenausbau muss vorab gut geplant werden. (gearstd / clipdealer.de)

Planungsaufgaben für den Dachbodenausbau

Sind die ersten Überlegungen abgeschlossen und konnte die Statik geprüft sowie deren Eignung bescheinigt werden, stehen die wirklichen Planungsaufgaben an. Diese unterscheiden sich je nachdem, ob jemand einen derartigen Umbau selbst vornehmen möchte oder ob eine Fachfirma damit beauftragt wird. Die letztgenannte Variante hat den Vorteil, dass sich der Bauherr um nichts mehr weiter kümmern muss. Dafür wiederum sind die Kosten deutlich höher, als wenn der Ausbau des Dachbodens selbst vorgenommen wird. Um Kosten zu sparen, kann es sinnvoll sein, gewisse Arbeiten in Eigenleistung zu erbringen, was aber vom persönlichen handwerklichen Geschick abhängt.

Tipp: Bei der Planung sollte schon weitergedacht werden: Große Dachfenster sind schön – aber wie werden diese bedient? Es ist empfehlenswert, sich direkt Gedanken darüber zu machen, wie das Öffnen und Schließen der Fenster in großer Höhe funktionieren soll und wie Rollos oder Jalousien bedient werden können.

Arbeitszeit- und Materialplanung vornehmen

Es ist nicht sinnvoll, sich mehr oder weniger blind in die Arbeiten zu stürzen. Eine genaue Auflistung der Arbeiten, die mit dem Dachbodenausbau zusammenhängen, ist hilfreich. Dabei sollte überlegt werden, welche Arbeiten selbst übernommen und welche an den Handwerksbetrieb abgegeben werden müssen. Dies gilt unter anderem auch beim Thema Strom. Es ist sehr wohl möglich, die Leitungen nach Vorgabe des Elektrikers zu verlegen oder Lichtschalter aufzusetzen. Doch die Abnahme und damit die Bestätigung der Sicherheit und Funktionstüchtigkeit der Elektroinstallation muss zwingend durch das Fachunternehmen erfolgen.
Wichtig ist in dem Zusammenhang eine Auflistung der Kosten, die mit dem Umbau des Dachbodens entstehen. Um planungstechnisch auf der sicheren Seite zu sein, ist es ratsam, zu den fest geplanten Kosten noch einmal 30 Prozent hinzuzurechnen. Ein solcher Umbau wird fast immer deutlich teurer als anfangs gedacht!

Rechtliche Pflichten beim Dachbodenausbau beachten

Zur Planung des Dachbodenausbaus gehört es auch, sich mit den wichtigsten Vorschriften vertraut zu machen. Diese betreffen nicht nur die Pflicht zum Einholen der Baugenehmigung, sondern unter anderem auch örtliche bauordnungsrechtliche Vorschriften. Wichtig: Das Stellen der Bauvoranfrage ist immer sinnvoll, denn anhand dieser kann das zuständige Bauamt eventuell offene Fragen klären und vorhandene Bedenken anmelden.
Die Bauaufsichtsbehörde muss schriftlich über das Vorhaben informiert werden. Dabei sollte darauf hingewiesen werden, dass die allgemeinen bauordnungsrechtlichen Vorschriften, die für den jeweiligen Ort gelten, berücksichtigt werden.
Dazu kommen weitere Aspekte und Bauherren müssen zusätzliche Vorschriften bei der Ausbauplanung berücksichtigen: Es geht hier um das Gebäudeenergiegesetz, das vor allem im Hinblick auf die Dämmung beachtet werden muss. Der Brandschutz spielt ebenfalls eine Rolle, dabei müssen die örtlichen Vorschriften des Brandschutzes beachtet werden (vor allem bei der Wahl der Dämmung). Wird das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert, müssen zudem die Nachbarn über das Vorhaben unterrichtet werden. Das gilt auch dann, wenn Anbauten (zum Beispiel ein Balkon) geplant sind, die in die Nähe des benachbarten Grundstücks reichen würden.

Nicht zu vergessen ist der Denkmalschutz, der eventuell Einschränkungen für den Umbau bedeuten kann. Steht das Haus unter Denkmalschutz, muss die zuständige Denkmalschutzbehörde zuvor über das Vorhaben aufgeklärt werden. Sie gibt eventuell einzuhaltende Auflagen heraus oder unterbindet das Vorhaben sogar.