In Deutschland wird jedes Grundstück im Grundbuch mit allen zugehörigen Daten erfasst. Die Vorschriften zur Grundbuchordnung erstrecken sich auch auf das Wohneigentum. Dabei genießt das Grundbuch „öffentlichen Glauben“.

Die Einsichtnahme in das Grundbuch unterliegt der Grundbuchordnung. (Bild: sarachnarat@gmail.com / clipdealer.de)

Mit dem „öffentlichen Glauben“ ist gemeint, dass die Personen geschützt werden, die auf die Richtigkeit des Grundbuchs und der dort niedergeschriebenen Daten vertrauen. Bis das Gegenteil bewiesen wird, gelten die Daten im Grundbuch somit als richtig. Juristen sprechen von einer „widerlegbaren Vermutung der Richtigkeit“. Mit der Einsicht ins Grundbuch wird ein schneller und zuverlässiger Überblick über die Rechtsverhältnisse gewährt, die auf dem Grundstück gelten.

Die Grundbuchakten liegen beim Amtsgericht

Die Amtsgerichte führen die Grundbücher, wobei der Trend mehr und mehr dazu geht, dass ein zentrales Amtsgericht als Anlaufstelle für Nachfragen gelten soll. Dieses Amtsgericht soll die Grundbuchakten für eine größere Region führen, sodass auch nur dort die Einsichtnahme möglich ist. Das wiederum bedeutet längere Wege für Immobilieneigentümer.

Doch: Nicht jeder darf beim Amtsgericht Einblick in die Akten erhalten, denn es ist ganz genau geregelt, wer ins Grundbuch schauen darf. Eine bloße Antragstellung reicht hier nicht! Es muss ein sogenanntes „begründetes Interesse“ vorliegen, erst dann kann die Einsichtnahme gewährt werden.

Wer darf ins Grundbuch schauen?

Paragraph 12 der Grundbuchordnung bestimmt, wer Einblick in das Grundbuch nehmen darf und bei wem davon auszugehen ist, dass das genannte begründete Interesse vorliegt. Berechtigt ist dabei jeder, der in einer rechtlichen Situation ist, die den Inhalt des Grundbuchs verändern könnte. Das bedeutet, dass die folgenden Personen Einblick erhalten müssen:

• Wohnungseigentümer
• Sondernutzungsberechtigte
• Grundschuldgläubiger
• Wegeberechtigte
• Bürgen
• Banken vor Abschluss eines Kreditvertrags

Das Gesetz unterscheidet hier zwischen dem „rechtlichen Interesse“ und dem „berechtigten Interesse“. Ersteres ist nicht nötig, Letzteres muss nachgewiesen werden. Damit soll verhindert werden, dass Neugier das Handeln der Leute bestimmt und diese nur deshalb Einsicht nehmen wollen, weil sie etwas erfahren möchten, das sie nichts angeht. Außerdem wird damit dem Vorhaben mancher Immobilienmakler, einfach nur Neukunden akquirieren zu wollen, ein Riegel vorgeschoben. Vielmehr werden sachliche Gründe für die Einsichtnahme erfragt, genauer gesagt geht es um ein Interesse, das „durch die Sachlage gefestigt“ ist.

Kein berechtigtes Interesse bei Kaufinteressenten

In verschiedenen Fällen wird kein berechtigtes Interesse anerkannt. Dies gilt beispielsweise, wenn ein Nachbar einfach nur neugierig ist und Auskunft über die Eigentumsverhältnisse ein anderes Grundstück betreffend haben möchte. Auch ein Bauträger, der ein nicht genutztes Gebäude kaufen möchte, zählt nicht zu dem Personenkreis, dem ein berechtigtes Interesse bescheinigt wird.

Ein anderes Beispiel ist ein potenzieller Kaufinteressent, der sich über verschiedene Grundstücke informieren möchte. Die Gerichte gehen davon aus, dass ein solches Kaufinteresse nicht nachweisbar sei, daher wird dieser Personenkreis ausgeschlossen. Wer eine Immobilie kaufen und Einblick in das Grundbuch haben möchte, muss sich dementsprechend an den Eigentümer wenden und von diesem die nötigen Informationen erbitten.

Teilweise wird versucht, das berechtigte Interesse über einen Rechtsanwalt durchzusetzen. Auch das funktioniert nicht, denn der Jurist bekommt ebenfalls kein Einsichtsrecht. Dieses würde er nur erhalten, wenn er sein Recht durch seinen Mandanten ableiten kann. Hat dieser aber keines, bekommt es der Anwalt auch nicht zugesprochen.

