Vor allem jungen Familien fehlt es oft an Eigenkapital, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Der Mietkauf scheint eine gute Alternative zum Bankkredit. Und doch ist er nicht empfehlenswert!

Lohnt sich der Mietkauf für junge Familien? (zinkevych / freepik.com)

Mietkauf statt Bankkredit setzt auf verschiedene Optionen

Die meisten Mieter träumen davon, in die eigenen vier Wände zu ziehen. Doch nicht alle können sich diesen Traum leisten, weil sie nicht genügend Eigenkapital mitbringen. In der Folge sagen die Banken eine Kreditanfrage ab. Ohne Geld kein Eigenheim? Findige Finanzleute haben dafür den Mietkauf entwickelt, bei dem zwar erst einmal Miete für das Haus gezahlt wird, danach aber zu einer vereinbarten Summe genau dieses Haus gekauft werden kann. Vergleich ist dieses Vorgehen mit dem Konzept des Fahrzeugleasings, bei dem nach Ablauf des Leasingvertrags das Fahrzeug zurückgegeben oder zur vereinbarten Restsumme erworben werden kann. Dennoch gibt es Unterschiede und Finanzberater sind sich einig: Der Mietkauf kann teuer werden und deutlich mehr Geld verschlingen, als bei einem regulären Hauskauf nötig gewesen wäre.

So funktioniert der Mietkauf bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen

Beim Mietkauf gibt es zwei Möglichkeiten, über die sich die Beteiligten einig werden müssen:

1. Der klassische Mietkauf
   Hierbei muss der Mieter eine Anzahlung auf die Immobilie leisten. Meist sind das zwischen zehn und zwanzig Prozent des Immobilienwertes bzw. des Verkaufspreises. Danach kann der Kaufinteressent zur Miete einziehen. Nach einem festgelegten Zeitraum kann der eigentliche Kauf erfolgen, was in der Regel nach zehn bis 25 Jahren der Fall ist. Der Mietvertrag sieht eine entsprechende Klausel vor, nach der der Mieter das Recht auf den Kauf zugesprochen bekommt. Die Immobilie wird im Prinzip auf Raten gekauft. Wichtig für potenzielle Käufer: Im Mietkaufvertrag muss eine Klausel enthalten sein, nach der die gezahlten Mieten auf den Kaufbetrag angerechnet werden. Ist das nicht der Fall, besteht die Gefahr, dass der volle Kaufpreis der Immobilie fällig wird, obwohl bereits viele Tausend Euro als Mieten gezahlt worden sind.
2. Der Optionsmietkauf
   Bei einem Optionsmietkauf kann sich der Mieter nach Ablauf eines festen Zeitraums entscheiden, ob er die Immobilie kaufen möchte oder nicht. Entscheidet er sich für den Kauf, muss er auch den restlichen Kaufpreis zahlen. Will er hingegen nicht weiter am Mietkauf festhalten, bekommt er seine Anzahlung zurück. Die gezahlten Mieten hingegen werden nicht erstattet, immerhin hat der Mieter die Wohnung oder Haus in der betreffenden Zeit genutzt. Es ist dabei auch möglich, ein Vorkaufsrecht zu vereinbaren. Der Verkäufer muss dem Mieter in dem Fall das Objekt zum gleichen Preis anbieten wie einem Dritten.

Das ist beim Mietkauf wichtig

Die Angebote für einen Mietkauf klingen auf den ersten Blick verlockend. Doch Verbraucherschützer warnen, dass diese Immobilien meist völlig überteuert angeboten werden. Der Grund ist, dass viele Vermieter nur einen Teil der monatlich zu zahlenden Miete auf den Kaufpreis anrechnen, dies ist in manchen Fällen sogar nur ein Drittel. Das bedeutet, dass der Mieter und Kaufinteressent über einen vergleichsweise langen Zeitraum viel Geld als tatsächliche Miete für die Immobilie zahlt, ohne dabei einen finanziellen Nutzen für sich selbst ziehen zu können. Es ist empfehlenswert, den Mietkauf nur dann in Erwägung zu ziehen, wenn das monatliche Einkommen hoch genug ist, damit auch nebenbei noch Geld angespart werden kann. Diese Situation macht den Mietkauf allerdings in vielen Fällen unnötig, denn wer über ein derart hohes Einkommen verfügt, bekommt in den meisten Fällen auch den gewünschten Kredit von der Bank.

