Die Einliegerwohnung ist perfekt, um Untermieter, Gäste oder später die eigenen Kinder unterzubringen. Auch steuerlich ist sie interessant. Auf diese Punkte kommt es bei der Planung der Einliegerwohnung an.

Darauf kommt es bei der Planung einer Einliegerwohnung an. (Rubens / clipdealer.de)

Die Einliegerwohnung will gut geplant sein

Einst entstanden Einliegerwohnungen auf Bauernhöfen, wo die sogenannten „Einlieger“ untergebracht wurden. So wurden Landarbeiter bezeichnet, die auf den Höfen arbeiteten. Sie bekamen eine Unterkunft gestellt, die aus einem oder mehreren abgetrennten Räumen bestand. Die gemeinsame Nutzung von Küche und Badezimmer war und ist nicht vorgesehen. Nach dem Zweiten Weltkrieg gab es sogar eine Vorschrift, die die Einrichtung solcher Einliegerwohnungen vorschrieb. Das Erste Wohnungsbaugesetz wollte damit gegen die Wohnungsnot, welche durch den Krieg entstanden war, angehen. Meist wurde die Einliegerwohnung damals jedoch nicht vermietet, sondern an Familienangehörige vergeben. Sie erhielten damit eine abgeschlossene Wohnung im Haus der Verwandten. Auch heute noch hat die Einliegerwohnung eine große Bedeutung im Sinne der Schaffung neuen Wohnraums. Nicht selten entsteht damit auch ein Mehrgenerationenhaus: Während die inzwischen erwachsenen Kinder im Hauptteil des Hauses leben, ziehen ihre Eltern in die Einliegerwohnung. So ist das gemeinsame Wohnen in dennoch getrennten Räumen möglich. Dies gilt natürlich auch umgekehrt: Die Kinder können die Einliegerwohnung ebenfalls nutzen.

Bitte bei der Planung der Einliegerwohnung beachten

Damit sich die Investition in eine Einliegerwohnung auch lohnt, müssen einige Punkte erfüllt sein. Nur bei Erfüllung dieser Anforderungen gilt die Wohnung auch wirklich als Einliegerwohnung. Sie muss beispielsweise diese Eigenschaften aufweisen:

• Erreichbarkeit über die Haustür oder das Treppenhaus (kein separater Zugang von außen)
• unabhängige Haushaltsführung möglich
• eigenes Badezimmer mit Dusche und WC ist vorhanden
• eigene Küche ist vorhanden, wenigstens muss eine Kochmöglichkeit gegeben sein
• geringere Grundfläche als die Hauptwohnung
• Fläche beträgt mindestens 25 m²

Verfügt die vermeintliche Einliegerwohnung über einen Zugang von außen, so handelt es sich nicht mehr um eine solche. Vielmehr stellt sich die betreffende Immobilie dann als Zweifamilienhaus dar. Sind hingegen keine eigene Küche und Bad vorhanden, handelt es sich ebenfalls nicht um eine Einliegerwohnung, sondern einfach um zusätzliche Zimmer in der Hauptwohnung. Nicht maßgeblich ist hingegen die Etage, auf der sich die Einliegerwohnung befindet. Sie kann im Souterrain oder im Dachgeschoss liegen, zudem ist die Teilung einer Ebene mit der Hauptwohnung oder die Unterbringung der Wohnung in einem Anbau möglich.

Vorteile von Einliegerwohnungen

Für Eigentümer liegt der Hauptvorteil der Einliegerwohnung auf der Hand: Bei einer Vermietung fließen Einnahmen in die Haushaltskasse. Zudem sind die Steuereinnahmen relevant: Alle Ausgaben, die für Bau und Instandhaltung der Wohnung anfallen, können steuerlich geltend gemacht werden. Dazu zählen auch Reparaturen und Modernisierungsarbeiten, sollten diese im Laufe der Zeit nötig werden. Des Weiteren sind die Darlehenszinsen für die Wohnung steuerlich zu berücksichtigen. Dies ist aber nur möglich, wenn zwei separate Finanzierungen abgeschlossen wurden: eine für die Einliegerwohnung und eine für die Hauptwohnung. Zusätzlich kann die KfW-Förderung infrage kommen, wozu der Bankberater gern Auskunft gibt.

