Zugegeben, die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt sowie in der Baubranche schaut alles andere als rosig aus. Doch Experten gehen davon aus, dass sich das spätestens Mitte 2024 wieder ändern wird.

Die Baukosten steigen immer weiter. (freepik / freepik.com)

Hohe Baukosten und steigende Zinsen belasten den Wohnungsbau

Das ambitionierte Ziel der Bundesregierung, jährlich wenigstens 400.000 Wohnungen neu zu bauen, scheint aktuell in weiter Ferne zu liegen. Zu hoch sind die Kosten für jedes Bauvorhaben, zu knapp das Baumaterial. Selbst die Baufirmen können kaum etwas zum Erreichen des Ziels beitragen, da sie überwiegend ausgebucht sind. Der Fachkräftemangel macht vor der Baubranche nicht halt und zeigt sich jetzt in aller Deutlichkeit. Stornierte Bauprojekte gehen nicht nur auf hohe Kosten für Bauherren zurück, sondern auch auf die fehlenden Möglichkeiten zur Umsetzung des Bauvorhabens. Umfragen haben jedoch gezeigt: Es wird wieder besser!

Das große Schrumpfen in 2023

Eine Auswertung zu den relevanten Daten aus der Baubranche hat gezeigt, dass die Prognosen für 2023 wohl noch düsterer sind als angenommen. Erstmals seit mehreren Jahren ist ein großes Schrumpfen zu verzeichnen: Das preisbereinigte Bauvolumen wird für 2023 auf rund 301 Mrd. Euro sinken und damit um 2,6 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum vor der Corona-Epidemie zurückgehen. Für 2024 ist dann eine anfängliche Stagnation absehbar, ehe es in der zweiten Jahreshälfte voraussichtlich wieder aufwärtsgehen wird. Experten freuen sich bereits auf 2025, wenn das Bauvolumen voraussichtlich wachsen wird. Die Branche wird nicht nur von den einzelnen Bauvorhaben profitieren, sondern vor allem von energetischen Sanierungen, die in großer Zahl vorgenommen werden.

Wegen des starken Zinsanstiegs und der damit verbundenen schwierigen Hausbaufinanzierung ist davon auszugehen, dass in 2023 nur rund 245.000 Wohnungen fertiggestellt werden. In 2022 waren es noch etwa 50.000 mehr. Damit kann der Kampf gegen den Wohnungsmangel allerdings kaum bestritten oder gar gewonnen werden. Für 2023 erwartet der Bauverband ZDB ein Umsatzminus von etwa sieben Prozent.

Sehen Bauherren besseren Zeiten entgegen? (gpointstudio / freepik.com)

Gibt es für Bauherren bessere Zeiten?

Verständlicherweise sehen Bauherren die Schwierigkeiten der Baubranche zwar, kämpfen jedoch mit ihren eigenen Problemen und haben daher weniger Verständnis für die Begründungen der Bauunternehmen. Doch laut aktueller Studienlage geht es langsam aufwärts und die erst 2022 in die Höhe geschossenen Baupreise werden stagnieren oder sogar zurückgehen. Das ist auch dringend nötig, sind sie doch im Zuge des Ukraine-Kriegs und der damit einhergehenden Lieferengpässe um bis zu 18 Prozent angestiegen. Ein Sinken ist in dieser Höhe nicht denkbar, doch eine Angleichung an die allgemeine Inflation wahrscheinlich. Baudienstleistungen können nicht mehr in dem Maße verteuert werden, denn dies würde nur immer mehr Heimwerker auf den Plan rufen, die die nötigen Arbeiten selbst ausführen, sofern sich diese nicht aufschieben lassen. Baumaterialien hingegen werden teuer bleiben.

