Meist wird bei den Nebenkosten eher an die Maklergebühren sowie an die Notarkosten gedacht. Ansonsten sind doch keine Kosten zu erwarten, wenn der Kauf abgeschlossen ist – oder? Weit gefehlt, zumal die Nebenkosten wirklich hoch sind.

Eignet sich eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge? (Drazen Zigic / freepik.com)

Eigentumswohnungen mit Vor- und Nachteilen

Wohneigentum ist gefragt, doch nicht jeder möchte ein eigenes Haus bewohnen. Die Alternative ist die Eigentumswohnung, die allerdings auch nicht nur Vorteile mit sich bringt. Vor allem die Nebenkosten können zu Buche schlagen, werden bei der Kalkulation der Gesamtkosten aber gern vergessen oder nicht ausreichend berücksichtigt. Wird eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge gekauft, sollten diese Nebenkosten jedoch unbedingt berücksichtigt werden. Sie werden sich auf der Seite der Nachteile einer Eigentumswohnung wiederfinden. Ihr gegenüber stehen aber zahlreiche Vorteile, die eine Kaufentscheidung beeinflussen.

Vorteile einer Eigentumswohnung

Im Gegensatz zu einem Baugrundstück, das nur noch selten innerhalb der Stadt bzw. in Zentrumslage zu finden ist, befindet sich die Eigentumswohnung in der Regel genau dort. Die Nähe zur Innenstadt oder die Zentrumslage ist das ausschlaggebende Kriterium für viele Käufer einer Eigentumswohnung. Zumal eine solche in der Regel deutlich günstiger zu erwerben ist als ein Haus, welches in vergleichbarer Lage befindlich ist. Dass das Wohneigentum zweifelsfrei große Vorteile gegenüber dem Wohnen zur Miete hat, ist selbsterklärend. Immerhin hat der Wohnungseigentümer große gestalterische Freiheiten und braucht eben keine monatlichen Mietzahlungen zu leisten. Diese werden jedoch zumindest bei einer Kreditfinanzierung durch die Kreditraten abgelöst. Dennoch wird in Wohneigentum investiert und damit direkt in die eigene Zukunft.

Nachteile der Eigentumswohnung

Eigentumswohnungen haben aber durchaus auch Nachteile, die sich vor allem in Bezug auf die Größe und die möglichen Freiheiten zeigen. Ein Haus kann in der benötigten Größe geplant werden bzw. wird ein fertiges Wohnhaus mit der gewünschten Wohnfläche gekauft. Häufig befindet sich dort sogar noch eine Ausbaureserve in Form des bisher nicht genutzten Kellers oder Dachbodens, was bei einer Eigentumswohnung kaum der Fall ist. Während bei einem Einfamilienhaus ein Grundstück anhängig ist, das viele Freiheiten zulässt, ist dies bei der Eigentumswohnung meist nicht der Fall. Das anteilig zu nutzende Grundstück oder der Garten unterliegt den Regelungen, die für alle Eigentümer gleichermaßen gelten. Die gestalterische Freiheit ist dort sehr begrenzt.

Doch auch weitere Nachteile müssen bei einer Eigentumswohnung hingenommen werden:

• keine Anbauten möglich
• zentrale Lage bedeutet einen höheren Lärmpegel
• alle Flächen werden gemeinsam genutzt (Waschkeller, Hinterhof etc.)
• Verpflichtung zur Teilnahme an regelmäßigen Eigentümerversammlungen
• keine Veränderungen an der Fassade möglich (nur in Absprache mit den anderen Eigentümern)
• hohe Nebenkosten

Der Kauf einer Wohnung sollte gut überlegt sein. (Drazen Zigic / freepik.com)

Die Nebenkosten einer Eigentumswohnung als großer Nachteil

Beim Kauf der Eigentumswohnung stehen die Nebenkosten in Form von Maklergebühren und Kosten für den Notar im Vordergrund. Diese Kosten sind von den meisten Neueigentümern eingeplant und werden mitunter sogar im Kredit berücksichtigt, sofern sich die kreditgebende Bank damit einverstanden erklärt. Doch die weiteren Nebenkosten, die schon bald auf den Eigentümer zukommen, werden oft vergessen oder nicht in ausreichender Höhe berücksichtigt. Das bittere Erwachen kommt, wenn diese Kosten zusammengerechnet werden.