Ein wichtiger Vorteil bei Eigennutzung der Einliegerwohnung besteht darin, dass künftig die ganze Familie unter einem Dach leben kann. Wird die Hauptwohnung im Haus für die Eltern zu groß, können sie diese ihren Kindern und den Enkeln überlassen und selbst in die Einliegerwohnung ziehen. So wohnen drei Generationen unter einem Dach, das Familienleben profitiert ungemein. Auch die Betreuung noch kleiner Kinder ist damit leichter, denn sie können einfach durch die Großeltern, die in der Einliegerwohnung leben, beaufsichtigt werden.

Tipp: Um mit der Einliegerwohnung trotz Abgabe an Verwandte Einnahmen zu erzielen, wird häufig ein Mietvertrag aufgesetzt. Die vereinbarte Miete sollte wenigstens 66 Prozent der ortsüblichen Miete erreichen. Bei Unterschreiten dieser Grenze sind die Ausgaben für den Vermieter nicht komplett steuerlich zu berücksichtigen.

Auch an Familie kann eine Einliegerwohnung vermietet werden. (ArturVerkhovetskiy / clipdealer.de)

Nicht immer ist die Einliegerwohnung perfekt

Bauherren sollten unbedingt die Vor- und Nachteile einer Einliegerwohnung bedenken, ehe sie mit der Konzeption beginnen. Dabei geht es in den Überlegungen der Bauherren meist um die Vorteile, die eine solche Wohnung mit sich bringt! Und doch müssen einige Nachteile genannt werden, von denen einer scheinbar ganz profaner Natur ist, jedoch im Alltag häufig zu Streit führen kann: Um in die Einliegerwohnung zu gelangen, muss der gemeinsame Flur genutzt oder müssen gemeinsam genutzte Räume durchquert werden. Ein wenig Kompromissbereitschaft sollte daher vorhanden sein – auf beiden Seiten.

Die wichtigsten Nachteile der Einliegerwohnung auf einen Blick

Nicht in jedem Fall ist die Einliegerwohnung vorbehaltlos ideal. Neben dem zu teilenden Eingang sind es auch die Kosten, die ins Gewicht fallen. Wird eine Immobilie mit einer Haupt- und einer Nebenwohnung geplant, kostet sie natürlich mehr als bei Planung einer einzigen Wohnung. Die größere Wohnfläche gegenüber der eines klassischen Eigenheims fällt durchaus ins Gewicht. Wird die Wohnfläche nicht zu sehr erhöht, verzichtet der Eigentümer hingegen auf einen Teil seiner Wohnfläche, weil die Einliegerwohnung dann von der Hauptwohnung abgespart wird.

Die genannten Nachteile sind jedoch nicht allgemeingültig, sondern werden individuell verschieden empfunden. Wirklich schwierig kann es werden, wenn die Wohnsituation am Ende nicht zufriedenstellend ist, weil beispielsweise Mieter und Eigentümer nicht miteinander klarkommen. Allerdings besteht für den Mieter der Einliegerwohnung ein Sonderkündigungsrecht, sodass eine Trennung beider Parteien rascher möglich ist.

Keine Eigennutzung geplant?

Nicht immer soll das Haus zum Mehrgenerationenhaus werden. Gleichzeitig soll die Einliegerwohnung auch nicht das ganze Jahr über vermietet sein? Dann ist die Nutzung als Ferienwohnung ideal. Oftmals sind damit sogar höhere Mieteinnahmen verbunden, als wenn die Immobilie dauerhaft an eine Person vermietet wird. Zu bedenken ist allerdings, dass sich auch hierbei anfänglich Nachteile zeigen, denn eine Ferienwohnung kostet erst einmal mehr Geld. Hintergrund ist, dass diese voll möbliert sein muss, während eine normale Immobilie, die vermietet wird, auch unmöbliert angeboten werden kann. Hinzu kommen Kosten für Reinigungen, Reparaturen und Sanierungen sowie für die Verwaltung der Wohnung. Wird diese als Monteurswohnung angeboten, sind wiederum auf der einen Seite geringere Einkünfte zu erzielen als bei einer Vermietung als Ferienimmobilie, auf der anderen Seite sind die Ansprüche der Mieter meist geringer. Es gilt daher abzuwägen, ob diese Nachteile relevant sind bzw. welche schwerer wiegen.