Mehr Effizienz ist gefragt

Verschiedene Ansatzpunkte werden derzeit verfolgt, um zu einer höheren Effizienz auf Baustellen zu finden. Es geht unter anderem um digital optimierte Prozesse, um das serielle Bauen und um Bauteile, die industriell vorgefertigt werden. Damit sollen pro Jahr bis zu 15 Prozent mehr Wohneinheiten entstehen. Gleichzeitig soll es damit möglich sein, rund 10 Prozent der Kosten einzusparen. Als großes Vorbild wird hier Schweden angeführt, wo mit vorgefertigten Holzelementen im Hausbau gute Erfolge erzielt werden. Manche Firmen in Schweden können binnen acht Tagen rund 30 neue Wohneinheiten herstellen, eine Zahl, die hierzulande noch weit von dem entfernt ist, was derzeit möglich ist.

Gefahr Nahostkonflikt?

Viele hat die Nachricht gefreut, in der die Rede davon war, dass die Bauzinsen aktuell rückläufig seien. Sie haben sich derzeit bei rund vier Prozent eingepegelt und sollen noch etwas sinken. Allerdings gibt es kritische Stimmen, die das Absinken der Bauzinsen noch nicht realisiert sehen. Sie sind vielmehr der Meinung, dass durch den Nahostkonflikt ein Steigen der Zinsen begünstigt werden und dass eine grundlegende Entspannung noch längst nicht in Sicht sei. Entsprechende Tendenzen, in denen die Bauzinsen auf weniger als 3,5 Prozent absinken, seien der Meinung einiger Experten nach undenkbar.

Dabei ist es nicht nur der Konflikt in Nahost, der dafür sorgt, dass die Entwicklung der Bauzinsen nicht einstimmig für gut befinden wird. Auch die hohe Inflation sowie die immer noch steigenden Ölpreise werden dafür verantwortlich gemacht. Zuletzt waren die Zinsen Anfang Oktober über die Grenze von vier Prozent geklettert. So hoch waren sie seit zwölf Jahren nicht mehr! Im gleichen Zuge sanken die Immobilienpreise, denn hohe Zinsen lassen die Nachfrage nach eigenem Grund und Boden enorm sinken. Der Grund: Die Menschen investieren ihr Geld in Dinge des täglichen Bedarfs und sehen Immobilienkredite vielfach als nicht finanzierbar an. Die konkreten Zahlen zeigen das Dilemma: Noch im Januar 2022 wurden Zinsen von unter einem Prozent fällig, wenn eine Zinsbindung von zehn Jahren vereinbart wurde. Im Oktober 2022 lageneinige Banken schon bei mehr als fünf Prozent, und das trotz zehnjähriger Zinsbindung.

So könnte die nahe Zukunft für Häuslebauer aussehen

Wer jetzt ein Eigenheim bauen lassen möchte, muss sich mit teuren Krediten auseinandersetzen. In vielen Fällen wird daher zum Sparen geraten, sodass die ursprünglich von den Banken stets geforderten wenigstens 30 Prozent Eigenkapital zur Finanzierung einer Immobilie auch wirklich vorhanden sind. Zuletzt haben einige Banken darauf verzichtet und sogar Nullfinanzierungen angeboten. Diese sind jetzt nicht mehr anzuraten, da sie den Kredit unnötig verteuern.

Dennoch raten Experten:

• Immobilienkredite jetzt abschließen und nicht auf Vergünstigungen spekulieren
• bei sich abzeichnenden Kreditzinssenkungen schnell sein
• Vergleiche mit mehreren Kreditanbietern durchführen
• Eigenleistungen beim Bauen in Erwägung ziehen
• Markt gut beobachten und gegebenenfalls schnelle Entscheidungen treffen
• Kredite durch Verzicht auf bauliche Details niedriger ansetzen

Fazit: Alles bleibt ungewiss

Die Fachwelt in der Baubranche ist sich nicht einig: Während die einen der Meinung sind, dass sich Vergünstigungen für Bauherren bereits ab Mitte 2024 abzeichnen, weil Materialkosten durch bessere Verfügbarkeit sinken sowie Kreditzinsen zurückgehen, vertreten andere die Ansicht, dass genau das nicht der Fall sein wird. Vielmehr noch gehen sie davon aus, dass sich die Kredite sogar verteuern könnten und die Fünf-Prozent-Marke geknackt werden könnte. Damit bleibt kaum etwas so unsicher wie die Lage der Baubranche und auf dem Markt für Immobiliarkredite.