Beratung schützt vor Fehlinvestitionen beim Immobilienkauf - Interview mit VPB-Präsident Dipl.-Ing. Thomas Penningh

Zu Zeiten anhaltender Niedrigzinspolitik nimmt der Gedanke an ein Eigenheim oftmals sehr schnell Realität an. Auch Ängste vor einer Geldentwertung führen zu einer schnellen Kaufentscheidung. Nicht selten zu schnell, wissen Experten zu beklagen. Wir haben nachgefragt.

Beim Immobilienkauf empfiehlt sich professioneller Expertenrat (Foto: VPB.de)

Bevor in das sogenannte „Betongold“ investiert wird, sollte ein Fachmann hinzugezogen werden, raten Fachleute. Nur so lässt sich sicherstellen, dass das mühsam Ersparte auch tatsächlich in eine solide Immobilie investiert wird und nicht etwa in windigen Händen umtriebiger Geschäftemacher landet. Worauf beim Kauf einer Immobilie zu achten ist, wissen vor allem auch die Experten wie vom Verband Privater Bauherren (VPB). Im Gespräch mit VPB-Präsident Dipl.-Ing. Thomas Penningh. Der Architekt und unabhängige Bausachverständige leitet das VPB-Regionalbüro Braunschweig.

Dipl.-Ing. Thomas Penningh (Foto: VPB.de)

Herr Penningh, Die augenblickliche noch immer vorherrschende Niedrigzinspolitik reizt Interessenten zum schnellen Kauf. Eile ist allerdings kein guter Ratgeber bei einer solchen Anschaffung?

Nein, Eile ist kein guter Ratgeber. Ausschlaggebend für den Kauf einer Immobilie sind ganz andere Fragen: Kann ich mir überhaupt eine Immobilie leisten? Und zwar sowohl in der Anschaffung, als auch im Unterhalt? Ist eine Immobilie für mich eine sinnvolle Anlage? Will ich sie langfristig nutzen oder soll sie, gerade heute auch ein häufig genannter Aspekt, als Anlage und zur Sicherung von Vermögen dienen?

Immobilie heißt aber auch „nicht mobil“. Wer also jetzt schon weiß, dass er in einigen Jahren weiterzieht, der sollte vielleicht besser vom Kauf absehen. Oder besonders intensiv auf Werterhalt und ggf. Wertzuwachs achten. Kurzfristige hohe Renditen sind hier nicht zu erwarten.

Welche Quellen sollten Immobilienkäufer bei der Suche nach dem passenden Objekt nutzen und welche auf keinen Fall?

Heute finden Sie Immobilien überall, im Internet, in Zeitungsinseraten, beim Makler und zunehmend auch direkt im Wohngebiet, weil Verkäufer dazu übergehen, wie Amerikaner und Engländer, ein Schild ans Haus zu hängen. Ganz egal, wie und wo Sie kaufen, Sie müssen die Immobilie vor dem Kauf genau prüfen. Beim Altbau empfiehlt es sich, einen Sachverständigen einzuschalten, der Ihnen ein Wert- und Sanierungsgutachten erstellt. Dann wissen Sie genau, ob das Haus eine lohnende Investition ist oder eher ein Fass ohne Boden. Und Sie wissen auch, was an Sanierungs- und Nachrüstkosten in den nächsten Jahren auf Sie zukommt. Keinesfalls sollten Sie sich hier auf die Angaben vom Besitzer oder Makler verlassen. Das mögen honorige Menschen sein, aber ihr Interesse ist der schnelle Verkauf. Ein unabhängiger Sachverständiger liefert ein verlässliches Gutachten.

Sind Angebote von Banken grundsätzlich eine gute Alternative oder muss auch hier gründlich geprüft werden?

