Bauherren sollten sich unbedingt vor der eigentlichen Hausplanung den Bebauungsplan zu ihrem Grundstück näher ansehen. Er regelt, was auf welche Weise in einem Wohngebiet errichtet werden darf.

Die Einsicht in den Bebauungsplan ist für Bauherren unverzichtbar. (freepik / freepik.com)

Einsichtnahme in den Bebauungsplan möglich

Bauherren ist anzuraten, sich unbedingt vor der eigentlichen Bauplanung im aktuellen Bebauungsplan ihrer Kommune darüber zu informieren, ob ihr Bauvorhaben in der gewünschten Weise umgesetzt werden kann. Leider stellt sich dabei mitunter heraus, dass die eigenen Vorstellungen nicht mit dem Bebauungsplan konform gehen und somit nicht umgesetzt werden können. Ein Tipp: Steht noch der Kauf eines Grundstücks aus, kann es sinnvoll sein, den Bebauungsplan schon vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags einzusehen. So lässt sich schnell herausfinden, ob das Traumhaus wie gewünscht errichtet werden darf oder ob Änderungen nötig sind. Danach können künftige Bauherren ihr Grundstück mit Bedacht auswählen.

Bebauungspläne sind notwendig

Bebauungspläne sind durchaus sinnvoll und sollen die Entwicklung in städtebaulicher Sicht steuern. Sie werden von den Kommunen erarbeitet, wobei die Flächennutzungspläne der jeweiligen Gemeinde die Basis dafür sind. Durch das Festlegen eines Bebauungsplans soll sichergestellt werden, dass Siedlungen einheitlich sind und dass keine „wilden“ Bauformen entstehen. Das heißt natürlich nicht, dass alle Gebäude gleich aussehen und sich bis aufs i-Tüpfelchen gleichen müssen. Zudem sind durch den Bebauungsplan nicht nur Stilfragen geklärt, sondern es geht auch um den Schutz eines jeden Einzelnen. Man stelle sich nur vor, ein Grundstücksbesitzer hätte einen Bungalow auf seinem Grund und Boden gebaut. Der Immobilieneigentümer daneben möchte nun aber ein mehrstöckiges Gebäude bauen, das den Bungalow verschatten würde. Schade um die großen Fensterfronten, auf die nun kein Licht mehr trifft! Der Bebauungsplan kann hier vorbeugen und dafür sorgen, dass alle Grundstücksbesitzer zu ihrem Recht kommen.

Die Bebauungspläne sind nicht alle gleich, sie unterscheiden sich je nach Bundesland und Kommune. Teilweise werden nur grobe Vorgaben gemacht, teilweise sind Fassadengestaltungen, Farbe des Hauses, seine Größe und sogar die Art der Dacheindeckung vorgeschrieben.

Hier können Bauherren Einsicht in den Bebauungsplan bekommen

Einsehbar ist der Bebauungsplan beim Bauordnungsamt ebenso wie beim Stadtplanungsamt oder bei der Gemeindeverwaltung. Mittlerweile haben viele dieser Ämter auf Onlineauskünfte umgestellt, sodass der Plan auch über das Internet einsehbar wird. Das verhindert lange Wartezeiten bei der Behörde.
Nur die Einsichtnahme allein reicht allerdings nicht, der Bebauungsplan muss auch zu lesen sein. Er besteht aus einem beschreibenden Text sowie aus grafischen Darstellungen, die die vorgegebenen Regelungen verdeutlichen. Kenntnisse zur Planzeichenverordnung und Baunutzungsverordnung sind hilfreich, um den Plan lesen zu können. Wichtige Aussagen, die im Bebauungsplan nachzulesen sind, betreffen unter anderem:

