Die Grunderwerbssteuer ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Ihre Höhe ist vom Kaufpreis abhängig und kann mitunter fünfstellige Summen erreichen. Verständlich, dass Immobilienkäufer sparen wollen.

Beim Immobilienkauf ist das Achten auf die Grunderwerbssteuer wichtig. (Drazen Zigic / freepik.com)

Das Wichtigste zur Grunderwerbssteuer

Kauft jemand eine Immobilie, wird die Grunderwerbssteuer fällig. Je nach Bundesland, in dem der Kauf erfolgt, müssen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises für die Steuer eingeplant werden. Käufer haben dafür eine Zahlungsfrist von vier Wochen nach Zugang des Steuerbescheids durch das Finanzamt. Nur bei Schenkungen, Erbschaften oder Grundstücken, die einen Wert von weniger als 2.500 Euro haben, wird keine Grundsteuer berechnet. Interessant: Erst vor Kurzem wurde die Steuer angehoben, doch trotz Erhöhung sind geringere Einnahmen für die Länder zu verzeichnen, was auch an den höheren Immobilienpreisen und dem damit verbundenen Rückgang an Verkäufen liegt.
Rechtlich gesehen muss es übrigens nicht zwingend der Käufer sein, der die Grunderwerbssteuer trägt. Meist wird dies allerdings vertraglich zwischen Verkäufer und Käufer derart geregelt. Möglich wäre auch die Teilung der Kosten oder die Übernahme derselben durch den Verkäufer.

Zahlung der Grunderwerbssteuer

Der Käufer unterschreibt den Kaufvertrag für ein Haus oder für eine Eigentumswohnung beim Notar. Dieser informiert daraufhin das Finanzamt über den getätigten Verkauf, Käufer und Verkäufer haben mit diesem Vorgang nichts zu tun. Nun erstellt das Finanzamt einen Steuerbescheid, der an den Käufer übermittelt wird (sofern dieser im Kaufvertrag als Zahlungspflichtiger bestimmt wurde). Das Grunderwerbssteuergesetz erlaubt es nach § 15, dass der fällige Betrag erst binnen vier Wochen gezahlt werden muss. Nach der Zahlung bekommt der Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt übermittelt. Dieses bestätigt in der Bescheinigung, dass der Käufer offiziell das Eigentum erwerben kann und dass es aus steuerrechtlicher Sicht keine Bedenken dagegen gibt. Der Notar übermittelt die Bescheinigung an das Grundbuchamt und dort wiederum kann der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Überweist der Zahlungspflichtige allerdings den Betrag nicht, erfolgt auch kein Eintrag im Grundbuch und dasd Eigentum an der Immobilie geht nicht an den Käufer über. Vielmehr bleibt der Verkäufer Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten.

Mit diesen Maßnahmen kann bei der Grunderwerbssteuer gespart werden. (Firmbee / pixabay.com)

So sparen Käufer bei der Grunderwerbssteuer

Die beste und umfassendste Methode, die Grunderwerbssteuer zu sparen, ist es, gar kein Geld dafür zu zahlen. Eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer ist sogar rechtlich möglich und wird in den oben genannten Fällen (Schenkung, Erbschaft, Wert der Immobilie von weniger als 2.500 Euro) gewährt. Die Steuer muss auch dann nicht gezahlt werden, wenn der Kauf unter Verwandten ersten Grades vorgenommen wird oder wenn der Ehepartner die Immobilie kauft. Doch neben der vollständigen Steuerersparnis ist es auch möglich, die Grunderwerbssteuer wenigstens anteilig zu sparen.