Selbstverständlich müssen Sie Angebote auch kritisch prüfen! Banken sind auch nur ganz normale Geschäftspartner und keine Heiligen. Vorsicht ist hier eher zusätzlich notwendig, wenn in der Verbindung mit der Immobilie Bankprodukte verkauft werden sollen. Da sollte man die Unabhängigkeit bewahren und sorgsam unabhängig zum Beispiel Finanzierungen prüfen. Wer kauft und gutes Geld investiert, der muss im eigenen Interesse kritisch bleiben.

Welche Versäumnisse sind bei Bauherren in Hinblick auf den Immobilienkauf am häufigsten anzutreffen?

Die Lässigkeit, mit der manche Menschen ihr Haus kaufen ist für uns Profis manchmal schon erschütternd. Viele machen sich ausführlichere Gedanken über den Kauf eines Neuwagens oder gar einer Waschmaschine. Dabei geben Sie durchaus Geld für Testberichte und Listen aus, um Vergleiche ziehen zu können. Manchmal investieren sie dabei schon so viel wie in eine unabhängige Prüfung durch einen Sachverständigen. Theoretisch müsste man genauso viel Geld in die Prüfung eines Immobilienangebots investieren. Davor scheuen viele aber zurück – und kaufen dann lieber unbesehen die Katze im Sack, mit allen unentdeckten Sanierungs- und Folgekosten, die nach dem Kauf dann zwangsläufig auf sie zukommen.

Experten decken Mängel auf (Foto: VPB.de)

Auch beim Kauf eines neuen, schlüsselfertigen Hauses verwechseln Käufer immer noch die Werbung mit dem Bauvertrag. Im schönen Prospekt steht dann „Schlüsselfertig“ und „Festpreis“ oder „fixer Einzugstermin“. Das sind aber alles reine Werbebotschaften. Keiner dieser Begriffe ist in irgendeinem Gesetz definiert. Entscheidend beim Hauskauf ist nur, was im Bau oder Kaufvertrag steht. Nur das zählt. Also muss das gründlich geprüft werden!

Übrigens: Viele Käufer verlassen sich auf den Notar. Da der Hauskauf über den Notar abgewickelt wird, vermuten sie, der Notar, sozusagen an Staates Stelle, würde ihre Interessen wahren. Das tut er aber nicht. Er achtet nur darauf, dass die Eigentumsübertragung Recht und Gesetz entspricht. Am sinnvollsten für den Käufer ist wenn er den Notar stellt und dieser für ihn den Kaufvertrag anfertigt.

Die Folgen, wie etwa die ungenügende Prüfung der Bausubstanz, kann dann zu immensen Schäden und finanziellen Belastungen führen?

Ja, wie gesagt, nicht geprüfte Vertragsunterlagen können noch erhebliche Kosten hervorrufen.
Das sind Dinge, die im Bauvertrag nicht geregelt und aufgelistet sind, die aber notwendig sind, um ein gebrauchsfertiges Haus zu bekommen, beispielsweise die Versorgung mit Strom, Gas, Wasser, Telefon sowie Leitungen für Schmutz- und Regenwasser, oder oft auch zusätzliche Kosten für Erd- und Tiefbauarbeiten. Auch nicht ausreichend beschriebene Qualitäten von Materialien und Oberflächen führen später zu zusätzlichen Kosten, wie generell unzureichende und nicht exakte Beschreibungen der eigenen Wünsche. Die müssen sein. Sind sie aber nicht im Vertrag, müssen Sie sie später zusätzlich zahlen. Das passiert recht häufig. Diese und andere vorab nicht erfasste Leistungen können schon bis zu zehn Prozent der Kaufsumme erreichen.

Beim Altbau geht es um ähnlich hohe Summen. Es hängt natürlich von der Substanz ab. Wenn Sie aber wissen, dass die energetische Sanierung eines durchschnittlichen Altbaus nicht unter 70.000 Euro zu haben ist, ahnen Sie, was auf den Käufer zukommt. Besser also, Sie lassen das Haus vorher prüfen, dann wissen Sie, ob Sie es sich leisten können und wollen – oder besser nicht.