Anders liegt der Fall, wenn eine Person einen Anspruch gegen jemanden, der im Grundbuch eingetragen ist, hat oder wenn sich bereits ein Rechtsgeschäft anbahnt. Dann wiederum kann der Rechtsanwalt durch sein Mandat bedingt Zugriff auf die Daten im Grundbuch bekommen.

Hat der Eigentümer ein Selbstbestimmungsrecht?

Bei der Entscheidung, ob ein Antragsteller Einblick in das Grundbuch bekommen darf, muss das Selbstbestimmungsrecht des Immobilieneigentümers berücksichtigt werden. In der Regel hat dieser kein Interesse daran, Dritten Auskunft über seine wirtschaftlichen Verhältnisse zu geben. Auf der anderen Seite muss beachtet werden, dass das Grundbuch ein öffentliches Register ist. Als solches steht es für Auskünfte gegenüber Dritten zur Verfügung. Ein Mieter kann somit Einblick erhalten, wenn er sichergehen möchte, dass der angebliche Eigentümer seiner Wohnung auch der tatsächliche ist. Ein Makler aber, der nur den Kaufpreis einer Immobilie zur Berechnung seiner Provision in Erfahrung bringen möchte, bekommt keinen Einblick gewährt. Er muss sich wohl oder übel an den Eigentümer halten und dort um Einsichtnahme bitten oder den Klageweg gehen.

So wird eine Auskunft aus dem Grundbuch gewährt

In vielen Situationen ist das Einholen einer Auskunft aus dem Grundbuch notwendig. Dies kann beispielsweise im Rahmen einer Scheidung sein, wenn die Vermögensverhältnisse des Paares festgestellt werden sollen. Dies kann aber auch bei einem geplanten Immobilienverkauf nötig werden, um eventuelle Belastungen des Grundstücks in Erfahrung zu bringen.

Generell ist kein Verkauf ohne Grundbuchauszug möglich, die dafür nötigen Schritte wird der Notar einleiten. Er hat inzwischen die Möglichkeit, das elektronische Grundbuch abzurufen, was nur möglich ist, wenn eine entsprechende Zulassung vorliegt. Notare können zudem im Gegensatz zu Rechtsanwälten auch ohne berechtigtes Interesse Einsicht bekommen, weil sie ein öffentliches Amt ausüben.

Einsicht nur unter bestimmten Bedingungen möglich

Der Abruf des elektronischen Grundbuchs ist neben den genannten Notaren auch durch Gerichte oder Behörden möglich. Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur hat ebenfalls die Möglichkeit, den Abruf zu tätigen. Darüber hinaus können beispielsweise Grundschuldgläubiger oder andere, die eine dingliche Berechtigung an dem Grundstück vorweisen können, die gewünschte Auskunft erhalten.

Ebenfalls Einblick erhalten Personen, die einen vollstreckbaren Titel gegen den Wohnungseigentümer haben und die die Zwangsvollstreckung vornehmen müssen.

Die Grundbuchämter protokollieren die Einsichtnahme und sind dazu verpflichtet, dem Eigentümer zwei Jahre lang Auskunft darüber zu geben, wer Einblick genommen hat. So hat dieser die Möglichkeit, auf die Einblicknahme Dritter zu reagieren.

Normaler Verfahrensweg zur Einsichtnahme

Das zuständige Amtsgericht ist die Anlaufstelle, um Einblick in das Grundbuch zu erhalten. Dort wiederum ist der Rechtspfleger der Ansprechpartner, dem gegenüber der Antragsteller sein berechtigtes Interesse darlegen muss. Dies ist schriftlich oder mündlich möglich. Im Zweifel kann der Rechtspfleger einen Nachweis des berechtigten Interesses verlangen. Der Rechtspfleger kann die Einsichtnahme verweigern, dann muss ein schriftlicher Antrag auf Entscheidung des Grundbuchrichters gestellt werden. Dieser kann den Antrag zurückweisen oder weist den Rechtspfleger an, den Einblick zu gewähren. Bei Zurückweisung kann der Fall bis zum Landgericht gehen.

Der Auszug aus dem Grundbuch ist gebührenpflichtig, meist werden 10 Euro verlangt. Soll es sich um einen beglaubigten Auszug handeln, werden 20 Euro fällig.