Die besten Tipps zum Sparen der Grunderwerbssteuer

Verständlicherweise versuchen Immobilienkäufer, bei der Grunderwerbssteuer zu sparen. Immerhin werden hier hohe vier- bis niedrige fünfstellige Beträge fällig und der Käufer sieht keinen Vorteil darin, das Geld an das Finanzamt zu übermitteln. Doch da es rechtlich vorgeschrieben ist und das Eigentum ansonsten nicht erworben werden kann, bleibt dem Käufer nichts anderes übrig, als in den sauren Apfel zu beißen. Dennoch können die folgenden Tipps zum Sparen der Grunderwerbssteuer ein wenig hilfreich sein:

• Grundstück und Bauleistung separat kaufen
  Oft werden Grundstück und Bauleistung zusammen verkauft. Es ist jedoch sinnvoller, die Käufe mit zwei verschiedenen Vertragspartnern zu tätigen. Zwischen der jeweiligen Unterzeichnung der beiden Verträge sollte eine angemessene Zeit liegen. Damit bestehen reelle Chancen, dass das Finanzamt die Grunderwerbssteuer nur auf das Grundstück anrechnet und das Haus, welches noch gebaut werden soll, nicht einbezieht.
• Bewegliche Bestandteile separat aufführen
  Nicht immer werden komplett neue Häuser ohne Einrichtung verkauft. Oft werden auch andere Gebäude angeboten, die mit beweglichen Bestandteilen ausgestattet sind. Markisen und Einbauküchen sowie alles weitere Zubehör werden mitverkauft und erhöhen den Wert der Immobilie. Hier gibt es den Trick, die beweglichen Bestandteile eines Hauses im Kaufvertrag gesondert aufzuführen. Ihr Wert erhöht damit nicht die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer, welche folglich niedriger ausfällt. Wichtig: Der Gesamtbetrag des beweglichen Zubehörs sollte aber unbedingt realistisch angesetzt werden und darf keinesfalls über 15 Prozent des Kaufpreises liegen. Das Finanzamt nimmt hier sehr genaue Überprüfungen vor und genehmigt den Verkauf bei Verdacht auf Betrug nicht.
• Grunderwerbssteuer von der Steuer absetzen
  Wer seine Einkommenssteuererklärung erledigt, steht immer wieder vor der Frage, ob dieser oder jener Posten steuerlich geltend gemacht werden kann. Leider dürfen Privatpersonen keine Steuerausgaben von der Einkommenssteuer absetzen, was gerade im Hinblick auf die Kfz-Steuer oder auf Grundstückssteuern mehr als ärgerlich ist. Wer seine Immobilie vermietet, hat indes bessere Karten und kann die Grunderwerbssteuer unter anderem bei den Werbungskosten geltend machen. Außerdem ist es bei gewerblicher Vermietung oder gewerblicher Eigennutzung möglich, die Grunderwerbssteuer als Betriebsausgabe steuermindernd anzusetzen. Es muss dafür aber ganz eindeutig zwischen einem privat und einem gewerblich genutzten Bereich unterschieden werden, was bereits im Kaufvertrag deutlich werden muss.
• Nachträgliche Minderung der Grunderwerbssteuer
  Teilweise ist es möglich, die Grunderwerbssteuer nachträglich zu mindern. Dies gilt aber nur, wenn auch der Kaufpreis gemindert wird, was wiederum wegen eines Mangels sein kann. Wichtig: Eine Frist von höchstens zwei Jahren muss eingehalten werden. Binnen dieser Zeit muss die Minderung des Kaufpreises beim Finanzamt angezeigt worden sein. Bei einer Rückabwicklung des Kaufs und Erstattung des Kaufpreises ist es möglich, die Grunderwerbssteuer ebenfalls erstatten zu lassen.

Der Sonderfall der Instandhaltungsrücklage

Bei vielen Ratgebern zum Sparen bei der Grunderwerbssteuer ist die Rede davon, dass die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen separat ausgewiesen werden könne und dass dies zur Verringerung der Bemessungsgrundlage für die Steuer führe. Diese Rücklage wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet und soll dazu genutzt werden, wenn Sanierungen und Renovierungen am Gebäude nötig werden. Doch das separate Ausweisen der Instandhaltungsrücklage wirkt sich nicht mehr steuermindernd aus, auch wenn viele Finanzämter dies in der Vergangenheit bewilligt hatten. Das Finanzgericht Köln entschied mit seinem Urteil vom 17. 10. 2017 (Az. 5 K 2297/16), dass die Instandhaltungsrücklage bei der Steuerberechnung nicht abzuziehen sei. Auch der Bundesfinanzhof bestätigte dies in seinem Urteil vom 16.09.2020 (Az. II R 49/17).