Diese Nebenkosten fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an

Käufer bzw. Interessenten für eine Eigentumswohnung sollten wissen: Die Nebenkosten summieren sich im Laufe der Jahre auf eine ansehnliche Summe! Es geht hier nicht nur um die Nebenkosten, die mit dem eigentlichen Kauf zu tun haben, sondern vielmehr um die, die über die Jahre hinweg anfallen. Das Problem: Bei einem eigenen Haus kann der Eigentümer entscheiden, ob beispielsweise in diesem oder erst im nächsten Jahr das Dach neu gedeckt oder die Fassade gereinigt wird. Bei einer Eigentümergemeinschaft hingegen, wie sie in einem Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen besteht, entscheidet die Mehrheit über die Sanierungsmaßnahmen. Passen diese gerade finanziell nicht, spielt das für die Durchführung der Maßnahmen und für die Forderungen seitens der Eigentümergemeinschaft keine Rolle.

Mit den folgenden Nebenkosten ist einer Eigentumswohnung zu rechnen:

• Maklerprovision
  Sie fällt direkt nach dem Kauf der Eigentumswohnung an und liegt meist zwischen fünf und sieben Prozent des Kaufpreises. Die Provision wird je zur Hälfte vom Käufer und Verkäufer getragen. Andere Vereinbarungen zur Zahlungspflicht sind möglich.
• Umschreibekosten
  Mit dem Kauf sind Kosten zum Beispiel für die Arbeit des Notars oder für die Eintragung der Änderungen im Grundbuch verbunden. Der Notar muss den Kaufvertrag für die Immobilie beurkunden und übernimmt die Eintragungen in Grundbuch bzw. veranlasst diese. Hier kann mit Kosten von rund zwei Prozent des Kaufpreises der Immobilie gerechnet werden.
• Grunderwerbssteuer
  Die Grunderwerbssteuer ist in den einzelnen Bundesländern verschieden und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Gutachterkosten
  Vor allem beim Kauf einer älteren Eigentumswohnung ist es zu empfehlen, einen Gutachter hinzuzuziehen. Die Kosten für seine Leistungen belaufen sich auf 1.500 bis 3.000 Euro, sind jedoch gut investiert, wenn ein Käufer keine bösen Überraschungen erleben möchte.
• Hausgeld
  Als Hausgeld werden die laufenden Kosten bezeichnet, die ungefähr mit den Nebenkosten eines Mieters zu vergleichen sind. Allerdings sind sie bei einer Eigentumswohnung ungleich höher, denn es müssen nicht nur die reinen Verbrauchskosten gezahlt werden, sondern auch die Kosten für den Hausverwalter oder die Instandhaltungsrücklage.
• Betriebskosten
  Zu den Betriebskosten werden auch die Wohngebäudeversicherung, Wasser- und Abwasserkosten sowie der Hausmeister gezählt. Sie werden teilweise mit dem Hausgeld zusammen verrechnet. Wird die Eigentumswohnung vermietet, können diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Bei einer Selbstnutzung der Wohnung sind die Nebenkosten selbst zu zahlen.
• Instandhaltungsrücklage
  Die Instandhaltungsrücklage dient dem Ansparen von finanziellen Mitteln für nötige Sanierungen und Renovierungen. Als Faustformel für die Berechnung dieser Kosten dient die Peterssche Formel. Berechnet werden dabei die ursprünglichen Baukosten mal 1,5 geteilt durch 80 Jahre. Tipp: Vor dem Kauf sollten bisherige Instandhaltungsmaßnahmen geprüft werden. Im schlechtesten Fall stehen diese schon bald an, sodass erneut hohe Kosten zu erwarten sind.
• Sonderumlagen
  Teilweise werden Sonderumlagen fällig, weil beispielsweise die Instandhaltungsrücklagen nur für kleine Sanierungen und Renovierungen verwendet werden. Sonderumlagen können nötig werden, weil ein Eigentümer seine Kosten nicht mehr begleichen kann oder weil ein Bauvorhaben teurer als gedacht ist. Die Umlage muss von allen Eigentümern beschlossen werden, die Hausverwaltung kann sie nicht eigenmächtig fordern.