Immobilienexperten warnen zudem davor, unnötige Kompromisse einzugehen. Häufig werden als Mietkaufobjekte Immobilien angeboten, die sich anderweitig nicht verkaufen lassen oder die aufgrund einiger Besonderheiten zum Beispiel die Lage betreffend nur schwer verkäuflich sind. Wer sich als Mieter später dazu entschließt, das Objekt doch nicht zu kaufen, hat bis dahin schon viel Geld in eine Immobilie investiert, die nicht dem entspricht, was sich der- oder diejenige vorgestellt hat. Sinnvoll ist es überdies, einen Baugutachter zu beauftragen, der den Wert der Immobilie korrekt einschätzen kann. So wird sichergestellt, dass der ermittelte Wert einem ähnlichen Wert entspricht, wie der Verkäufer für die Immobilie haben möchte.

Ein Mietkauf sollte vor Vertragsabschluss gut überlegt werden. (pressmaster / clipdealer.de)

Die Vor- und Nachteile des Mietkaufs

Das Modell des Mietkaufs klingt sehr attraktiv und wird von vielen Menschen, die gern in den eigenen vier Wänden leben möchte, in Erwägung gezogen. Allerdings hat das Modell auch seine Nachteile. Wichtig ist, dass Kaufinteressenten auf die Bedingungen im Mietkaufvertrag achten, denn hier lauern nicht selten einige Tücken, die später zum Verhängnis werden können! In vielen Fällen empfehlen Experten, lieber noch einige Jahre zu sparen und einen regulären Bankkredit zur Immobilienfinanzierung zu nutzen, als den geplanten Mietkauf tatsächlich in die Tat umzusetzen.

Die Vorteile des Mietkaufs

Die folgenden Aspekte sprechen für den Mietkauf:

• Kauf einer Immobilie bei wenig Eigenkapital möglich
• Anbieter verlangen meist kein Eigenkapital
• kleinerer Darlehensbetrag von der Bank nötig, wenn Restkauf getätigt werden soll
• Immobilie kann direkt bewohnt werden
• stabile Raten über einen festen Zeitraum
• feste Kaufsumme am Ende des Vertragszeitraums
• meist Übertragung an Dritte möglich

Die Nachteile des Mietkaufs

Der Mietkauf hat nicht nur Vorteile, wie Experten wissen:

• höhere Raten als bei regulärer Miete
• höhere Kosten als bei direktem Kauf
• geht der Verkäufer in die Insolvenz, ist das Geld meist weg
• oft nur schwer verkäufliche Objekte im Angebot
• Mietkauf wird nicht gefördert
• oft wenig transparente Verträge und Fallstricke im Vertrag
• als Mieter oft schon anteilige Übernahme der Instandhaltungskosten nötig
• Mieter müssen neben Miete auch Anzahlung auf die Immobilie leisten

Alternativen zum Mietkauf

Der Mietkauf ist aufgrund der vielen Nachteile nur bedingt für den Erwerb von Wohneigentum geeignet. Doch es gibt Alternativen. Diese sind jedoch meist mit einer etwas längeren Wartezeit auf Haus oder Wohnung verbunden. Sie bedeuten, dass zuerst Geld gespart wird, um den Eigenkapitalanteil zu erhöhen. Auch ein Bausparvertrag kann abgeschlossen werden, der für die Finanzierung der Wunschimmobilie genutzt wird. Nach Ablauf des festgelegten Ansparzeitraums kann das Geld ausgezahlt und ein zinsgünstiger Kredit gewährt werden. Teilweise ist das gesparte Geld auch schon vor Ablauf dieses Zeitraums verfügbar, sodass der Immobilienwunsch schneller umgesetzt werden kann. Ein Tipp: Förderkredite von der KfW können ebenfalls eine Alternative sein. Sie sind für den Erwerb von Wohneigentum oder auch für die Sanierung desselben nutzbar.