• Abstandsflächen
  Ein Gebäude darf nicht einfach irgendwo auf dem Grundstück errichtet werden und hier beispielsweise direkt am Zaun stehen. Es muss einen Mindestabstand zu den benachbarten Grundstücken haben, wobei der genaue Abstand auch durch die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes vorgegeben wird. Vereinfacht gesagt: Die Außenwandhöhe eines Gebäudes mal einem festgelegten Wert zwischen 0,4 und 1,0 ergibt den einzuhaltenden Abstand zur Grundstücksgrenze.
• Bauweise
  Bei der offenen Bebauung geht es um die erlaubte Errichtung von Einzel- oder Doppelhäusern sowie von Reihenhäusern mit festem Grenzabstand. Für Garagen und Carports gelten Ausnahmen. Die geschlossene Bebauung hingegen gilt für Doppel- oder Reihenhäuser, bei denen kein seitlicher Grenzabstand eingehalten werden muss. Dazwischen liegt die halboffene Bebauung. Alle drei Arten werden im Bebauungsplan dargelegt.
• Art der baulichen Nutzung
  Geht es darum, was der Bebauungsplan im Baugesetzbuch regelt, muss auch die Art der baulichen Nutzung erwähnt werden. Damit wird festgelegt, ob ein reines Wohn- oder ein Mischgebiet mit zusätzlicher gewerblicher Nutzung vorliegt. Der Bebauungsplan bietet dafür eine sogenannte Nutzungsschablone, die entweder beiliegt oder auf ihm selbst vermerkt ist. Mögliche Baugebiete sind zum Beispiele Kleinsiedlungsgebiete, Dorfgebiete, Industrie- oder Gewerbegebiete sowie Mischgebiete. Auch besondere oder allgemeine Wohngebiete werden separat aufgeführt.
• Maß der baulichen Nutzung
  Es geht dabei um die Grundflächenanzahl, um die Höhe des Gebäudes und um die Anzahl der Vollgeschosse, die das künftige Haus haben wird. Auch die maximale Anzahl von Wohnungen, die pro Gebäude errichtet werden, gehört zu diesem Unterpunkt des Bebauungsplans.
• Baulinien, Baugrenzen, Baufenster
  Sie alle legen die Richtung fest, in der gebaut werden darf. Innerhalb des sogenannten Baufensters ist das Haus zu errichten. Eine Baugrenze darf nicht überschritten werden, maximal ist dies in besonderen Ausnahmefällen und nach Antragstellung möglich. An einer Baulinie ist zwingend zu bauen.
• Vorgaben zur Dachgestaltung
  In welche Richtung ist der Dachfirst auszurichten? Wie darf das Dach gedeckt werden und welche Neigung muss es haben? Auch die Dachform ist häufig vorgeschrieben.
• Baulast
  Baulasten sind Belastungen, die der Grundstückseigentümer hinnehmen muss. Beispielsweise kann es sein, dass die Nachbarn bestimmte Zugangsrechte haben und das Grundstück überqueren dürfen, wenn sie zu ihrem eigenen Haus gelangen wollen. Dabei handelt es sich um Geh-, Fahr- oder Leitungsrechte.

Wichtig: Bauherren sollten sich den Bebauungsplan immer vor dem Grundstückskauf ansehen. Nur in seltenen Ausnahmefällen werden die Behörden eine Änderung bewilligen. Ist die Immobilie aber gekauft und kann dann nicht wie gewünscht bebaut werden, ist das mehr als ärgerlich.

Eine Abklärung sollte bei Nicht-vorliegen eines Bebauungsplans erfolgen. (AllaSerebrina / clipdealer.de)

Nicht immer liegt ein Bebauungsplan vor

Vielerorts gibt es zwar einen Bebauungsplan, dieser sieht aber nur die Bebauung innerhalb von Neubaugebieten vor. Doch was ist mit den früher schon bestehenden Gebieten? Wenn dort Baulücken vorhanden sind, in denen ein Neubau möglich ist, muss der § 34 des Baugesetzbuches herangezogen werden. Dort wird von einem einheitlichen Ortsbild gesprochen. Das bedeutet, dass sich der Neubau in Art und Maß der Nutzung sowie in seiner Bauweise an den bereits vorhandenen Gebäuden orientieren sollte und sich in die Umgebung einfügen muss.

Mehr Sicherheit durch Bauvoranfrage

Über eine förmliche Bauvoranfrage können Bauherren prüfen lassen, ob sich ihre Vorstellungen bezüglich des Hausbaus auf dem jeweiligen Grundstück realisieren lassen. Die Anfrage wird als „kleines Genehmigungsverfahren“ bezeichnet und lohnt sich schon dadurch, dass ein unnötiger Grundstückskauf vermieden wird. Was sollte jemand mit dem Grundstück anfangen, wenn das Traumhaus doch nicht gebaut werden darf? Zur Bauanfrage müssen jedoch Zeichnungen, Berechnungen und eine Baubeschreibung eingereicht werden. Als Gebühren fallen rund ein Tausendstel der zu erwartenden Gesamtkosten für das Bauvorhaben an. Eine formlose Bauvoranfrage ist deutlich günstiger und schon für 15 Euro zu haben, allerdings ist sie nicht rechtsverbindlich. Hier kann es später zu bösen Überraschungen kommen.